Rogiti sì, noia no.

L'ordinamento giuridico ha recepito le istanze di riforma promosse dal Consiglio Nazionale del Notariato (perfezionate con la novella legislativa della Legge 182/2025 che ha riformato gli artt. 561 e 563 del Codice Civile), risolvendo la storica problematica concernente la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa. Per effetto della nuova disciplina, l'azione di riduzione non pregiudica più i terzi acquirenti o le banche mutuanti: il diritto del legittimario leso si converte in un semplice credito pecuniario nei confronti del donatario. La donazione torna così a essere uno strumento di pianificazione patrimoniale sicuro e trasparente, che garantisce la piena commerciabilità degli immobili e l'accesso al credito ipotecario — un sollievo per chi, fino a ieri, esitava a comprare o vendere una casa "di provenienza donativa".

Capita più spesso di quanto si pensi: la casa dei sogni ha una veranda chiusa "a modo suo" o una tramezza spostata rispetto al progetto originale. Prima di firmare qualsiasi atto, questi immobili richiedono una verifica rigorosa delle normative di sanatoria straordinaria. I contributi interpretativi del Consiglio Nazionale del Notariato offrono un quadro sistematico puntuale sull'applicazione e sui limiti stabiliti dalla Legge 47/1985 (Primo Condono), dalla Legge 724/1994 (Secondo Condono) e dalla Legge 326/2003 (Terzo Condono). La sanabilità delle opere non prescinde mai da rigorosi requisiti temporali e tipologici, né dai pareri preventivi delle autorità amministrative preposte alla tutela del territorio, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici. Con la verifica giusta fatta prima e non dopo, una casa con qualche irregolarità in più può diventare comunque un ottimo acquisto.

Il trust, riconosciuto in Italia grazie alla Convenzione dell'Aja ratificata con la Legge 364/1989, permette di affidare beni a un soggetto (trustee) che li amministra nell'interesse di uno o più beneficiari: i beni conferiti diventano un patrimonio separato, sottratto ai creditori estranei allo scopo del trust. In alternativa, il vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c.) offre una via tutta italiana, senza bisogno di una legge straniera di riferimento: destina beni immobili o mobili registrati a uno scopo meritevole di tutela, rendendoli impignorabili per debiti estranei. Non esiste uno strumento "migliore" in assoluto — dipende dagli obiettivi concreti, dalla tutela di un familiare fragile alla protezione da rischi d'impresa — ed è compito del notaio aiutarti a scegliere quello giusto per la tua situazione.

Introdotto nel 2006 con la Legge n. 55 (artt. 768-bis e seguenti del Codice Civile), il patto di famiglia consente all'imprenditore di trasferire in vita l'azienda o le partecipazioni sociali a uno o più discendenti, individuando sin da subito chi è più adatto a proseguirne la gestione. È una deroga al generale divieto dei patti successori: quanto ricevuto dai discendenti assegnatari, una volta liquidati gli altri legittimari, non è più soggetto né a collazione né ad azione di riduzione al momento della successione. Un modo, insomma, per evitare che il futuro dell'azienda di famiglia si giochi in tribunale invece che al tavolo di famiglia.

La SRL resta lo strumento d'elezione per chi avvia un'attività d'impresa, grazie alla limitazione della responsabilità patrimoniale dei soci. La moderna autonomia statutaria permette di modellare l'atto costitutivo sulle esigenze reali dei soci, con clausole di gradimento, prelazione e meccanismi per risolvere eventuali blocchi decisionali. Ma la vita di un'impresa non si esaurisce alla costituzione: trasformazioni, fusioni, cessioni d'azienda e trasferimenti di quote richiedono la stessa cura, perché ogni passaggio incide su diritti amministrativi e patrimoniali di tutti i soci coinvolti. L'intervento del notaio nella redazione e autenticazione di questi atti assicura la certezza dei traffici giuridici societari, oggi e quando l'azienda cambierà ancora forma.

Conformità catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa, anche se spesso si confondono. La prima riguarda la corrispondenza tra l'immobile reale e le planimetrie depositate in Catasto; la seconda — detta anche regolarità urbanistica — riguarda la corrispondenza tra l'immobile e i titoli abilitativi (permesso di costruire, concessione edilizia, SCIA) che ne hanno autorizzato la realizzazione, nel rispetto delle tolleranze costruttive previste dalla legge. L'art. 46 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) impone di indicare in atto gli estremi di questi titoli, a pena di nullità del contratto: senza quella dichiarazione, l'immobile è considerato "totalmente abusivo" e quindi incommerciabile, salvo per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, sempre commerciabili con una semplice dichiarazione sostitutiva. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che l'atto resta valido se la dichiarazione sui titoli edilizi è veritiera, anche quando l'immobile presenti in concreto qualche difformità rispetto a quei titoli: la nullità colpisce l'assenza della dichiarazione, non la difformità in sé, che però resta comunque un fattore di responsabilità per il venditore. Un motivo in più per far verificare la situazione urbanistica di una casa prima di firmare qualunque preliminare.

Quando si parla di "costo del notaio", si tende a immaginare un unico numero — ma la parcella è in realtà la somma di voci molto diverse tra loro, e la maggior parte non finisce nelle tasche del notaio. Ci sono le imposte (di registro, ipotecaria, catastale, e in certi casi l'IVA), che il notaio riscuote per conto dello Stato al momento della firma e verrebbero dovute comunque, anche senza il suo intervento. Ci sono le spese anticipate, cioè i costi reali sostenuti per svolgere i controlli preliminari: visure ipotecarie e catastali, certificati, accesso ai pubblici registri. Solo l'ultima voce, l'onorario, remunera davvero il lavoro del notaio — la consulenza, lo studio della documentazione, la stesura e l'autenticazione dell'atto — ed è regolato da parametri nazionali che tengono conto del valore e della complessità della pratica. Per questo un preventivo serio non può ridursi a un numero buttato lì al telefono: va costruito voce per voce, per sapere davvero cosa si sta pagando e perché.

Il mutuo fondiario è la forma più diffusa di finanziamento bancario per l'acquisto della casa: è garantito da un'ipoteca di primo grado sull'immobile, e la garanzia si "consolida" — cioè diventa definitivamente sicura anche in caso di fallimento della banca o del mutuatario — dopo soli dieci giorni dall'iscrizione, molto prima rispetto a un'ipoteca ordinaria. Sul piano fiscale, i mutui di durata superiore a 18 mesi possono beneficiare di un'imposta sostitutiva che rimpiazza le ordinarie imposte di registro, di bollo e ipotecaria: se il finanziamento è destinato all'acquisto, costruzione o ristrutturazione della "prima casa", l'aliquota è dello 0,25% sull'importo erogato; per la seconda casa sale al 2%. È la banca a versare questa imposta e a girarla in genere al cliente all'interno delle rate. Attenzione però: l'agevolazione non è automatica dal 2013 in poi, va espressamente indicata nel contratto di mutuo — un dettaglio che vale la pena controllare prima di firmare.

Ogni categoria di atto ha una propria logica fiscale, ed è facile perdersi. La guida di riferimento resta la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 18/E del 29 maggio 2013, che per prima ha sistematizzato in modo organico l'applicazione dell'imposta di registro agli atti notarili. Nella compravendita immobiliare, l'imposta di registro va dal 2% (prima casa) al 9% (seconda casa) del valore catastale, con le imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna se si acquista da un privato (200 euro ciascuna dal 2014 in altri casi); se il venditore è un'impresa costruttrice, l'IVA può sostituire in parte l'imposta di registro. Nella donazione, il quadro cambia radicalmente in base a chi riceve: coniuge e discendenti godono di una franchigia elevata sull'imposta di successione e donazione, e dal 2025 le donazioni di aziende e di quote societarie possono essere addirittura esenti, a patto che i beneficiari proseguano l'attività o mantengano il controllo per almeno cinque anni. Negli atti societari, invece, si applicano perlopiù imposte fisse (di registro, di bollo) sulla costituzione o modifica di una società, salvo i conferimenti di beni che possono generare imposte proporzionali distinte. Tre logiche diverse, un solo consiglio valido per tutte: farsi fare i conti prima di firmare, non dopo.

Dal 1° gennaio 2025, con la riforma dell'art. 3 comma 4-ter del d.lgs. 346/1990 (operata dal d.lgs. 139/2024), donare l'azienda o un suo ramo a favore del coniuge o dei discendenti può avvenire in esenzione totale dall'imposta di successione e donazione. La condizione è semplice ma vincolante: chi riceve l'azienda deve proseguire l'attività d'impresa per almeno cinque anni dalla data del trasferimento, rendendo un'apposita dichiarazione di impegno in tal senso. Decorso quel quinquennio senza interruzioni, il beneficio resta acquisito in modo definitivo. Uno strumento pensato apposta per chi vuole passare il timone dell'azienda di famiglia senza che il fisco si porti via una fetta del lavoro di una vita.

La stessa esenzione vale anche per chi vuole donare quote di SRL o azioni di SpA a coniuge o discendenti: niente imposta di successione e donazione, a patto che i beneficiari mantengano il controllo della società per almeno cinque anni dalla donazione. Per le quote di società di persone, o quelle che non attribuiscono il controllo, basta invece mantenerne la titolarità per lo stesso periodo. Trattandosi di un trasferimento che incide sugli assetti societari, l'atto pubblico davanti al notaio non è solo la forma più sicura per la pubblicità della donazione: è anche il momento in cui si verificano correttamente i requisiti per l'esenzione, evitando brutte sorprese in un controllo successivo dell'Agenzia delle Entrate.

L'art. 2645-ter del Codice Civile permette di destinare un immobile o un bene mobile registrato a uno scopo meritevole di tutela — tipicamente la cura di un familiare fragile — rendendolo impignorabile per debiti estranei a quello scopo. A differenza del trust, non serve una legge straniera di riferimento né la partecipazione di due soggetti distinti: tutto resta disciplinato dal diritto italiano, il che semplifica non poco la gestione di eventuali contestazioni. Il vincolo non può durare più di novant'anni o della vita del beneficiario, e va sempre stipulato per atto pubblico davanti al notaio, che verifica la meritevolezza dello scopo prima di procedere alla trascrizione.

Non tutti sanno che la capacità edificatoria di un terreno può essere trasferita a un fondo vicino, anche senza cedere la proprietà del terreno stesso: è la cosiddetta cessione di cubatura, oggi disciplinata dall'art. 2643 n. 2-bis del Codice Civile. Il proprietario del fondo "cedente" accetta una riduzione permanente della propria capacità edificatoria, mentre quella volumetria si trasferisce stabilmente al fondo "ricevente", che potrà così costruire di più. Perché l'operazione sia opponibile ai terzi ed entri nei registri immobiliari, l'accordo deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e successivamente trascritto — un passaggio tecnico che richiede di verificare con attenzione la destinazione urbanistica di entrambi i fondi coinvolti.

La legge riconosce tre forme di testamento. Il testamento olografo è scritto, datato e firmato interamente di proprio pugno: è gratuito e immediato, ma rischia smarrimento, distruzione o contestazioni sull'autenticità. Il testamento pubblico è invece ricevuto dal notaio, che raccoglie oralmente la volontà del testatore alla presenza di due testimoni e la mette per iscritto: costa qualcosa in più, ma è il più difficile da contestare e resta conservato in modo sicuro, al riparo da smarrimenti. Il testamento segreto sta nel mezzo: il testatore lo scrive (anche al computer, a differenza dell'olografo) e lo consegna al notaio in busta sigillata, alla presenza di due testimoni — il contenuto resta riservato, ma la sua esistenza e la data vengono formalizzate. Non esiste una forma "giusta" in assoluto: dipende da quanto il tuo patrimonio è articolato e da quanto vuoi essere al riparo da future contestazioni tra eredi.

Chi muore senza aver fatto testamento apre la cosiddetta successione legittima: è la legge stessa, agli artt. 565 e seguenti del Codice Civile, a stabilire chi eredita e in quale proporzione — coniuge, figli, e in loro assenza altri parenti fino al sesto grado, secondo un ordine rigido che non lascia spazio a preferenze personali. Il testamento pubblico, al contrario, apre la successione testamentaria: permette di scegliere liberamente a chi destinare i propri beni, favorire una persona rispetto a un'altra, inserire condizioni o lasciti a soggetti esterni alla famiglia (un ente, un amico, un'associazione). C'è però un limite invalicabile in entrambi i casi: la quota di legittima, la parte di patrimonio riservata per legge a coniuge, figli e — in mancanza di figli — genitori, che nessun testamento può cancellare. Redigere un testamento pubblico non significa quindi "fare tutto quello che si vuole", ma pianificare con chiarezza all'interno di questi confini, evitando che sia poi un tribunale a decidere al posto tuo.

Regolarità urbanistica e sanatoria edilizia rispondono a domande diverse. La prima chiede: "questo immobile, così com'è oggi, corrisponde ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune?". La seconda entra in gioco solo quando la risposta è no, e chiede: "questa difformità può essere sanata, e a quali condizioni?". Un immobile può avere tutti i condoni possibili e restare comunque non commerciabile, se dopo l'ultima sanatoria sono state realizzate ulteriori modifiche mai regolarizzate. Ecco perché il controllo del notaio non si ferma al certificato di condono in busta: ricostruisce la storia urbanistica completa dell'immobile, titolo dopo titolo, fino allo stato attuale.