Glossario: le parole del notaio spiegate semplici

Accettazione con beneficio d’inventario

Modo di accettare l’eredità tenendo separato il patrimonio del defunto da quello dell’erede: si risponde dei debiti ereditari solo entro il valore di quanto si riceve. È obbligatoria per i minori e per le persone sotto tutela o amministrazione di sostegno.

Accettazione dell’eredità

L’atto con cui il chiamato all’eredità diventa formalmente erede. Può essere espressa, con una dichiarazione davanti al notaio, oppure tacita, quando si compiono atti che solo un erede avrebbe il diritto di compiere — per esempio vendere un bene ereditato.

Acconto

Somma versata in anticipo sul prezzo. A differenza della caparra non ha funzione di garanzia: se l’affare salta va semplicemente restituita, senza raddoppi né trattenute.

Agevolazione prima casa

Il regime fiscale ridotto per l’acquisto dell’abitazione principale: imposta di registro al 2% invece del 9% (o IVA al 4%), con ipotecaria e catastale fisse. Richiede requisiti precisi su categoria catastale, residenza e assenza di altri immobili agevolati.

Agibilità

Il documento che attesta che un immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico previste dalla legge. Non è obbligatorio allegarlo all’atto, ma la sua assenza è un fatto rilevante che va dichiarato e valutato.

Amministrazione di sostegno

Misura di protezione per chi, per una menomazione fisica o psichica, non riesce a provvedere ai propri interessi. L’amministratore compie in sua vece gli atti indicati dal giudice, che per gli atti importanti deve autorizzarli.

Antiriciclaggio

L’insieme degli obblighi di identificazione delle parti, verifica della provenienza del denaro e segnalazione delle operazioni sospette. È il motivo per cui in Studio chiediamo documenti sui pagamenti: non è curiosità, è legge.

APE

Attestato di Prestazione Energetica: certifica la classe energetica dell’edificio, dalla A4 alla G. Va consegnato all’acquirente e allegato all’atto, salvo rinuncia espressa nei casi consentiti.

Apostille

Timbro previsto dalla Convenzione dell’Aja del 1961 che rende valido in Italia un documento formato all’estero, senza bisogno della legalizzazione consolare. Serve spesso per procure e certificati di clienti stranieri.

Atto pubblico

L’atto redatto dal notaio, che ne accerta l’identità delle parti, la volontà e la legalità del contenuto. Fa piena prova fino a querela di falso ed è titolo esecutivo: è la forma più forte che il nostro ordinamento conosca.

Autentica di firma

La scrittura privata autenticata: il testo è preparato dalle parti, ma il notaio certifica che le firme sono state apposte in sua presenza da persone di cui ha accertato l’identità. Meno solenne dell’atto pubblico, ma sufficiente per molti atti.

Azione di riduzione

Lo strumento con cui il legittimario leso chiede di reintegrare la propria quota di legge. Dopo la riforma del 2025 non colpisce più i terzi che hanno acquistato il bene donato: si converte in un credito in denaro verso il donatario.

Le domande frequenti

Bene culturale

Immobile sottoposto a vincolo dal Ministero della Cultura. La vendita va notificata alla Soprintendenza, che entro sessanta giorni può esercitare la prelazione: fino ad allora il trasferimento resta condizionato.

Caparra confirmatoria

Somma versata al preliminare con funzione di garanzia: se non compra l’acquirente la perde, se non vende il venditore la restituisce raddoppiata. È il meccanismo che dà peso reale alla promessa.

Caparra penitenziale

Somma che rappresenta il prezzo concordato per potersi ritirare dal contratto. Chi recede perde la caparra (o la restituisce doppia) e il discorso finisce lì: nessuno può pretendere di più né chiedere l’esecuzione.

Catasto

L’inventario dei beni immobili tenuto dall’Agenzia delle Entrate. Attribuisce a ogni unità una categoria, una classe e una rendita, che è la base del calcolo di molte imposte.

Cessione di cubatura

Trasferimento della capacità edificatoria da un terreno a un altro, senza cedere la proprietà del suolo. Va fatta per atto notarile e trascritta, e richiede la verifica urbanistica di entrambi i fondi.

Cessione di quote

Il trasferimento delle partecipazioni di una S.r.l., che richiede la firma autenticata dal notaio e il deposito al Registro delle Imprese. Oggi sconta l’imposta di registro in misura fissa.

Collazione

La regola per cui figli e coniuge, aprendosi la successione, devono conferire nella massa ereditaria quanto hanno ricevuto in donazione dal defunto. Serve a riequilibrare le quote tra gli eredi.

Comunione legale

Il regime patrimoniale automatico dei coniugi che non scelgono diversamente: gli acquisti fatti durante il matrimonio cadono per metà a ciascuno, con alcune eccezioni (beni personali, eredità, donazioni).

Comunione ordinaria

Quando più persone sono proprietarie dello stesso bene per quote. Ciascuno può disporre della propria quota, ma per vendere l’intero serve l’accordo di tutti — oppure si scioglie con una divisione.

Conformità catastale

Corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e la planimetria depositata in Catasto. Il venditore deve dichiararla in atto; se manca, la planimetria va aggiornata prima del rogito.

Conformità urbanistica

Corrispondenza tra l’immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione. La legge impone di indicarne gli estremi in atto a pena di nullità: è il controllo più delicato di tutta la compravendita.

Conto dedicato

Il conto corrente separato e impignorabile su cui il notaio custodisce le somme delle parti, per esempio il saldo prezzo fino alla cancellazione di un’ipoteca. Serve a proteggere i soldi di chi compra.

Come funziona il conto dedicato

Costituzione di società

L’atto notarile che dà vita a una società di capitali, con lo statuto che ne fissa le regole. Il notaio ne verifica la legalità e cura l’iscrizione al Registro delle Imprese.

Credito d’imposta prima casa

Chi ricompra una prima casa entro un anno dalla vendita della precedente, acquistata anch’essa con le agevolazioni, può scalare l’imposta già pagata dal nuovo dovuto. Va richiesto espressamente nell’atto.

Decadenza dall’agevolazione

La perdita del beneficio fiscale per il venir meno dei requisiti: succede se non si trasferisce la residenza entro diciotto mesi, o se si rivende entro cinque anni senza riacquistare entro l’anno.

Difformità edilizia

Scostamento tra quanto costruito e quanto autorizzato. Può essere lieve e rientrare nelle tolleranze di legge, oppure sostanziale e richiedere una sanatoria prima di poter vendere.

Diritto di abitazione

Il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della famiglia. Al coniuge superstite spetta per legge sulla casa familiare, in aggiunta alla quota di eredità.

Divisione

L’atto che scioglie una comunione assegnando a ciascuno beni concreti al posto della quota astratta. Se i lotti non sono pari si compensa la differenza in denaro (conguaglio).

Donazione

Il contratto con cui una parte arricchisce l’altra senza corrispettivo. Richiede l’atto pubblico con due testimoni, a pena di nullità.

Le domande frequenti

Donazione indiretta

Quando lo stesso risultato di una donazione si ottiene per altra via: il caso tipico è il genitore che paga il prezzo della casa intestata al figlio. Produce effetti successori simili, ma segue regole proprie.

Enunciazione

Quando in un atto si fa riferimento a un altro atto non registrato tra le stesse parti, anche quest’ultimo può essere assoggettato a imposta. È un meccanismo tecnico che a volte fa lievitare il conto in modo inatteso.

Erede

Chi subentra nell’intero patrimonio del defunto o in una quota di esso, debiti compresi. Si distingue dal legatario, che riceve invece un bene determinato.

Esecutore testamentario

La persona incaricata dal testatore di curare l’esecuzione delle sue volontà. Può amministrare i beni ereditari per il tempo necessario, senza però diventarne proprietario.

Fideiussione

Garanzia personale con cui qualcuno si obbliga a pagare il debito altrui. Nell’acquisto di case da costruire il costruttore deve rilasciarne una a tutela degli acconti versati.

Comprare una casa da costruire

Fondo patrimoniale

Vincolo su determinati beni destinati ai bisogni della famiglia: i creditori per debiti estranei a quei bisogni non possono aggredirli. Si costituisce per atto pubblico e si annota a margine dell’atto di matrimonio.

Fusione

Operazione con cui due o più società si uniscono in una sola, per incorporazione o costituendone una nuova. Richiede progetto, situazione patrimoniale, delibere e atto notarile.

Garanzia per vizi

La responsabilità del venditore per i difetti che rendono il bene inidoneo all’uso o ne diminuiscono il valore. Va denunciata entro otto giorni dalla scoperta e si prescrive in un anno dalla consegna.

Giudice tutelare

Il magistrato che vigila su tutele, curatele e amministrazioni di sostegno, e che autorizza gli atti importanti riguardanti minori e persone fragili.

Imposta di registro

L’imposta sugli atti presentati all’Agenzia delle Entrate. Proporzionale nelle compravendite (2% prima casa, 9% negli altri casi sul valore catastale), fissa a 200 euro in molti atti societari.

Imposta di registro: le scelte che contano

Imposta ipotecaria e catastale

Le due imposte legate alla trascrizione e alla voltura. Nelle compravendite tra privati sono fisse a 50 euro ciascuna; nelle successioni e donazioni sono il 2% e l’1% del valore degli immobili.

Imposta sostitutiva sul mutuo

Per i finanziamenti oltre diciotto mesi sostituisce registro, bollo e ipotecaria: 0,25% dell’importo erogato per la prima casa, 2% negli altri casi. La versa la banca e la ribalta sul cliente.

Ipoteca

Garanzia iscritta su un immobile a favore di un creditore, di solito la banca. Segue il bene anche quando cambia proprietario: per questo va cancellata o accollata con chiarezza prima del rogito.

IVA

Si applica al posto dell’imposta di registro proporzionale quando a vendere è un’impresa che agisce nell’esercizio dell’attività: 4% per la prima casa, 10% o 22% negli altri casi. Vale il principio di alternatività tra IVA e registro.

Legato

Attribuzione testamentaria di un bene determinato — un appartamento, una somma, un quadro — e non di una quota di eredità. Il legatario non risponde dei debiti del defunto.

Legittima

La quota di eredità che la legge riserva ai familiari più stretti (coniuge, figli e, in mancanza, ascendenti). Non può essere sottratta con il testamento né con le donazioni.

Legittimario

Chi ha diritto alla legittima. Se viene leso può agire per reintegrare la propria quota entro i termini di legge.

Mediatore

L’agente immobiliare che mette in contatto le parti. Il suo nome, il compenso e le modalità di pagamento devono essere dichiarati in atto: è un obbligo antiriciclaggio, non una formalità.

Menzioni urbanistiche

Le dichiarazioni obbligatorie sugli estremi dei titoli edilizi che devono comparire nell’atto. La loro mancanza rende nullo il contratto.

Mutuo fondiario

Finanziamento garantito da ipoteca di primo grado su un immobile, entro limiti di importo rispetto al valore del bene. La garanzia si consolida dopo dieci giorni dall’iscrizione, invece dei termini ordinari.

Notaio

Pubblico ufficiale nominato per concorso dal Ministero della Giustizia, tenuto a un obbligo di imparzialità verso tutte le parti. Non rappresenta chi paga: garantisce che l’atto sia legale, chiaro e opponibile a tutti.

I principi dello Studio

Nuda proprietà

La proprietà di un bene privata del diritto di goderne, perché su di esso grava l’usufrutto di un altro. Alla morte dell’usufruttuario si riespande automaticamente in piena proprietà.

Nullità

Il vizio più grave di un contratto: l’atto non produce effetti e chiunque vi abbia interesse può farlo dichiarare, senza limiti di tempo. Nelle compravendite immobiliari nasce soprattutto dalla mancanza delle menzioni urbanistiche.

Onorario

La parte della parcella che remunera il lavoro del notaio: consulenza, studio dei documenti, redazione e ricevimento dell’atto. È solo una delle voci del conto — le imposte e le spese anticipate non sono suoi compensi.

Opponibilità

La possibilità di far valere un diritto anche verso chi non ha partecipato all’atto. Si ottiene con la trascrizione: senza, il contratto vale tra le parti ma non protegge dai terzi.

Patti successori

Gli accordi sulla propria futura successione, che il Codice Civile vieta. Il patto di famiglia è l’unica eccezione espressamente ammessa.

Patto di famiglia

Contratto con cui l’imprenditore trasferisce in vita l’azienda o le quote a uno o più discendenti, liquidando gli altri legittimari. Quanto assegnato non è più soggetto a collazione né a riduzione.

Il patto di famiglia

Pertinenza

Bene al servizio durevole di un altro — box, cantina, posto auto. Segue il regime fiscale dell’immobile principale, entro i limiti di numero previsti per la prima casa.

Plusvalenza

Il guadagno realizzato rivendendo un immobile entro cinque anni dall’acquisto. È tassabile, ma in atto si può chiedere l’imposta sostitutiva del 26% al posto della tassazione ordinaria; non si applica alle case usate come abitazione principale.

Preliminare

Il cosiddetto compromesso: le parti si obbligano a stipulare in futuro il rogito. Conviene farlo autenticare e trascrivere, perché così l’acquirente è protetto da vendite o ipoteche successive.

Prezzo-valore

Il sistema per cui, nell’acquisto di un’abitazione da parte di un privato, le imposte si calcolano sul valore catastale invece che sul prezzo. Va richiesto espressamente in atto e riduce sia l’imposta sia il rischio di accertamento.

Procura

L’atto con cui si dà a un’altra persona il potere di agire in proprio nome. Per firmare un rogito serve la procura in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Provenienza donativa

Situazione dell’immobile che il venditore ha ricevuto in donazione. Un tempo rendeva difficile vendere e ottenere mutui; dopo la riforma del 2025 il problema è sostanzialmente superato.

Pubblicità immobiliare

Il sistema dei registri immobiliari che rende conoscibili a tutti i diritti sugli immobili. È ciò che permette di sapere, prima di comprare, chi è davvero il proprietario e quali pesi gravano sul bene.

Rendita catastale

Il valore fiscale attribuito dal Catasto a ogni unità immobiliare. Rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti di legge dà il valore catastale, base del calcolo delle imposte.

Rent to buy

Contratto in cui si gode subito dell’immobile pagando un canone, e una parte di quanto versato viene imputata al prezzo se si decide di comprare entro il termine convenuto. Va trascritto per essere davvero protettivo.

Repertorio

Il registro in cui il notaio annota in ordine cronologico tutti gli atti ricevuti. È soggetto a ispezione periodica: è uno dei controlli a cui la categoria è sottoposta.

Rinuncia all’eredità

Dichiarazione con cui il chiamato rifiuta l’eredità, di solito perché carica di debiti. Si fa davanti al notaio o al cancelliere e si iscrive nel registro delle successioni.

Rogito

Il termine comune per indicare l’atto notarile di compravendita. Tecnicamente è il verbo che descrive l’attività del notaio che riceve e redige l’atto.

Sanatoria e condono

Procedure che regolarizzano opere edilizie realizzate senza titolo. Il condono è straordinario e legato alle leggi del 1985, 1994 e 2003; la sanatoria ordinaria è possibile solo se l’opera era conforme sia quando fu fatta sia oggi.

SCIA

Segnalazione Certificata di Inizio Attività: il titolo che consente di iniziare subito certi lavori, sotto la responsabilità di un tecnico. È uno dei titoli edilizi da menzionare in atto.

Scrittura privata

Documento firmato dalle parti senza intervento del notaio. Da sola non può essere trascritta nei registri immobiliari: per questo serve l’autentica.

Separazione dei beni

Regime patrimoniale alternativo alla comunione legale: ciascun coniuge resta titolare esclusivo dei propri acquisti. Si sceglie al matrimonio o in qualsiasi momento con atto notarile.

Servitù

Peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro: passaggio, veduta, acquedotto. Segue i fondi anche quando cambiano proprietario, quindi va sempre verificata prima di comprare.

Società a responsabilità limitata

La forma più diffusa per fare impresa: i soci rispondono solo con quanto conferito. L’atto costitutivo si può modellare con clausole di gradimento, prelazione e meccanismi anti-stallo.

Successione legittima

Quella che si apre quando manca il testamento: la legge individua gli eredi e le quote secondo il grado di parentela.

Successione testamentaria

Quella regolata dal testamento, nei limiti delle quote riservate ai legittimari.

Surroga

Il trasferimento del mutuo da una banca all’altra a condizioni migliori, senza costi per il cliente e senza cancellare e riscrivere l’ipoteca. L’atto lo riceve il notaio.

Testamento

L’atto con cui si dispone dei propri beni per il tempo in cui si sarà cessato di vivere. È olografo se scritto, datato e firmato a mano dal testatore; pubblico se ricevuto dal notaio con due testimoni; segreto se consegnato sigillato al notaio.

Titolo abilitativo

Il provvedimento che autorizza a costruire o trasformare un immobile: permesso di costruire, concessione, licenza, SCIA. I suoi estremi vanno indicati in atto.

Tolleranze costruttive

Gli scostamenti minimi rispetto al progetto che la legge non considera difformità — entro il 2% delle misure di progetto, e altre ipotesi tipizzate dal Decreto Salva Casa.

Trascrizione

La pubblicazione dell’atto nei registri immobiliari, che lo rende opponibile ai terzi. Tra due acquirenti dello stesso bene prevale chi trascrive per primo, non chi ha firmato per primo.

Trust

Istituto riconosciuto in Italia con la Convenzione dell’Aja: si affidano beni a un trustee che li amministra per uno scopo o per dei beneficiari. I beni diventano un patrimonio separato, fuori dalla portata dei creditori estranei.

Usucapione

L’acquisto della proprietà per effetto del possesso prolungato e pacifico, vent’anni nel caso ordinario. Va accertata in giudizio o con la mediazione, e l’accordo va poi trascritto.

Usufrutto

Il diritto di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione. È temporaneo e comunque non può durare oltre la vita dell’usufruttuario.

Vincolo di destinazione

Previsto dall’art. 2645-ter del Codice Civile: destina un immobile a uno scopo meritevole di tutela, tipicamente la cura di una persona fragile, rendendolo impignorabile per debiti estranei a quello scopo.

Proteggere un familiare fragile

Visura catastale

Il documento che riporta i dati catastali e la rendita di un immobile. Serve a identificarlo con precisione nell’atto.

Visura ipotecaria

La ricerca nei registri immobiliari che rivela ipoteche, pignoramenti, sequestri e passaggi di proprietà. È il controllo che il notaio fa prima e, in forma aggiornata, il giorno stesso del rogito.

Volontaria giurisdizione

L’insieme dei procedimenti autorizzativi che riguardano minori e persone fragili. Dalla riforma Cartabia molte di queste autorizzazioni le può rilasciare direttamente il notaio, con tempi molto più brevi.

Le autorizzazioni del notaio

Voltura catastale

L’aggiornamento dell’intestazione in Catasto dopo il trasferimento. La esegue il notaio insieme alla registrazione e alla trascrizione.