10. Calcolatore Valore OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate) e Verifica Scostamento Prezzo / Successione
Verifichi in 30 secondi la fascia di valore di mercato (Minimo, Medio e Massimo OMI) del Suo immobile in base a zona, superficie commerciale e stato conservativo, per confrontarla col prezzo di compravendita o per allineare una Dichiarazione di Successione Sostitutiva (Risoluzione Agenzia Entrate n. 8/E/2012) ed azzerare la plusvalenza:
10. Calcolatore Valore OMI (Agenzia delle Entrate), Fasce al m² di Napoli e Confronto col Valore Catastale
• Per Abitazioni (Regola Prezzo-Valore ex art. 1, co. 497, L. 266/2005): le imposte si pagano sul Valore Catastale (spesso inferiore del 40%–60% rispetto al Valore OMI), proteggendo l’acquirente dagli accertamenti di valore.
• Per Immobili Commerciali (C/1, A/10), Terreni Edificabili e Dichiarazioni di Successione Sostitutive (Ris. AE n. 8/E/2012): non si applica il Prezzo-Valore e l’Agenzia delle Entrate utilizza le quotazioni OMI (€/m²) come parametro di riferimento per il valore venale in comune commercio.
Calcolatore Plusvalenza Immobili, Superbonus e Terreni + Rivalutazione (18%) e Dichiarazione di Successione Sostitutiva (Risoluzione Agenzia Entrate n. 8/E/2012 e Valori OMI)
Approfondimenti · Studio Notarile Marco Fiorentino, Napoli
Approfondimenti: le guide lunghe del notaio
Sei percorsi completi sui temi che in Studio tornano ogni settimana. Non riassunti: guide da due o tre pagine, con i numeri veri, un esempio napoletano che attraversa tutta la pagina, un calcolatore che funziona mentre legge, la sezione «quando NON si può» e le fonti ufficiali per controllare ogni riga.
Marco Fiorentino, notaio in Napoli (Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola) dal 2011
Verificato dal notaio il 15 settembre 2026 · Via Cuma 6, 80132 Napoli
Guida 1 · Casa
Comprare casa a Napoli: dal compromesso alla copia dell’atto
Che cosa succede davvero fra la stretta di mano e le chiavi: la proposta che già La vincola, la caparra, il preliminare da trascrivere, i documenti e chi li procura, i cinque controlli del notaio, le imposte riga per riga e gli adempimenti del giorno dopo.
- Esempio: appartamento da 200.000 €, rendita 600 €, mutuo 150.000 €
- Calcolatore: imposte sull’acquisto, prima o seconda casa, con o senza IVA
- Prima casa: i tre errori che la fanno perdere
Guida 2 · Successioni
Successione ereditaria: dichiarazione, imposte, accettazione, divisione
Chi eredita e in che quote, che cosa può e non può fare un testamento, come si accetta o si rinuncia, la dichiarazione entro dodici mesi con l’autoliquidazione dal 2025, le imposte con le franchigie e come si divide senza litigare.
- Esempio: casa con rendita 600 €, coniuge e due figli
- Calcolatore: imposta di successione con franchigia, ipotecaria e catastale
- Perché dopo la dichiarazione ancora non può vendere
Guida 3 · Impresa
Costituire e gestire una società: SRL, SRLS, quote, azienda
Quale forma scegliere davvero, che cosa fa il notaio, quanto costa aprire a Napoli voce per voce, la costituzione in videoconferenza, le sei clausole di statuto che contano, la cessione di quote e di azienda, il passaggio generazionale.
- Esempio: SRL con capitale 10.000 € contro SRLS
- Calcolatore: S.r.l. o S.r.l.s., imposte e diritti a confronto
- Cessione di quote: 26% ordinario o rivalutazione al 18%
Guida 4 · Famiglia
Donazioni, testamento, patti e famiglia
Passare la casa ai figli, proteggere il coniuge o il convivente, mettere al sicuro un familiare fragile. Donazione, donazione indiretta, legittima, testamento, patto di famiglia, convenzioni matrimoniali, trust e amministrazione di sostegno.
- Esempio: casa da 200.000 € donata a un figlio
- Calcolatore: imposte sulla donazione con franchigia residua
- Provenienza donativa: che cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025
Guida 5 · Urbanistica
Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi
Stato legittimo, tolleranze costruttive, parziali difformità, fiscalizzazione, sanatoria semplificata dopo il Salva Casa, condoni mai definiti, vincoli paesaggistici, agibilità e nullità dell’atto. Norma per norma, ipotesi per ipotesi.
- La tabella «si può vendere? cosa serve? chi lo fa?»
- Il decreto Salva Casa (d.l. 69/2024, conv. legge 105/2024)
- Collegata: Napoli: zone rosse e vincoli
Guida 6 · Fisco della casa
Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida per chi vende
La regola dei dieci anni dalla fine dei lavori, le due esclusioni, come si calcola il costo quando c’è stato sconto in fattura o cessione del credito, e la scelta fra il 26% chiesto al notaio in atto e l’IRPEF in dichiarazione.
- I casi con i numeri, riga per riga
- I documenti da chiedere all’amministratore
- Collegato: Plusvalenze immobiliari
Che differenza c’è fra una guida lunga, una guida passo passo e un articolo?
Sul sito ci sono tre formati diversi, e sapere quale serve fa risparmiare tempo.
| Formato | A che cosa serve | Dove si trova |
|---|---|---|
| Guida lunga (questa sezione) | Capire un intero argomento e decidere: numeri, esempi, limiti, obiezioni | Le sei schede qui sopra |
| Guida passo passo | Seguire una procedura dall’inizio alla fine, con i documenti | Le sette guide del notaio |
| Articolo | Una domanda sola, una risposta sola | Tutti gli articoli, anno per anno |
| Caso concreto | Vedere la regola applicata a una situazione tipo | Situazioni frequenti |
| Strumento | Ottenere un numero, subito | Gli strumenti notarili |
| Scheda lampo | Ripassare in un colpo d’occhio | Infografiche e flashcard |
Le guide lunghe rimandano sempre alle altre quattro forme: se in una guida trova un link a uno strumento o a un articolo, è perché lì quel punto è spiegato meglio.
Da dove partire, secondo la Sua situazione
- Sto per firmare una proposta d’acquisto → Comprare casa a Napoli, capitoli 2 e 3, poi Documenti da portare in Studio.
- È mancato un familiare → Successione ereditaria, capitolo 1, poi Successione online per preparare la bozza.
- Voglio aprire una società → Costituire e gestire una società, capitoli 1, 3 e 4.
- Voglio passare la casa ai figli → Donazioni, testamento, patti e famiglia, capitolo 1.
- Ho una veranda o un condono in sospeso → Agibilità e regolarità urbanistica, poi Conformità urbanistica e stato legittimo.
- Vendo una casa ristrutturata con il Superbonus → Plusvalenza dopo il Superbonus.
- Devo firmare e sono all’estero → Firmare dall’estero.
- Ho già firmato e mi serve una copia → Copie e adempimenti oppure Dopo l’atto.
Il resto della biblioteca dello Studio
- Comprare e vendere casa, Mutuo e ipoteca, Donazioni, Successioni e testamenti, Società e aziende, Famiglia e patrimonio, Convivenza e unioni civili.
- Le pagine di servizio: compravendita, successione, mutuo, SRL e SRLS, donazione, testamento.
- Per orientarsi: domande frequenti, vero o falso, novità normative, le 31 agevolazioni fiscali, cosa chiedere online con SPID e CIE, chi fa cosa nell’atto, come si svolge un atto.
- Da portare via: area download, newsletter del giovedì, video, vignette, il sito come app.
- Per chi lavora con il notaio: la pagina per i professionisti (con la scheda per geometri, ingegneri e architetti), la guida per gli agenti immobiliari e i mediatori e le prassi dell’Agenzia delle Entrate, della Conservatoria e del Registro delle Imprese.
Ha letto e il dubbio resta?
Normale: una guida racconta la regola, non la Sua situazione. Ce la racconti e Le diciamo quali documenti servono, con un preventivo scritto voce per voce — imposte, spese anticipate, onorario. Senza impegno, risposta in tempi brevi, nessuna telefonata commerciale.
Altri articoli e casi frequenti
Approfondimenti pubblicati di recente, in attesa di essere inseriti nella raccolta per tema.
- Quanto costano le imposte dal notaio: la guida pratica alle aliquote 2026
- Dal profilo Google dello Studio
- Eredità tra partner: quante imposte pagano coniuge, unito civile e convivente
- Società tra professionisti dopo la legge sulla concorrenza 2025: basta una delle due maggioranze
- Dieci anni di legge 76/2016: tutte le novità per coppie e famiglie tra 2025 e 2026
- Diritto di superficie sul terreno agricolo e nuda proprietà al figlio: quando non si pagano tasse
- Caso frequente: ad Afragola il papà anziano non può venire in Studio. Il notaio va a casa
- Titoli di Stato nell’eredità: non si pagano imposte di successione
- Il condominio vende l’alloggio del portiere dopo il Superbonus: chi paga le tasse sul guadagno
- Piscina interrata: serve il permesso di costruire
- Vendere una casa con il Superbonus: usufrutto dei genitori, quote ereditate e prezzo d’acquisto perso
- Il cognome dei figli: oggi si danno quelli di tutti e due i genitori
- Vendere casa entro cinque anni: la plusvalenza si conta bene per bene, box e pertinenze compresi
- Prima casa nella successione: la casa divisa tra due Comuni catastali
- Caso frequente: a Miano la casa popolare riscattata e il divieto di vendita per dieci anni
- Permuta del terreno contro appartamenti futuri: come si protegge chi cede l’area
- Casa, donazioni ed eredità: le 10 novità di diritto del 2025 e del 2026 da conoscere prima di firmare
- Quote ricevute in esenzione: holding, scissioni e vendite prima dei cinque anni senza perdere il beneficio
- Nuova prima casa nello stesso Comune: si può, se si vende la vecchia entro due anni
- Intelligenza artificiale: la nuova Autorità nazionale e cosa cambia (anche per chi va dal notaio)
- Caso frequente: due conviventi comprano casa al Rione Alto e pagano in parti diverse. Le quote nell’atto
- Patto di famiglia: che cosa prepara il commercialista prima dell’atto
- Caso frequente: la s.r.l. appena costituita compra il capannone del socio a Valenzano
- Caso frequente: a Taranto la vendita di un locale e le verifiche del tecnico
- Caso frequente: a Leporano la villetta al mare comprata con i soldi dell’eredità
- Caso frequente: i genitori di Napoli donano al figlio la casa di Bari
- Caso frequente: il basso ai Quartieri Spagnoli e il sottoscala usato da sempre. Che cosa è mio e che cosa è del condominio
- Dal notaio con la carta d’identità di carta? Che cosa è cambiato nel 2026
- Conviventi dal notaio: sette cose da fare e quindici domande
- Adeguati assetti: l’obbligo che riguarda ogni SRL, anche piccola
- Comprare un immobile in un’area da bonificare: l’onere reale che segue la casa
- Che cos’è l’ipoteca presunta al 150% nel mutuo
- Come si cerca un testamento dopo una morte
- Ha ereditato un pezzetto di casa che non Le serve: può rinunciare?
- Ampliare un edificio in Campania nel 2026: piano casa e regole regionali
- Diritti edificatori e perequazione: come si trasferiscono
- Le ONLUS non esistono più dal 2026: cosa devono fare gli enti e i loro amministratori
- Superbonus e condominio: le problematiche principali
- Dopo la successione la visura catastale è sbagliata: come si corregge (e perché farlo prima di vendere)
- Negoziazione assistita: la guida per clienti e avvocati
Domande frequenti
Che differenza c’è fra gli Approfondimenti e l’archivio degli articoli?
Gli Approfondimenti sono le guide lunghe: sei percorsi completi, uno per argomento, pensati per chi deve prendere una decisione. L’archivio, che trova in «Tutti gli articoli, anno per anno», raccoglie invece tutti i singoli articoli dello Studio, ordinati per argomento e per anno: lì si va quando si cerca una risposta precisa a una domanda precisa.
I calcolatori dentro le guide mandano i miei dati da qualche parte?
No. Tutti i conti si fanno dentro il Suo browser, in JavaScript: i numeri che inserisce non escono dal Suo dispositivo e non arrivano né allo Studio né a nessun altro. Sono gli stessi calcoli degli strumenti notarili della pagina dedicata, in versione ridotta e mirata sull’argomento della guida.
Le guide valgono come consulenza?
No, e non è una formula di rito. Le guide spiegano la regola generale; il Suo caso ha quasi sempre un dettaglio che cambia il risultato: la provenienza dell’immobile, una donazione di vent’anni fa, un erede all’estero, una clausola di statuto. Per quello serve guardare i documenti. Il primo confronto e il preventivo scritto sono senza impegno.
Ogni quanto vengono aggiornate?
Ogni volta che cambia una norma rilevante, e comunque a ogni revisione periodica. In cima a ciascuna guida trova la data di pubblicazione e quella dell’ultimo aggiornamento, e nel box dell’autore la data in cui il testo è stato verificato dal notaio. Le novità normative in ordine di tempo stanno nella pagina Novità.
Posso scaricare o stampare una guida?
Sì. In cima a ogni pagina c’è il pulsante «Scarica in PDF», che prepara un foglio pulito con l’intestazione dello Studio e stampa dal browser. Se invece cerca materiale già pronto in PDF, nell’Area download ci sono moduli, informative e vademecum, e nella pagina Guide per il cittadino le guide del Consiglio Nazionale del Notariato.
Posso proporre un argomento per una nuova guida?
Volentieri: molte di queste pagine nascono da domande fatte al telefono o davanti alla scrivania. Scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com raccontando che cosa Le è rimasto poco chiaro. Se la domanda torna spesso, diventa una guida; se è più circoscritta, diventa un articolo o una scheda lampo.
Fonti per verificare
- Consiglio Nazionale del Notariato — Guide per il cittadino: le guide scritte con le associazioni dei consumatori, gratuite in PDF.
- Consiglio Nazionale del Notariato: studi, documenti e servizi al cittadino.
- Agenzia delle Entrate: circolari, risoluzioni, risposte a interpello e guide fiscali.
- Normattiva: il testo vigente delle leggi italiane, con le versioni storiche.
- Gazzetta Ufficiale: il testo pubblicato di leggi e decreti.
- Corte di cassazione: le sentenze e i massimari.
- Ministero della Giustizia — Archivi notarili: Registro generale dei testamenti e copie di atti.
- Registro delle imprese: visure, bilanci e fascicolo d’impresa.
- ANPR — Ministero dell’Interno: certificati anagrafici online, gratuiti.
- Banca d’Italia — Guide in parole semplici: mutuo, conto corrente, surroga.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.