Casi frequenti: situazioni ricorrenti, spiegate con i numeri
Ogni scheda mostra il nodo, la soluzione, i tempi e una stima dell’onorario calcolata con la regola dello Studio. I passaggi e le norme sono quelli veri, citati con la fonte.
- Casa: comprare e vendere
- Edilizia, vincoli e condoni
- Successioni ed eredità
- Donazioni e famiglia
- Fisco e agevolazioni
- Società e impresa
- Mutui e ipoteche
- Mediazione e accordi
- Procure, prove e documenti
- Persone fragili e minori
- Terzo settore e associazioni
Casa: comprare e vendere
Provenienze, prezzo-valore, caparre, procure: i passaggi prima del rogito.
Comprare all’Arenella con box e cantina: il registro sul valore catastale
Prezzo 210.000 euro, ma imposta di registro al 2 per cento su 88.357 euro di valore catastale: 1.767 euro invece di 4.200. Come si chiede il prezzo-valore e quali pertinenze entrano.
Onorario di massima: circa 1.220 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa della nonna a Soccavo senza atto: la provenienza ricostruita
Solo la dichiarazione di successione, nessuno ricorda il notaio del 1971. Nota di trascrizione, copia dall’Archivio notarile, accettazione tacita trascritta nel rogito.
Onorario di massima: circa 1.030 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa arrivata per donazione e la banca che diceva no
Dal 18 dicembre 2025 i terzi acquirenti non rischiano più la restituzione: relazione alla banca, mutuo deliberato senza polizze.
Onorario di massima: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa donata venduta con il mutuo del compratore (e cosa è cambiato nel 2025)
Il caso del 2024 con la polizza sulla provenienza donativa e l’aggiornamento dopo la riforma degli artt. 561-563 c.c.
Onorario di massima: circa 1.220 euro, oltre IVA, contributi e imposteTre fratelli, una casa ereditata, una veranda e un erede in Germania
Accettazione mai trascritta, veranda fuori planimetria, procura con apostille: tre nodi sciolti in settanta giorni.
Onorario di massima: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl compromesso con il 40 per cento di caparra
Caparra sproporzionata e mutuo negato: conversione in acconto, proroga e seconda istruttoria. I preliminari si leggono prima di firmarli.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl venditore vive a Bruxelles e non può prendere l’aereo
Procura speciale firmata al Consolato d’Italia: niente apostille, niente traduzione, rogito nei termini del mutuo.
Onorario di massima: 120 euro (procura), oltre IVA, contributi e imposteIl rustico di Anacapri e il passaggio nel giardino del vicino
Una tolleranza fra vicini non passa al compratore: servitù di passaggio pedonale costituita nello stesso atto di acquisto, trascritta, e controllo dei vincoli culturale e paesaggistico.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoUn negozio in via Toledo affittato per dodici anni
Una società di Firenze investe nel locale: locazione oltre nove anni per atto notarile e trascritta, così resta valida anche quando la proprietaria vende.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoPagare un debito dando un immobile invece dei soldi
Chi non riesce a restituire una somma estingue il debito trasferendo al creditore un immobile. Servono il consenso del creditore, un atto notarile trascritto e la verifica che non ci siano altri creditori pregiudicati.
Il «livello» antico che blocca la vendita
Negli atti antichi compare un canone livellario o enfiteutico dovuto a un vecchio ente. È un diritto reale che non si estingue solo perché non si paga, e va affrancato prima di vendere.
Vendere il box senza la casa (legge Tognoli)
Il box è stato costruito nel sottosuolo del palazzo con la legge Tognoli e legato a un appartamento. Dal 2012 si può vendere da solo, ma solo a chi, nello stesso atto, lo lega a un’altra casa sua nello stesso Comune. Se il box è su area del Comune, la vendita separata è nulla salvo convenzione o autorizzazione del Comune.
La villetta venduta con i pannelli ancora incentivati
Due coniugi vendono la villetta con l’impianto: chi tiene le detrazioni, come si chiude il finanziamento, chi incassa gli incentivi fino al rogito.
Tre fratelli, un terreno e la società che vuole i pannelli
Una società propone un diritto di superficie su un terreno agricolo ereditato da tre fratelli.
Edilizia, vincoli e condoni
Commerciabilità e regolarità edilizia non sono la stessa cosa: cosa si sana, cosa si dichiara, cosa si allega.
Vendere a Ponticelli con un condono del 1986 mai definito
Domanda completa, oneri pagati, allegati e menzioni giuste, deposito prezzo presso il notaio: si vende prima del rilascio.
Onorario di massima: circa 1.030 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl condono presentato nel 1994 e mai concluso
Accesso agli atti, oneri residui, copia della domanda allegata all’atto e clausola sul rischio di diniego.
Onorario di massima: circa 1.030 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa veranda che in planimetria non c’è mai stata
Tolleranze, SCIA in sanatoria, variazione catastale e menzioni esatte prima del rogito.
Onorario di massima: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl garage diventato cameretta quando è nato il terzo figlio
Cambio di destinazione d’uso con SCIA e oneri, catasto in A/4; il piano B era vendere il C/6 per quello che è.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposte«L’abuso l’ha fatto papà»: tre fratelli che vogliono vendere
Soppalco fiscalizzato, sanzione divisa per quote, dichiarazioni urbanistiche corrette e accettazione tacita trascritta.
Onorario di massima: circa 1.330 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl sottotetto diventato due camere, e la sanatoria che oggi si può fare
Quando lo scostamento resta nelle tolleranze e quando invece nasce superficie utile: la sanatoria dell’art. 36-bis guarda anche alle regole edilizie del tempo in cui i lavori furono fatti.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoLa veranda di Capri che «tanto si sana»
Una pergola chiusa a veranda in un appartamento a Capri. Prima di vendere si verifica se l’opera è regolare e, se non lo è, che cosa si può fare davvero.
La casa senza nessun titolo edilizio
In istruttoria non risulta nessun permesso, nessun condono, nessuna domanda. Il notaio non può firmare la vendita così com’è; il caso spiega come la vendita è arrivata comunque in porto.
Successioni ed eredità
Testamenti, rinunce, eredi all’estero, patti di famiglia, collazione e divisioni: i conti e le carte che chiudono la catena.
Due case ereditate a Portici: divisione con conguaglio o permuta?
Registro 1 per cento sulla massa e conguaglio tassato come vendita con prezzo-valore: circa 5.220 euro invece dei 9.200-16.200 della permuta.
Onorario di massima: circa 2.020 euro, oltre IVA, contributi e imposte«Quanto pago di successione?»: la zia e i due nipoti
Franchigie e aliquote per grado di parentela, autoliquidazione dal 2025, prospetto voce per voce con la norma accanto.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl foglio trovato nel cassetto della credenza
Testamento olografo con data incompleta: annullabile, non nullo. Pubblicazione con due testimoni e successione secondo il testamento.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoLa casa di Posillipo alla moglie in usufrutto, ai figli la nuda proprietà
Testamento pubblico con legato in sostituzione di legittima (art. 551 c.c.), nuda proprietà ai figli, conti su legittima e ipocatastali fatti prima. Niente donazione oggi.
Onorario di massima: circa 1.000 euro (testamento), oltre IVA, contributi e imposteLa casa di Torre del Greco con un erede a Toronto e una a Buenos Aires
Codici fiscali dal Consolato, procure con apostille (Canada dal 2024) o firmate al Consolato, dichiarazione dal notaio, conto sbloccato e casa venduta con una sola firma.
Onorario di massima: circa 1.010 euro (successione), oltre IVA, contributi e imposteI debiti di papà a Secondigliano: rinuncia dei figli e dei nipoti minorenni
Tre mesi per chi viveva nella casa (art. 485 c.c.), rinuncia in atto pubblico inserita nel registro delle successioni, rappresentazione e autorizzazione del notaio per i minori.
Onorario di massima: circa 1.000 euro per atto, oltre IVA, contributi e imposteL’impresa di Castellammare al figlio che ci lavora, gli altri due liquidati subito
Patto di famiglia (art. 768-bis c.c.): azienda da 240.000 euro a Luca, 50.000 euro a ciascun fratello in atto, niente collazione né riduzione, esenzione con cinque anni di continuazione.
Onorario di massima: circa 1.900 euro, oltre IVA, contributi e imposteMuore il padre socio della SNC di Ercolano: la figlia che resta fuori
Clausola di consolidazione valida perché con liquidazione (art. 2289 c.c.): quota ai figli soci, credito di 90.000 euro alla vedova e alla figlia entro sei mesi, successione senza imposta.
Onorario di massima: circa 1.360 euro (atto societario), oltre IVA, contributi e imposteLa casa dell’Arenella e le due donazioni fatte in vita
Collazione per imputazione: l’appartamento donato nel 2015 e i 40.000 euro per le nozze si contano, la casa va a chi non ha avuto nulla, conguaglio tassato come vendita con prezzo-valore.
Onorario di massima: circa 2.020 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa di Forio, un fratello sull’isola e due sorelle al Nord
Procure speciali firmate dai notai di Torino e Milano, accettazione espressa, divisione con conguaglio e condono chiuso prima dell’atto: nessuno ha dovuto viaggiare.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoIl fratello abita la casa ereditata e non vuole vendere
Tre fratelli ereditano la casa dei genitori; uno ci abita e non vuole vendere né liquidare gli altri: divisione, mediazione obbligatoria e l’atto che chiude la comproprietà.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoLa casa ereditata e il locale comprato insieme
Due fratelli vogliono dividere in un solo atto tutto ciò che hanno in comune, ma una parte viene da una successione e l’altra da un acquisto fatto insieme: sono due comunioni diverse.
Due successioni, un box comprato insieme e una sola divisione
Due fratelli hanno in comune due appartamenti arrivati da due successioni diverse e un box comprato insieme, e vogliono chiudere tutto in un solo atto.
La casa donata trent’anni fa al figlio maggiore
Due fratelli scoprono in visura una donazione fatta trent’anni prima al terzo fratello. Si fanno i conti della collazione e si divide.
Donazioni e famiglia
Sistemare i figli, assistere un genitore, separarsi con la casa e il mutuo in mezzo.
La casa di Marano alla figlia che assiste la mamma
Donazione con onere, remuneratoria o contratto di mantenimento? Niente collazione né riduzione, registro 2 per cento sul valore catastale: 1.301 euro.
Onorario di massima: circa 1.140 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa alla figlia che assiste la madre a Bagnoli: mantenimento o donazione con onere?
Mamma di 88 anni con due ricoveri recenti: il contratto di mantenimento non regge (manca l’alea). Donazione della nuda proprietà con onere di assistenza, risoluzione prevista in atto (art. 793, comma 4, c.c.), dispensa dalla collazione e testamento per il fratello. Imposte 720 euro.
Onorario di massima: circa 1.200 euro, oltre IVA, contributi e imposteSistemare i figli in vita, senza litigi dopo
Conti sulla legittima, donazione con conguaglio e dispensa dalla collazione, testamento aggiornato in coerenza.
Onorario di massima: circa 1.630 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa casa a lei, il mutuo ancora a tutti e due
Accollo con liberazione espressa della banca e trasferimento esente (art. 19 L. 74/1987), con menzioni urbanistiche che nell’accordo mancavano.
Onorario di massima: circa 1.750 euro, oltre IVA, contributi e imposte30.000 euro prestati al fratello di Bologna, messi per iscritto
Prestito o regalo? Ricognizione di debito con piano di rientro in 60 rate e firme autenticate: il debito si presume e, per le somme di denaro, è titolo esecutivo.
Onorario di massima: nel preventivo scrittoLa «vendita» al figlio che era una donazione
Nell’atto c’è un prezzo che non è mai stato pagato: era una donazione nascosta. Alla morte del genitore i fratelli ne discutono.
La casa del figlio pagata dai genitori
I genitori pagano il prezzo della casa che compra il figlio: è una donazione indiretta, con effetti sulle imposte e sui conti con gli altri figli.
Fisco e agevolazioni
Plusvalenze, IVA e imposte d’atto: il conto fatto prima cambia la scelta.
Vendere un terreno edificabile ereditato nel 1998 a Giugliano
La plusvalenza sui terreni edificabili si paga sempre: perizia giurata prima dell’atto e imposta sostitutiva del 18 per cento, 32.400 euro invece di circa 40.000 di IRPEF.
Onorario di massima: circa 1.630 euro, oltre IVA, contributi e imposteNegozio e appartamento comprati dal costruttore a Casoria
IVA al 10 per cento «Tupini» in reverse charge per la SRL, IVA al 4 per cento prima casa per la sorella; il registro all’1 per cento è sparito nel 2014.
Onorario di massima: circa 1.630 euro, oltre IVA, contributi e imposte
Società e impresa
Statuti, quote, conferimenti, scissioni, recessi e trasformazioni: le regole si scrivono quando si va d’accordo.
Tre commercialisti e un socio investitore fondano una STP
Due terzi dei voti ai professionisti, oggetto esclusivo, polizza, doppia iscrizione; e perché per gli avvocati lo strumento è l’art. 4-bis L. 247/2012.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa pasticceria di Torre del Greco passa di mano
Registro 3 per cento su mobili e avviamento al netto delle passività, dipendenti che seguono l’azienda, certificato dei carichi pendenti.
Onorario di massima: circa 1.550 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa SRL nata in videoconferenza, con un socio a Napoli e uno a Londra
Costituzione online con SPID e firma digitale, statuto con prelazione, gradimento, drag e tag along; iscritta in tre giorni.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteUn fratello esce dalla SRL di famiglia
Prelazione, denuntiatio e gradimento rispettati; valore della quota con il commercialista; deposito al Registro delle imprese.
Onorario di massima: circa 1.030 euro, oltre IVA, contributi e imposteL’officina nautica di Pozzuoli entra nella SRL del figlio
Conferimento d’azienda con perizia dell’art. 2465 c.c. invece della vendita: registro fisso, neutralità dell’art. 176 TUIR, padre al 40 per cento.
Onorario di massima: circa 1.630 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa SRL di Nola con il capannone e l’attività nella stessa scatola
Scissione parziale proporzionale: gli immobili passano a una nuova SRL dei soci, l’attività accoglie il nuovo socio. Registro e ipocatastali fisse, neutralità dell’art. 173 TUIR.
Onorario di massima: circa 2.290 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl socio del Vomero che vuole uscire dopo il cambio di oggetto sociale
Recesso dell’art. 2473 c.c.: trenta giorni per comunicarlo, valore di mercato della quota, offerta agli altri soci e rimborso con le riserve entro centottanta giorni.
Onorario di massima: circa 1.480 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa SNC di Casoria che diventa SRL prima del grande contratto
Trasformazione con perizia dell’art. 2500-ter c.c., capannone che resta nella società senza imposte proporzionali, sessanta giorni ai creditori per i debiti anteriori, neutralità dell’art. 170 TUIR.
Onorario di massima: circa 1.200 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl socio che non voleva partecipare alle perdite
Un socio chiede una clausola che lo tenga fuori da ogni perdita: la legge la dichiara nulla e il notaio non può scriverla. Lo stesso risultato si ottiene con strumenti leciti.
Mutui e ipoteche
Surroga, estinzione, cancellazione: quello che la legge fa fare a costo zero.
Il mutuo di Pozzuoli a tasso variabile: rinegoziare, surrogare o mutuo nuovo?
Surroga a costo zero, indennizzo dell’1 per cento al mese se la banca ritarda, ipoteca cancellata da sola alla vendita (art. 40-bis TUB).
Onorario: nessun costo a carico del cliente per la surroga (art. 120-quater TUB)Chi compra ha il mutuo, chi vende ne ha ancora uno: il rogito a incastro
Conteggio di estinzione, ordine degli atti, assegni intestati come dice il notaio, cancellazione automatica dell’ipoteca.
Onorario di massima: circa 1.220 euro (vendita) e 1.000 euro (mutuo), oltre IVA, contributi e imposteLa surroga promessa in tre settimane e arrivata dopo tre mesi
La quietanza della banca vecchia è il collo di bottiglia: sollecito con l’art. 120-quater TUB e surroga senza costi.
Onorario: nessun costo a carico del cliente per la surroga (art. 120-quater TUB)Il mutuo del venditore che passa a chi compra
Si compra una casa su cui c’è già un mutuo e si subentra in quel mutuo invece di farne uno nuovo. Se la banca non libera per iscritto chi vende, chi vende resta obbligato.
Mediazione e accordi
Quando l’accordo vale come un atto: autentica del notaio, trascrizione, esenzioni.
Due sorelle, la mamma usufruttuaria e la casa di Bacoli
Cessione di quota, rinuncia all’usufrutto e rinunce reciproche nel verbale autenticato e trascritto; registro esente fino a 100.000 euro.
Onorario di massima: circa 1.290 euro, oltre IVA, contributi e imposteDue fratelli, una casa a Materdei e la causa che non si è fatta
Assegnazione con conguaglio in trentasei rate garantito da ipoteca, verbale autenticato, esenzione e credito d’imposta.
Onorario di massima: circa 1.550 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl basso ai Quartieri intestato a uno zio partito nel 1978
Usucapione accertata in mediazione con i cugini tedeschi, trascritta ai sensi dell’art. 2643, n. 12-bis, c.c.
Onorario di massima: circa 1.450-1.750 euro, oltre IVA, contributi e imposte
Procure, prove e documenti
Dare o togliere un potere di firma, fissare una prova che può sparire: gli atti che mettono ordine prima dei problemi.
Le ricette di Chiaia copiate da un sito di Milano
Verbale di constatazione del notaio sulle pagine web prima della diffida: data, ora e contenuto fissati con piena prova. Il notaio constata, non giudica.
Onorario di massima: nel preventivo scritto
Persone fragili e minori
Trust, vincoli, autorizzazioni: proteggere chi non può proteggersi da solo.
La casa del Vomero per Luca: trust «Dopo di noi» o vincolo dell’art. 2645-ter c.c.?
Trust con trustee e guardiano, registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, esenzione da donazione (L. 112/2016), amministrazione di sostegno coordinata.
Onorario di massima: circa 1.900 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl nonno lascia la casa al nipotino, e l’autorizzazione la dà il notaio
Art. 21 riforma Cartabia: autorizzazione in settimane, accettazione con beneficio d’inventario, inventario e successione.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteIl nipote minorenne che vive in Germania e deve accettare l’eredità
Competenza dell’autorità della residenza abituale, provvedimento tedesco riconosciuto, autorizzazione del notaio per la vendita.
Onorario di massima: nel preventivo scritto«Mettiamo la casa in un trust, così i creditori non la toccano»
Il trust non è uno scudo contro i debiti esistenti: no al trust difensivo, sì alla ristrutturazione del debito e a un vero «Dopo di noi».
Onorario di massima: nel preventivo scritto
Terzo settore e associazioni
APS, fondazioni, lasciti solidali: RUNTS, personalità giuridica e le imposte che non si pagano.
L’associazione di quartiere di Soccavo che vuole il bando del Comune
Da associazione «di fatto» ad APS con personalità giuridica: statuto secondo il Codice, 15.000 euro di patrimonio attestati, deposito del notaio al RUNTS entro venti giorni, registro fisso e niente bollo.
Onorario di massima: circa 1.000 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa fondazione del Vomero nata dalla casa di famiglia
Fondazione ETS con 50.000 euro e l’appartamento ereditato, dotato sotto condizione dell’iscrizione al RUNTS: organo di controllo obbligatorio, nessuna imposta di donazione, registro e ipocatastali fisse.
Onorario di massima: circa 1.750 euro, oltre IVA, contributi e imposteLa signora di Santa Lucia che lascia la seconda casa a un’organizzazione di volontariato
Lascito solidale come legato entro la quota disponibile (metà, con una figlia), clausola di sostituzione, ente esente da successione e ipocatastali (art. 82 CTS), figlia erede universale.
Onorario di massima: circa 1.000 euro (testamento), oltre IVA, contributi e imposte
I casi raccontati sono reali?
No. Sono casi esemplificativi a fini informativi, ricostruiti su situazioni ricorrenti: non si riferiscono a pratiche dello Studio né a persone esistenti. Nomi, luoghi, date e importi sono immaginari; norme, articoli e sentenze sono reali e citati con la fonte.
Posso usare un caso come risposta al mio problema?
No: un dettaglio catastale, una data o un erede in più cambiano la soluzione. Le schede servono a capire come si imposta un problema. Se la sua situazione somiglia, ci scriva.
Una situazione simile? preventivo di massima scritto
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Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
Abusi edilizi e come risolverli
La veranda chiusa, il sottotetto diventato camera, il garage trasformato, il condono mai concluso: quasi sempre una strada per vendere c’è, ma va trovata prima del rogito, non davanti al notaio.
Il sottotetto diventato due camere, e la sanatoria che oggi si può fare
Quando lo scostamento resta nelle tolleranze e quando invece nasce superficie utile: la sanatoria dell’art. 36-bis guarda anche alle regole edilizie del tempo in cui i lavori furono fatti.
Gli altri casi sulle difformità edilizie — veranda, garage, abuso del defunto, condono del 1994, condono in itinere — sono nella sezione Edilizia, vincoli e condoni di questa pagina.
Per il quadro generale: agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità e regolarità urbanistica, abusi, condoni e zone rosse a Napoli.
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