Prima del rogito il notaio controlla due cose diverse: la conformità catastale, cioè che la planimetria corrisponda allo stato dei luoghi, e la regolarità urbanistica, cioè i titoli edilizi. Sulle ipoteche e sui pignoramenti fa le ispezioni nei registri immobiliari, risalendo di regola vent’anni.
Qui stanno le domande su conformità, catasto, terreni, caparra, preliminare, acquisto dal costruttore e condominio. Le dieci domande più frequenti restano sulla pagina Domande frequenti.
Conformità catastale, urbanistica e terreni
Ho una veranda o una modifica interna mai dichiarata: posso vendere?
Dipende. Le difformità interne (tramezzi spostati, bagno diverso dalla planimetria) si regolarizzano di solito con una pratica al Comune e l’aggiornamento catastale, prima dell’atto. Le opere che richiedevano un titolo (una veranda, un ampliamento) vanno sanate se sanabili; il decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha ampliato le tolleranze e le possibilità di regolarizzazione. Vendere “com’è” tacendo il problema non è una strada: l’acquirente e la banca lo scoprono, e le dichiarazioni false in atto hanno conseguenze serie. Parlane con noi prima di mettere in vendita: spesso la soluzione costa meno del previsto.
Compro un terreno: quali verifiche servono?
Per i terreni l’atto deve contenere il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune (art. 30 D.P.R. 380/2001), valido un anno, altrimenti è nullo; fanno eccezione solo le piccole pertinenze fino a 5.000 mq. Per i terreni agricoli va rispettata la prelazione del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo confinante o affittuario. Sul fronte fiscale, la vendita di un terreno edificabile genera sempre plusvalenza tassata, anche dopo cinque anni: ne parliamo nella comunicazione sulla plusvalenza che ti chiediamo di compilare prima dell’atto.
C’è un impianto fotovoltaico: cambia qualcosa nella vendita?
Sì, su due fronti. In catasto: un impianto sul tetto di casa di solito non va accatastato a parte, mentre gli impianti a terra o di grande potenza possono costituire un’unità immobiliare autonoma (categoria D/1 o D/10) e vanno indicati in atto. Nei rapporti con il GSE: gli incentivi (Conto Energia, scambio sul posto) si trasferiscono all’acquirente con una voltura da comunicare al GSE dopo l’atto. Per gli impianti su terreni agricoli spesso si usa il diritto di superficie o l’affitto anziché la vendita del terreno. Portaci il contratto con il GSE e la documentazione dell’impianto insieme agli altri documenti.
Il venditore deve darmi l’APE e la dichiarazione di conformità degli impianti?
Sono due cose diverse. L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio: va allegato all’atto di vendita, dura al massimo dieci anni e la violazione dell’obbligo di dotazione o di allegazione comporta una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro, dovuta in solido e in parti uguali da venditore e acquirente. La dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall’impresa installatrice, invece, non è condizione di validità dell’atto: l’immobile si può vendere anche senza. Questo non vuol dire che sia un dettaglio. Se manca, o se gli impianti non risultano a norma, conviene stabilire prima del rogito chi sostiene il costo dell’adeguamento e scriverlo nell’atto, altrimenti l’onere finisce di fatto sull’acquirente. Lo stesso vale per l’agibilità: la sua mancanza non impedisce la vendita, ma è un elemento su cui chi compra ha diritto di essere informato prima di firmare.
Comprare e vendere casa: i dubbi più frequenti
La somma che verso al compromesso è caparra o acconto?
Cambia parecchio, in due sensi. Sul piano fiscale la caparra confirmatoria sconta lo 0,50% e l’acconto il 3%; se il contratto non lo specifica, si applica l’aliquota più alta. Sul piano civilistico cambiano le conseguenze se l’affare salta: la caparra consente di trattenerla o chiederne il doppio, l’acconto no. È una delle cose su cui vale la pena fermarsi cinque minuti. Approfondimento.
Conviene far trascrivere il preliminare?
Nella maggior parte dei casi sì. Un preliminare ricevuto dal notaio e trascritto è opponibile ai terzi: ipoteche, pignoramenti o una seconda vendita iscritti dopo non ti pregiudicano, e in caso di crisi del venditore il tuo credito è privilegiato. Il costo aggiuntivo è modesto rispetto a ciò che mette al riparo, soprattutto quando tra compromesso e rogito passano mesi.
Sto comprando da un costruttore: quali garanzie devo pretendere?
Tre, e sono previste dalla legge: la fideiussione a copertura di tutte le somme versate prima del trasferimento, il preliminare per atto notarile trascritto, e la polizza decennale postuma consegnata al rogito. Per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019 la mancata consegna della polizza rende addirittura nullo l’atto. Non versare nulla prima di aver fatto verificare la documentazione. Le tutele in dettaglio.
Ho ricevuto una casa in donazione: posso rivenderla senza problemi?
Sì, e dal 18 dicembre 2025 con molte meno complicazioni. Fino al 2025 l’acquirente e la banca temevano l’azione di restituzione dei legittimari del donante, e molte banche rifiutavano il mutuo su provenienze donative recenti. La riforma degli artt. 561 e 563 del codice civile (art. 44 della legge 182/2025) ha eliminato quell’azione: chi si ritiene leso nella legittima può agire solo contro di te, che hai ricevuto la donazione, per l’equivalente in denaro, e l’ipoteca della banca resta efficace. Restano da verificare la validità della donazione, eventuali riserve di usufrutto o condizioni e, per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, l’assenza di domande di riduzione o opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026. Ne parliamo in Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c..
Devo vendere un immobile intestato a un minore o a una persona sotto amministrazione di sostegno
Serve un’autorizzazione, ma dal 28 febbraio 2023 non è più obbligatorio passare dal giudice tutelare: può rilasciarla direttamente il notaio che riceverà l’atto, con la stessa istruttoria e tempi molto più brevi. Restano al giudice alcune materie, come le transazioni e la continuazione dell’impresa. Quando si può.
Ho un familiare con disabilità grave: come lo tutelo per il futuro?
La legge 112/2016 mette a disposizione trust, vincoli di destinazione e fondi speciali, esenti da imposta di successione e donazione quando l’atto rispetta requisiti precisi. Sono strumenti che danno il meglio se costruiti mentre i genitori ci sono ancora, perché permettono una presa in carico progressiva. Gli strumenti del “Dopo di noi”.
Devo passare l’azienda ai figli: come evito litigi dopo?
Una donazione d’azienda resta esposta a collazione e azione di riduzione. Il patto di famiglia serve esattamente a chiudere la questione subito: partecipano tutti i legittimari, chi non riceve l’azienda viene liquidato, e quel trasferimento non viene più rimesso in discussione alla morte dell’imprenditore. Come funziona.
Il notaio controlla se sulla casa ci sono ipoteche o pignoramenti?
Sì, ed è uno dei controlli più importanti che facciamo prima del rogito. Con le ispezioni ipotecarie nei registri immobiliari ricostruiamo la storia dell’immobile risalendo di regola a vent’anni, per far emergere ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, sequestri e vincoli che chi vende a volte non ricorda o non conosce. L’arco ventennale non è casuale: l’ipoteca si estingue se non viene rinnovata entro vent’anni dall’iscrizione (art. 2847 c.c.), e vent’anni è anche il tempo in cui può maturare l’usucapione. Se qualcosa emerge non è la fine della trattativa: si chiede alla banca il conteggio di estinzione, si concorda la cancellazione e le somme si gestiscono in atto. Abbiamo spiegato tutto nel dettaglio in Visure ipotecarie ventennali.
Compro un appartamento in condominio: devo pagare le spese arretrate del venditore?
Per un periodo limitato sì, ma solo nei confronti del condominio. Chi subentra in un’unità immobiliare è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.), dove per anno si intende l’esercizio condominiale e non l’anno solare. È una responsabilità che opera nei rapporti esterni, cioè verso l’amministratore: nel rapporto interno le spese sorte prima dell’acquisto restano a carico del venditore, quindi se l’amministratore le chiede a te hai diritto di rivalsa nei suoi confronti. Per questo prima del rogito chiediamo sempre all’amministratore una dichiarazione sulle spese in corso, su quelle già deliberate e non ancora pagate e su eventuali liti in corso. Anche il venditore, dal canto suo, resta obbligato in solido fino a quando all’amministratore non viene trasmessa copia dell’atto di vendita.
Le domande che ci fanno in tutta Italia su casa e mutuo
Perché la banca iscrive l’ipoteca per una somma più alta del mutuo?
È normale: l’ipoteca viene iscritta di solito per il 150-200% del capitale, perché deve coprire anche interessi, spese e eventuali costi di recupero. Non è un debito in più: devi restituire solo il mutuo con i suoi interessi. Quando il mutuo è estinto, l’ipoteca si cancella da sola su comunicazione della banca (art. 40-bis del Testo unico bancario).
Chi vende è una società: cosa controlla il notaio in più?
La visura camerale aggiornata, lo statuto e i poteri di chi firma per la società (amministratore unico, consiglio, procuratore), le eventuali delibere necessarie, la verifica antiriciclaggio sul titolare effettivo e, per le vendite di immobili, il regime IVA. Se la società è in liquidazione, in concordato o fallita, cambiano le regole e servono autorizzazioni: lo verifichiamo prima di fissare la data.
Sono straniero: posso comprare casa in Italia?
I cittadini dell’Unione europea sì, come gli italiani. I cittadini extra-UE regolarmente soggiornanti (permesso o carta di soggiorno) sì; per gli altri vale la condizione di reciprocità, cioè che un italiano possa comprare nel loro Paese, che verifichiamo sul sito del Ministero degli Esteri. In ogni caso serve il codice fiscale italiano e, se non parli italiano, l’atto si riceve con un interprete (vedi la domanda più sopra). Il nostro Studio segue gli acquirenti dall’estero anche in inglese.
Compro in condominio: rispondo dei debiti del venditore con l’amministratore?
Per legge chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Per questo prima dell’atto chiediamo all’amministratore una dichiarazione aggiornata sulle spese pagate e sulle straordinarie deliberate, e la conserviamo nel fascicolo. Il regolamento di condominio, se contiene limiti d’uso, va letto prima di firmare il compromesso.
Le altre domande frequenti dello Studio
- Domande frequenti: le dieci domande più frequenti e l’indice completo
- Domande frequenti su costi e preventivo
- Domande frequenti su appuntamento e scelta del notaio
- Domande frequenti sulla firma dell’atto e sui documenti
- Domande frequenti su imposte, successioni e scadenze
Da dove continuare
- Casa e immobili: atti, guide e strumenti del notaio
- Compravendita: come funziona e che cosa serve
- Conformità catastale: che cosa si verifica prima del rogito
Che cosa vuole fare adesso?
- Preventivo di massima per il suo atto
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Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornata il 28 settembre 2026.