Due appartamenti identici, stesso prezzo, stesso quartiere: su uno paghi 2.600 euro di imposte, sull’altro quasi 13.000. La differenza non sta nella casa ma in chi te la vende. Se il venditore è un privato l’atto sconta l’imposta di registro sul valore catastale; se è un’impresa che vende con IVA, l’imposta si calcola sul prezzo e le altre diventano fisse. In mezzo ci sono le vendite “esenti”, l’opzione per l’IVA, il reverse charge e una serie di trappole che vedo spesso nei preliminari firmati senza consultare il notaio. Qui trovi le regole in vigore oggi, con una tabella e un esempio.
In breve
- Da privato (o da impresa in esenzione IVA): registro 9% o 2% prima casa sul valore catastale, più 50 + 50 euro.
- Da impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori: IVA obbligatoria al 10% (4% prima casa, 22% per A/1, A/8, A/9) sul prezzo, più 200 + 200 + 200 euro fisse, bollo 230 e tasse ipotecarie 90.
- Oltre i 5 anni la vendita è esente da IVA, salvo opzione dell’impresa in atto; con l’opzione e un acquirente soggetto passivo scatta il reverse charge.
- Fabbricati strumentali (uffici, negozi, capannoni): IVA o esenzione, ma sempre registro fisso 200 euro e ipotecaria 3% + catastale 1% sul prezzo.
- Con l’IVA non esiste il prezzo-valore: si paga sul prezzo, e il credito d’imposta prima casa non si scala in atto.
La regola base: IVA e registro non si sommano
Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio
Il principio si chiama alternatività (art. 40 del d.P.R. 131/1986, oggi art. 44 del Testo unico d.lgs. 123/2025): se una cessione è soggetta a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa e non proporzionale. Attenzione però a una sfumatura decisiva. Per le abitazioni, la vendita esente da IVA (art. 10, n. 8-bis, d.P.R. 633/1972) è trattata come se l’IVA non ci fosse: si torna al registro proporzionale del 9% o del 2%. Per i fabbricati strumentali, invece, anche la vendita esente resta “nel mondo IVA”: registro fisso, ma ipotecaria al 3% e catastale all’1%.
Chi vende decide il regime
| Venditore e immobile | IVA | Registro | Ipotecaria + catastale |
|---|---|---|---|
| Privato, abitazione | no | 9% (2% prima casa) sul valore catastale | 50 + 50 euro |
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice, abitazione, entro 5 anni dalla fine lavori | obbligatoria: 10%, 4% prima casa, 22% lusso | 200 euro | 200 + 200 euro |
| Stessa impresa, oltre 5 anni, con opzione IVA in atto | 10% / 4% / 22% (reverse charge se compra un soggetto IVA) | 200 euro | 200 + 200 euro |
| Impresa, abitazione, oltre 5 anni senza opzione, o impresa non costruttrice | esente | 9% (2% prima casa) sul valore catastale | 50 + 50 euro |
| Impresa costruttrice, fabbricato strumentale, entro 5 anni | obbligatoria 22% | 200 euro | 3% + 1% sul prezzo |
| Impresa, fabbricato strumentale, oltre 5 anni o non costruttrice | esente, salvo opzione (22%, reverse charge) | 200 euro | 3% + 1% sul prezzo |
| Privato, fabbricato strumentale o terreno | no | 9% sul prezzo (15% terreni agricoli) | 50 + 50 euro |
Negli atti soggetti a IVA (imponibili o esenti per gli strumentali) si aggiungono sempre 230 euro di bollo e 90 euro di tasse ipotecarie, che negli atti a registro proporzionale sono assorbiti. “Impresa costruttrice” è anche quella che ha eseguito, anche tramite appalto, un restauro, un risanamento conservativo o una ristrutturazione edilizia; i cinque anni si contano dalla data di ultimazione dei lavori, non dall’acquisto.
Il reverse charge negli immobili
Quando l’impresa venditrice opta per l’IVA in una vendita che sarebbe esente (abitazione oltre i cinque anni, oppure fabbricato strumentale) e l’acquirente è a sua volta un soggetto passivo IVA, l’imposta non viene addebitata in fattura: la applica l’acquirente con l’inversione contabile (art. 17, comma 6, lettera a-bis, d.P.R. 633/1972). In pratica il compratore riceve una fattura senza IVA, la integra con l’aliquota dovuta e la registra sia a debito sia a credito. Non c’è esborso finanziario, ma servono attenzione contabile e un’opzione scritta nell’atto: se manca, la vendita è esente e il compratore imprenditore perde la detrazione. Se l’acquirente è un privato, l’opzione è possibile ma il reverse charge no: l’IVA si paga al venditore.
Le trappole più frequenti
- Niente prezzo-valore con l’IVA. L’IVA si calcola sul prezzo pieno; il vantaggio del valore catastale esiste solo negli atti a registro. Per una casa nuova a 300.000 euro il 4% fa 12.000 euro, contro i 2.000-3.000 tipici da privato.
- Il 4% ha gli stessi requisiti del 2%. Residenza entro 18 mesi, nessun’altra casa nel Comune, nessun’altra prima casa: se decadi, l’Agenzia recupera il 6% di differenza, con sanzione del 30% e interessi.
- Gli acconti al preliminare sono soggetti a IVA. L’impresa deve fatturarli al momento del pagamento, con l’aliquota già agevolata se dichiari in preliminare i requisiti prima casa; la caparra confirmatoria invece no, finché resta caparra. Chiedere la fattura è anche una tutela in caso di fallimento del costruttore.
- Il credito d’imposta prima casa non si scala in atto. Se rivendi e ricompri con IVA, il credito lo recuperi solo in dichiarazione dei redditi o con F24.
- Impresa “non costruttrice” e abitazione. Una società immobiliare che ha comprato la casa da un privato e la rivende non può optare per l’IVA: la vendita è esente e sconta il registro proporzionale, con il prezzo-valore se compri come persona fisica.
- Società che compra una casa. L’IVA sugli immobili abitativi è indetraibile per le società che non fanno costruzione o compravendita (art. 19-bis1, lettera i), quindi resta un costo pieno.
- Il box del costruttore. La pertinenza venduta con l’abitazione segue lo stesso regime IVA; venduta separatamente da un’impresa oltre i cinque anni, è esente e va a registro.
- Fabbricati in corso di costruzione. Venduti da un’impresa sono sempre imponibili IVA, mai esenti, con l’aliquota del 10% o del 4% se la destinazione abitativa resta quella originaria; non hanno rendita, quindi il prezzo-valore non si applica nemmeno se a vendere fosse un privato.
Un esempio concreto
Anna e Luca scelgono tra due bilocali a Bagnoli, entrambi a 300.000 euro, entrambi prima casa. Il primo è nuovo, venduto dal costruttore che ha finito i lavori due anni fa: IVA al 4%, cioè 12.000 euro, più 600 euro di imposte fisse, 230 di bollo e 90 di tasse ipotecarie: 12.920 euro. Il secondo lo vende un privato; rendita catastale 1.100 euro, valore catastale 1.100 x 115,5 = 127.050 euro, registro al 2% = 2.541 euro più 100 euro: 2.641 euro. Se fosse una seconda casa, il divario resterebbe: 30.000 euro di IVA al 10% contro 1.100 x 126 x 9% = 12.474 euro di registro. La casa nuova può valere la differenza (garanzie, efficienza energetica, niente ristrutturazione), ma va messa in conto prima di firmare il preliminare.
Cosa è cambiato dal 2024
Le aliquote IVA e di registro sono le stesse del 2024. Dal 1° gennaio 2025 la tabella delle tasse ipotecarie è stata riscritta dal d.lgs. 139/2024 (l’importo complessivo di 90 euro per trascrizione e voltura è confermato), ed è scaduto il bonus under 36 che restituiva l’IVA ai giovani sotto forma di credito d’imposta. Dal 1° gennaio 2026 l’alternatività IVA-registro è disciplinata dall’art. 44 del Testo unico d.lgs. 123/2025, con le tariffe negli allegati; nessuna modifica di sostanza. Per i termini tecnici (esenzione, opzione, reverse charge) consulta il glossario; la sintesi dei bonus è nel vademecum bonus fiscali casa 2026.
Domande frequenti
Come faccio a sapere se pagherò IVA o registro? +
Chiedi al venditore se è un’impresa, se ha costruito o ristrutturato l’immobile e quando ha finito i lavori. Da questi tre dati il notaio individua il regime prima del preliminare, quando è ancora possibile negoziare il prezzo tenendo conto delle imposte.
Con l’IVA posso usare il prezzo-valore? +
No. Il prezzo-valore vale solo per gli atti soggetti a imposta di registro proporzionale. Con l’IVA la base è sempre il prezzo dichiarato.
Che cos’è l’opzione per l’IVA e chi la decide? +
È la scelta, scritta nell’atto dal venditore impresa, di assoggettare a IVA una vendita che sarebbe esente. Serve all’impresa per non perdere la detrazione sui costi; per l’acquirente privato significa pagare l’IVA sul prezzo invece del registro sul catastale, quindi va concordata prima.
Compro un ufficio da una società: quanto pago oltre all’IVA? +
Registro fisso di 200 euro, ipotecaria del 3% e catastale dell’1% sul prezzo, più bollo e tasse ipotecarie. Le proporzionali del 3% e 1% si pagano anche se la vendita è esente da IVA. Se sei un soggetto IVA e il venditore opta, l’IVA la applichi tu con il reverse charge.
Fonti
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, e art. 17, comma 6, lettera a-bis – normattiva.it
- D.P.R. 131/1986, art. 40 (alternatività IVA-registro) e Tariffa parte I, art. 1 – normattiva.it
- D.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti, art. 44 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Acquisto prima casa” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali (d.lgs. 139/2024) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino sull’acquisto della casa – notariato.it
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