Caso risolto: la casa della nonna a Soccavo senza atto, la provenienza ricostruita dalla Conservatoria

📅 Pubblicato il 18 settembre 2026🔄 Aggiornato il 18 settembre 2026 — perché: importi resi verosimili con la regola dello Studio e ipotesi verificate sui nuovi materiali📁 Caso concreto n. 7

Il nodo: la casa della nonna, una dichiarazione di successione e nessun atto

Salvatore chiama per conto della madre, Immacolata, e dello zio Gennaro. La casa è un appartamento di tre vani a Soccavo, nella zona di via dell’Epomeo, dove la nonna Carmela ha vissuto dal 1971 fino alla morte, nel 2014. Immacolata e Gennaro, figli unici eredi, avevano presentato nel 2015 la dichiarazione di successione con l’aiuto di un CAF e fatto la voltura al catasto: da allora la casa risulta intestata a loro. Nel 2026 decidono di venderla a Federica, una giovane insegnante che comprerebbe con un mutuo. L’agenzia chiede «l’atto di provenienza». In famiglia c’è solo la ricevuta della successione del 2015: del rogito con cui la nonna aveva comprato, cinquantacinque anni prima, nessuno ha mai visto una copia, e nessuno ricorda il notaio. L’agenzia vorrebbe comunque far firmare la proposta «tanto la successione c’è». Salvatore, prima, ci chiama: «Basta la successione per vendere?».

Cosa abbiamo trovato nei controlli

Abbiamo risposto che no, non basta, e che il lavoro andava fatto prima della proposta, non dopo. Con la delega dei due fratelli abbiamo eseguito l’ispezione ipotecaria per soggetto in Conservatoria sul nome della nonna e su quelli dei figli, e la visura catastale storica dell’unità. È venuto fuori questo.

• La trascrizione del 1971 c’era, ma non si trovava subito: la nota era stata presa contro «Carmela Esposito in Russo», con il cognome del marito, mentre le ricerche erano partite dal nome da nubile. La nota riportava il notaio, la data e il numero di repertorio dell’atto di acquisto: era la chiave di tutto.
• Il notaio del 1971 aveva cessato l’attività da decenni: la copia andava chiesta all’Archivio notarile distrettuale di Napoli, non a uno studio.
• La successione non risultava trascritta. La dichiarazione del 2015 era stata presentata e la voltura fatta, ma in Conservatoria l’immobile era ancora contro la nonna: mancava la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, e senza quella la catena delle trascrizioni si interrompeva nel 2014.
• Il nonno era morto nel 1998 e qualcuno in famiglia temeva che «metà casa» fosse passata per la sua successione. Non era così: la casa era stata comprata dalla nonna da sola nel 1971, prima della riforma del diritto di famiglia del 1975, quindi era un bene suo personale e non entrava nella comunione legale.
• I dati catastali dell’atto del 1971 (vecchia partita, foglio e particella) non coincidevano con il subalterno attuale: serviva una verifica di corrispondenza tra vecchio e nuovo catasto.

La soluzione, un pezzo alla volta

La copia dall’Archivio notarile. Con notaio, data e repertorio letti nella nota di trascrizione abbiamo chiesto all’Archivio notarile distrettuale di Napoli, in Via San Paolo ai Tribunali, la copia autentica dell’atto del 1971. È arrivata in tre settimane: un atto di compravendita da una cooperativa edilizia, scritto a macchina, con la licenza edilizia del 1965 citata in premessa. Poiché è anteriore al 17 marzo 1985 non conteneva, legittimamente, le menzioni urbanistiche: le abbiamo ricostruite per il nuovo atto con l’accesso agli atti del Comune fatto dal geometra, che ha trovato la licenza e l’abitabilità del 1968.

La successione. Abbiamo chiesto all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate la copia della dichiarazione del 2015, verificato che l’imposta non fosse dovuta (valore sotto la franchigia dei figli) e che non ci fossero testamenti: la ricerca nel Registro generale dei testamenti ha dato esito negativo. Poi abbiamo spiegato ai fratelli che l’accettazione tacita dell’eredità si sarebbe trascritta con lo stesso rogito di vendita, a loro favore e contro la nonna, a loro spese: è la formalità che chiude la catena e che la banca di Federica avrebbe preteso.

Il catasto. Il geometra ha fatto la verifica di corrispondenza tra i dati del 1971 e il subalterno attuale, con l’estratto di mappa e le planimetrie storiche, e ha confermato che l’unità era la stessa; la planimetria in atti era conforme allo stato dei luoghi, tranne una porta spostata negli anni Novanta, che rientra nelle tolleranze e non richiedeva pratiche.

La proposta, il mutuo e l’atto. Solo a quel punto Immacolata e Gennaro hanno firmato la proposta, con gli estremi dell’atto del 1971, della successione e delle ricerche allegati. La banca ha ricevuto la relazione notarile ventennale completa: dal 1971 alla nonna, dal 2014 ai figli per successione, con l’accettazione da trascrivere il giorno dell’atto. Nel rogito i venditori hanno dichiarato la provenienza per successione con gli estremi della dichiarazione e dell’atto del 1971, hanno reso le menzioni urbanistiche sulla licenza del 1965 e la dichiarazione di conformità catastale; l’atto è stato trascritto due volte nello stesso giorno, prima come accettazione tacita dell’eredità e poi come vendita, e subito dopo è stata iscritta l’ipoteca della banca. Federica ha chiesto e ottenuto le agevolazioni prima casa.

Esito, tempi e costi

Cosa puoi imparare da questo caso

• La dichiarazione di successione non è un titolo di provenienza: è un adempimento fiscale. Per vendere una casa ereditata servono anche l’atto con cui il defunto l’aveva comprata e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità (art. 476 e art. 2648 c.c.).
• Quando nessuno ricorda il notaio, si parte dalla Conservatoria: la nota di trascrizione dice chi ha ricevuto l’atto, quando e con quale numero di repertorio. Cercate anche con il cognome da sposata e con le grafie alternative.
• Il notaio cessato non è un vicolo cieco: l’Archivio notarile distrettuale rilascia la copia autentica a chiunque la chieda, con diritti contenuti; con i dati giusti bastano poche settimane.
• Un atto del 1971 senza menzioni urbanistiche è normale: l’obbligo esiste dal 17 marzo 1985. Le menzioni per il nuovo atto si ricostruiscono con l’accesso agli atti del Comune.
• Prima la ricerca, poi la proposta. Con la provenienza ricostruita la banca istruisce il mutuo senza sorprese e non servono depositi prezzo né clausole di garanzia straordinarie.

Devi vendere una casa ereditata e non trovi l’atto con cui era stata comprata? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, anche solo per la ricerca del titolo, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: non trovi più l’atto di provenienza: come si recupera, il notaio ha chiuso lo studio: dove è finito il mio atto, visure ipotecarie ventennali, come preparare una successione; i conti negli Strumenti notarili, le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.

Fonti

• Codice civile, art. 476 (accettazione tacita), art. 2648 (trascrizione dell’accettazione) e art. 2650 (continuità delle trascrizioni) – normattiva.it
• Art. 67 L. 89/1913 (rilascio di copie degli atti notarili) – normattiva.it; Ministero della Giustizia, come richiedere copia di atti notarili – giustizia.it
• Art. 40 L. 47/1985 e art. 46 D.P.R. 380/2001 (menzioni urbanistiche); art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 (conformità catastale) – normattiva.it
• L. 151/1975 (riforma del diritto di famiglia: comunione legale dal 20 settembre 1975) e art. 179 c.c. (beni personali) – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, dichiarazione di successione e servizi di consultazione ipotecaria e catastale – agenziaentrate.gov.it; D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

© Studio Notarile Marco Fiorentino, Napoli — Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che ha migliorato, aggiunto o modificato delle parti. Salvo diversa indicazione, testi, illustrazioni e strumenti sono protetti da copyright. Powered by M.F.