Pubblicato il 26 giugno 2025Aggiornato il 27 ottobre 20263 minuti di lettura
In 30 secondi
- Il preliminare impegna venditore e compratore a firmare il rogito più avanti.
- Va registrato all’Agenzia delle Entrate e comporta il pagamento di alcune imposte.
- Nel preliminare si decidono già prezzo, caparra e tempi.
Il contratto preliminare di compravendita – il cosiddetto compromesso – impegna venditore e acquirente a stipulare in futuro il rogito definitivo. Anche questo contratto va registrato e comporta il pagamento di alcune imposte. Vediamo quali, seguendo la guida operativa dell’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 18/E del 2013).
Perché il preliminare va registrato
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La registrazione è obbligatoria e serve a dare data certa e tutela all’accordo. Il preliminare relativo a immobili sconta in ogni caso un’imposta di registro in misura fissa (oggi 200 euro). A questa si aggiungono le imposte legate alle somme che l’acquirente versa in anticipo.
Caparra confirmatoria: 0,50%
Se il preliminare prevede il versamento di una caparra confirmatoria, su di essa si applica l’imposta di registro proporzionale dello 0,50%. La caparra ha una funzione di garanzia (art. 1385 del Codice civile): per questo non sconta l’IVA, ma l’imposta di registro.
Acconto sul prezzo: 3%
Se invece l’acquirente versa un acconto sul prezzo, questo anticipa il corrispettivo e sconta l’imposta di registro del 3%. Attenzione: se il venditore è un’impresa e l’acconto è soggetto a IVA, l’imposta di registro sull’acconto torna in misura fissa (per il principio di alternatività IVA/registro).
Cosa recupera al rogito
La buona notizia: le imposte proporzionali pagate sulla caparra (0,50%) e sugli acconti (3%) si scomputano dall’imposta di registro dovuta sul contratto definitivo. Non si tratta quindi di un doppio prelievo. L’unica somma non recuperabile è l’imposta fissa versata per il preliminare. Se poi il preliminare viene trascritto nei registri immobiliari per una tutela più forte, si aggiunge l’imposta ipotecaria in misura fissa.
Per approfondire come funzionano le imposte sull’acquisto, legga anche la nostra guida sui trasferimenti immobiliari.
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Fonti per verificare
- Agenzia delle Entrate, scheda “Contratto preliminare di compravendita” (registrazione, imposte, normativa e prassi) – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, “La tassazione degli atti notarili” (PDF) – agenziaentrate.gov.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro (art. 10 Tariffa parte prima e relativa nota sui preliminari) – normattiva.it
- Codice civile, artt. 1351, 1385 e 2645-bis (preliminare, caparra confirmatoria, trascrizione del preliminare) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino sull’acquisto della casa – notariato.it
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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