Pubblicato il 14 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20269 minuti di lettura
Versione 1 del 14/10/2026
In breve: chi cede il terreno a un costruttore in cambio di appartamenti ancora da fare trasferisce subito l’area e riceve le case solo quando esistono. Quel tempo di mezzo si copre con la fideiussione sul valore del terreno, la polizza decennale e il controllo delle ipoteche: la legge sugli immobili da costruire vale anche per questa permuta.
Nello Studio la vediamo spesso: una famiglia ha un terreno, un’impresa vuole costruirci e al posto del prezzo promette alcuni appartamenti. Scritta male, lascia chi ha dato il terreno senza terreno e senza casa.
Come funziona lo scambio
La permuta è il contratto con cui due persone si scambiano la proprietà di beni (art. 1552 del codice civile). Qui però uno dei due beni non esiste ancora, e per le cose future la proprietà passa quando la cosa viene a esistenza (art. 1472 del codice civile).
Artt. 1552 e 1472 del codice civile — che cosa dicono
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: l’art. 1552 definisce la permuta come lo scambio reciproco della proprietà di cose o di altri diritti. L’art. 1472 dice che, quando si vende una cosa futura, la proprietà passa nel momento in cui la cosa viene a esistenza.
Il terreno diventa dell’impresa il giorno dell’atto; gli appartamenti diventano vostri più tardi, secondo la Corte di cassazione, seconda sezione civile, sentenza 25 ottobre 2013, n. 24172, quando l’edificio è completo nelle strutture essenziali, anche senza finiture. È una sezione semplice: indica un orientamento, non chiude la questione come le Sezioni Unite.
Cassazione, sezione II, 25 ottobre 2013, n. 24172 — che cosa ha deciso
Sentenza della Corte di cassazione, seconda sezione civile, 25 ottobre 2013, n. 24172.
Sezione semplice: non chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: nella permuta di un terreno contro appartamenti da costruire, la proprietà degli appartamenti passa quando l’edificio è completo nelle strutture essenziali, anche se mancano le finiture.
Testo ufficiale non ancora riscontrato.
Fra l’atto e la consegna passano spesso anni: l’impresa può entrare in crisi, il cantiere fermarsi, la banca iscrivere ipoteca sul terreno. Voi avete già pagato, con il terreno. Il consiglio che diamo è ragionare come chi compra una casa sulla carta.
Le tutele della legge sugli immobili da costruire
Il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (tutela degli acquirenti di immobili da costruire) protegge la persona fisica che firma «ogni altro contratto» che porta al trasferimento non immediato di un immobile da costruire. La permuta ci rientra: lo ha detto la Corte di cassazione, seconda sezione civile, sentenza 11 luglio 2025, n. 19109, per un privato che aveva ceduto un terreno in cambio di due appartamenti. Anche questa è una sezione semplice.
- La fideiussione. Il costruttore la consegna alla firma, altrimenti il contratto è nullo e la nullità la può far valere solo chi acquista (art. 2 del D.Lgs. 122/2005). Copre le somme e «il valore di ogni altro eventuale corrispettivo»: qui, il valore del terreno.
- La polizza decennale. Alla consegna il costruttore dà una polizza che per dieci anni copre rovina e gravi difetti, quelli dell’art. 1669 del codice civile (art. 4 del D.Lgs. 122/2005).
- Il frazionamento dell’ipoteca. Il notaio non può stipulare se prima, o nello stesso momento, il mutuo dell’impresa non è stato diviso in quote o l’ipoteca cancellata o frazionata (art. 8 del D.Lgs. 122/2005). La sentenza del 2025 riguardava proprio questo.
Decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».
In sintesi, con parole nostre: l’art. 1 ne fissa il campo, cioè la persona fisica che acquista, con qualsiasi contratto, un immobile da costruire per il quale è già stato chiesto il permesso di costruire. L’art. 2 impone la fideiussione su somme e altri corrispettivi, l’art. 4 la polizza decennale, l’art. 8 vieta di stipulare senza frazionamento o cancellazione dell’ipoteca.
Cassazione, sezione II, 11 luglio 2025, n. 19109 — che cosa ha deciso
Sentenza della Corte di cassazione, seconda sezione civile, 11 luglio 2025, n. 19109.
Sezione semplice: non chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: le tutele del D.Lgs. 122/2005 valgono anche per la persona fisica che cede un terreno in cambio di appartamenti da costruire, compreso il divieto di stipulare senza il frazionamento dell’ipoteca.
Testo ufficiale non ancora riscontrato.
Art. 1669 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: per dieci anni dalla fine dei lavori chi ha costruito risponde se l’edificio rovina, minaccia di rovinare o ha gravi difetti. Il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta.
Attenzione: il decreto vale per gli immobili per i quali è già stato richiesto il permesso di costruire. Se si firma prima, le tutele possono non scattare. Meglio aspettare la richiesta, o far produrre effetti al contratto solo da quel momento.
Che cosa scriviamo nell’atto
Un appartamento che non esiste si descrive con i disegni: planimetrie di progetto e capitolato dei materiali. Poi gli estremi del permesso e della fideiussione, un termine di consegna con una penale e il diritto di sciogliere il contratto se il cantiere si ferma. Prima di tutto, le visure: le ipoteche che gravano oggi sul terreno domani finiscono sulle case.
IVA, registro e trascrizione
Per il fisco la permuta sono due trasferimenti distinti, ognuno con la sua imposta, come spiega lo studio n. 111-2011/T del Consiglio Nazionale del Notariato, «Due questioni sulla tassazione della permuta ai fini delle imposte indirette».
Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 111-2011/T — che cosa dice
Consiglio Nazionale del Notariato, studio n. 111-2011/T, «Due questioni sulla tassazione della permuta ai fini delle imposte indirette».
In sintesi, con parole nostre: ai fini delle imposte indirette la permuta si tratta come due trasferimenti distinti, ciascuno con il proprio regime; lo studio esamina come si combinano IVA e registro quando uno dei due scambi è fatto da un’impresa.
- Il terreno ceduto da un privato paga il registro del 9%, con un minimo di 1.000 euro (art. 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (federalismo fiscale municipale), che ha riscritto l’art. 1 della Tariffa del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro)).
- Gli appartamenti ceduti dall’impresa sono di regola un’operazione con IVA. Quando quell’IVA diventa dovuta, con case che ancora non esistono, va impostato con il commercialista prima dell’atto. Lo stesso vale per la plusvalenza di chi cede il terreno.
Art. 10 del decreto legislativo n. 23 del 2011 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23, «Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale».
In sintesi, con parole nostre: dal 1° gennaio 2014 ha riscritto l’art. 1 della Tariffa del registro: 9 per cento sui trasferimenti di immobili, con un minimo di 1.000 euro.
Testo unico imposta di registro — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: regola l’imposta di registro; l’art. 1 della Tariffa, parte prima, fissa la misura per i trasferimenti di immobili. Si applica agli atti firmati fino al 31 dicembre 2026.
Che cosa cambia dal 2027: fino al 31 dicembre 2026 il registro è regolato dal D.P.R. 131/1986; dal 1° gennaio 2027 lo sostituisce il testo unico dei tributi indiretti (decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123, con la decorrenza fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200). Per un atto a cavallo dell’anno verifichiamo la norma in vigore il giorno della firma.
Testo unico dei tributi indiretti — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Prende il posto del D.P.R. 131/1986 dal 1° gennaio 2027.
Decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto «milleproroghe» di fine 2025. Fra le proroghe, sposta al 1° gennaio 2027 l’applicazione dei nuovi testi unici tributari.
La permuta si trascrive come ogni contratto che trasferisce immobili (art. 2643 del codice civile). A edificio accatastato consigliamo un breve atto che collega le unità ai dati catastali definitivi.
Art. 2643 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
In sintesi, con parole nostre: elenca gli atti che si devono trascrivere nei registri immobiliari, a cominciare dai contratti che trasferiscono la proprietà di immobili.
Un esempio
Lucia ha un terreno edificabile che le parti valutano 300.000 euro. L’impresa di Andrea le offre due appartamenti al secondo piano, consegna entro trenta mesi; il permesso di costruire è già stato richiesto. Nell’atto l’impresa consegna una fideiussione per 300.000 euro e si fissa una penale per ogni mese di ritardo. Sul terreno si applica il registro al 9%: su 300.000 euro sono 27.000 euro, e chi li sostiene lo decidono le parti.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Due anni dopo il rustico è completo e gli appartamenti sono di Lucia. Prima dell’atto che li identifica, l’ipoteca della banca di Andrea viene frazionata e cancellata per la parte sulle sue case; alla consegna Lucia riceve la polizza decennale. Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Prima di firmare una proposta, chiedete se il permesso di costruire è già stato richiesto e con quale numero.
- Fatevi dare planimetrie di progetto e capitolato delle unità promesse.
- Chiedete la bozza della fideiussione: deve coprire il valore del terreno ed essere rilasciata da una banca, da un’assicurazione o da un intermediario autorizzato.
- Portateci il titolo di provenienza e il certificato di destinazione urbanistica: facciamo visure e controlli.
- Sentite il commercialista su IVA e plusvalenza prima dell’atto.
Domande frequenti
Quando divento proprietario degli appartamenti?
Quando vengono a esistenza: per la Cassazione, quando l’edificio è completo nelle strutture essenziali. Prima avete un diritto verso l’impresa, protetto dalla fideiussione.
La fideiussione serve anche se non verso denaro?
Sì. Copre anche il valore di ogni altro corrispettivo, quindi il terreno. Senza, il contratto è nullo, ma solo chi cede il terreno può farlo valere.
Che cosa succede se l’impresa fallisce prima di finire?
Si escute la fideiussione e si recupera il valore del terreno scritto nel contratto.
Posso firmare prima della richiesta del permesso di costruire?
Si può, ma le tutele del D.Lgs. 122/2005 riguardano gli immobili per i quali il permesso è già stato richiesto. Conviene aspettare o far dipendere il contratto da quel momento.
Fonti
- Codice civile, artt. 1472, 1552, 1669 e 2643: normattiva.it
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, artt. 1, 2, 4 e 8: normattiva.it e consap.it
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 10: Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011
- Cass., sez. II civ., 25 ottobre 2013, n. 24172: brocardi.it
- Cass., sez. II civ., 11 luglio 2025, n. 19109: diritto.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studio n. 111-2011/T: notariato.it
Vedi anche
- Comprare una casa da costruire: fideiussione, polizza e preliminare
- Cessione di cubatura e diritti edificatori
- Il certificato di destinazione urbanistica per i terreni
- Comprare casa con IVA o da privato
Volete cedere un terreno a un’impresa? Chiedete il preventivo di massima o una Consulenza online: segreteria@notaiofiorentinomarco.com, +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.
Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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