Le leggi e le sentenze che cambiano davvero qualcosa, spiegate in tre righe
Dal 2024 a oggi: le norme entrate in vigore, le sentenze della Cassazione e le risposte dell’Agenzia delle Entrate che contano per chi compra o vende casa, eredita, dona, si separa o fa impresa. Per ogni voce trovi la data, cosa cambia per te e il link alla fonte ufficiale. Le voci più recenti sono in alto.
Pubblicato il 15 gennaio 2024 · Aggiornato il settembre 2026
22 novità
Legge norma in vigore · Sentenza Corte di Cassazione · Prassi circolari e risposte dell’Agenzia delle Entrate o del Ministero. Le sentenze segnalate dalla Rassegna del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN Notizie) si trovano per numero su italgiure.giustizia.it.
- SentenzaSocietà · Fisco
Ricapitalizzare la SRL compensando i crediti dei soci: la Cassazione non concede il registro fisso
Cosa cambia per te. Se nel verbale di aumento di capitale i soci “liberano” le quote compensando i finanziamenti fatti alla società, l’operazione esce dal perimetro degli atti societari a imposta fissa (art. 4 della Tariffa del registro): l’Agenzia può chiedere l’imposta proporzionale sul finanziamento enunciato. Prima dell’assemblea, il modo in cui si scrive il verbale va deciso con notaio e commercialista (Cass. civ., sez. V, ordinanza 7 settembre 2026, n. 25106).
- SentenzaCasa
Le chiavi prima del rogito: se l’affare salta si restituisce la casa e si paga il godimento
Cosa cambia per te. Il preliminare con consegna anticipata è un contratto misto (preliminare più comodato): se il preliminare si risolve per inadempimento, chi è entrato in casa deve restituirla e corrispondere i “frutti”, cioè una somma pari a un canone per i mesi in cui l’ha usata. Se ti servono le chiavi prima dell’atto, va scritta una clausola precisa nel compromesso, meglio se trascritto (Cass. civ., sez. II, ordinanza 18 agosto 2026, n. 24687).
- LeggeSuccessioni · Fisco · Società
Correttivo fiscale (D.Lgs. 148/2026): trust, dichiarazioni di successione e crediti Superbonus
Cosa cambia per te. Il quarto correttivo della riforma fiscale, in vigore dal 12 agosto 2026, mette ordine su alcuni punti lasciati aperti: per i trust con immobili le imposte ipotecaria e catastale seguono la stessa scelta fatta per l’imposta di donazione (tutto subito o tutto all’uscita); per le dichiarazioni di successione autoliquidate è fissato il giorno da cui decorrono gli interessi in caso di ritardo; regole nuove anche sui crediti Superbonus comprati a sconto e sulle società a ristretta base.
- PrassiFisco · Casa
Plusvalenza: i cinque anni si contano fino al rogito, e ogni pertinenza fa storia a sé
Cosa cambia per te. Firmare il compromesso prima dei cinque anni dall’acquisto non salva dalla plusvalenza: conta la data del rogito. E se vendi casa e box insieme, il quinquennio si verifica per ciascun immobile, comprese le pertinenze comprate dopo. Chi è vicino alla scadenza deve fissare la data dell’atto con attenzione (Agenzia delle Entrate, risposta n. 157 del 10 agosto 2026).
- LeggeTutti gli atti
Errore del notaio: dieci anni per chiedere i danni, e comunque non oltre quindici dall’atto
Cosa cambia per te. Il decreto Giustizia (art. 9 del D.L. 100/2026, convertito dalla legge 145/2026 in vigore dal 9 agosto 2026) fissa i tempi dell’azione di responsabilità contro il notaio: dieci anni da quando il danno era conoscibile, con un tetto assoluto di quindici anni dalla prestazione. Vale per gli atti stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto. Un motivo in più per controllare subito la copia dell’atto e conservarla bene.
- SentenzaSuccessioni
Eredità con beneficio d’inventario: il termine per liquidare non fa decadere chi liquida da solo
Cosa cambia per te. Chi accetta con beneficio d’inventario e paga i creditori “individualmente” (senza la procedura concorsuale) non perde il beneficio se il giudice aveva assegnato un termine ex art. 500 c.c.: quel termine riguarda solo la liquidazione concorsuale. Una sicurezza in più per gli eredi prudenti, che restano protetti con il proprio patrimonio (Cass. civ., sez. II, ordinanza 5 agosto 2026, n. 24491).
- SentenzaCasa · Mutuo
Mutuo a tasso variabile: se il contratto non dice 360 o 365 giorni, la clausola sugli interessi è nulla
Cosa cambia per te. Nel mutuo indicizzato all’Euribor deve essere scritto quanti giorni ha “l’anno” usato per calcolare gli interessi (360 commerciale o 365 solare). Se manca, il tasso non è determinabile e la clausola è nulla: si applica il tasso sostitutivo di legge. Prima di firmare, chiedi alla banca che la formula sia completa; il notaio la controlla nella bozza (Cass. civ., sez. II, ordinanza 11 giugno 2026, n. 19348).
- SentenzaSuccessioni · Famiglia
Marito e moglie che si nominano eredi a vicenda, lo stesso giorno: i due testamenti sono validi
Cosa cambia per te. Due schede testamentarie separate, scritte dai coniugi nello stesso momento con reciproca istituzione, non violano il divieto di patti successori, a meno che si provi un accordo vincolante tra i due. Resta la regola d’oro: ognuno scrive il proprio testamento, su un foglio a parte, con data e firma (Cass. civ., sez. II, ordinanza 11 giugno 2026, n. 19295).
- SentenzaCasa
Conformità catastale: senza la dichiarazione l’atto è nullo, e il giudice può rilevarlo in ogni fase
Cosa cambia per te. La dichiarazione che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) non è una formalità: se manca, la vendita è nulla in modo assoluto, rilevabile anche in Cassazione. Per questo, prima del rogito, va aggiornata la planimetria se hai spostato un muro o chiuso un balcone (Cass. civ., sez. II, sentenza 4 giugno 2026, n. 18005).
- PrassiFisco · Casa
IMU 2026: aliquote solo dal prospetto standard del Ministero, e sconti possibili per gli immobili inagibili
Cosa cambia per te. Dal 2026 i Comuni scelgono le aliquote IMU solo tra le fattispecie del prospetto ministeriale (decreto MEF 6 novembre 2025): se non lo approvano nei termini, valgono le aliquote dell’anno prima. La legge di bilancio 2026 permette inoltre ai Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili per calamità. Controlla sul sito del tuo Comune il prospetto 2026 prima di pagare acconto (16 giugno) e saldo (16 dicembre).
- LeggeCasa · Fisco
Bonus casa 2026: ristrutturazioni ed ecobonus al 50% sull’abitazione principale, 36% sulle altre
Cosa cambia per te. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) conferma per tutto il 2026 la detrazione del 50% per i lavori sull’abitazione principale e del 36% sugli altri immobili, per bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus; il bonus mobili resta al 50% con tetto di 5.000 euro. Il bonus barriere architettoniche è finito il 31 dicembre 2025. Se compri casa da ristrutturare, il bonus segue chi paga e usa l’immobile come abitazione principale.
- LeggeFisco
Nuovo Testo unico delle imposte indirette: registro, successioni, bollo e ipocatastali in un solo codice
Cosa cambia per te. Dal 1° gennaio 2026 le regole su imposta di registro, successioni e donazioni, bollo, ipotecaria e catastale stanno nel D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123. È un testo “compilativo”: le imposte non cambiano, cambia la numerazione degli articoli che trovi citata negli atti e nei preventivi. Un’unica novità di sostanza: le agevolazioni per la regolarizzazione delle società di fatto si estendono agli studi professionali e artistici.
- LeggeSuccessioni e donazioni · Casa
Riforma delle donazioni (art. 44 L. 182/2025): chi compra una casa donata non rischia più di restituirla
Cosa cambia per te. Gli artt. 561-563 del codice civile sono stati riscritti: i legittimari lesi da una donazione non possono più agire in restituzione contro chi ha comprato o la banca che ha iscritto ipoteca; hanno solo l’azione di riduzione verso il donatario, per il valore. Le case di provenienza donativa tornano vendibili e “mutuabili” senza polizze. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 c’era tempo fino al 18 giugno 2026 per le vecchie azioni.
- LeggeSocietà · Professioni
Legge italiana sull’intelligenza artificiale (L. 132/2025): i professionisti devono dirti se usano l’IA
Cosa cambia per te. Dal 10 ottobre 2025 notai, avvocati, commercialisti e gli altri professionisti possono usare l’IA solo come supporto, con la decisione che resta al professionista, e devono informare il cliente per iscritto degli strumenti usati (art. 13). Regole anche per le imprese che adottano sistemi di IA. Lo Studio ha pubblicato la propria informativa: la trovi nell’area download.
- SentenzaCasa
Rinunciare alla proprietà di un immobile si può: la casa passa allo Stato (Sezioni Unite 23093/2025)
Cosa cambia per te. Le Sezioni Unite hanno chiuso il dibattito: la rinuncia “abdicativa” alla proprietà è un atto unilaterale valido, anche se fatta per liberarsi di tasse o manutenzione; il bene passa allo Stato per legge (art. 827 c.c.), senza bisogno di accettazione. Restano a carico del rinunciante i debiti e i danni sorti prima. Per il rudere di famiglia che nessuno vuole, oggi esiste una via, da valutare con il notaio (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza 11 agosto 2025, n. 23093).
- PrassiCasa · Fisco
Prima casa: i due anni per vendere la vecchia valgono anche per chi ha comprato nel 2024
Cosa cambia per te. L’Agenzia conferma che il nuovo termine di due anni per rivendere la precedente “prima casa” non è riservato agli acquisti dal 2025: si applica anche a chi ha comprato nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 il vecchio termine di un anno non fosse ancora scaduto. Chi rischiava la decadenza ha guadagnato dodici mesi (Agenzia delle Entrate, risposta n. 127 del 5 maggio 2025).
- LeggeSuccessioni · Fisco
Successioni in autoliquidazione (D.Lgs. 139/2024): l’imposta la calcoli e la paghi tu, e i giovani eredi sbloccano i conti
Cosa cambia per te. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta di successione si autoliquida con la dichiarazione telematica (l’Agenzia controlla dopo); sparisce il “coacervo” delle donazioni ai fini dell’imposta; l’erede unico under 26, se ci sono immobili, può farsi sbloccare dalla banca le somme per pagare ipotecaria, catastale e bollo prima della dichiarazione. I chiarimenti sono nella circolare 3/E del 16 aprile 2025.
- LeggeCasa · Famiglia
Prima casa: due anni (non più uno) per vendere la vecchia; Fondo garanzia mutui giovani fino al 2027
Cosa cambia per te. Con la legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) chi compra una nuova prima casa possedendone già una agevolata ha due anni per venderla senza perdere lo sconto. I commi 112-113 prorogano al 31 dicembre 2027 il Fondo di garanzia prima casa: garanzia fino all’80% per under 36, giovani coppie, famiglie numerose e monogenitoriali con ISEE fino a 40.000 euro. Le esenzioni d’imposta “under 36” invece non ci sono più.
- SentenzaSuccessioni · Famiglia
Accetti con beneficio d’inventario per un minore e poi l’inventario non si fa? Erede resti (Sezioni Unite 31310/2024)
Cosa cambia per te. Chi accetta un’eredità con beneficio d’inventario (anche il genitore per il figlio minore) diventa erede subito e per sempre: se l’inventario non viene redatto nel termine, si perde solo la protezione del beneficio, non la qualità di erede, e non si può più rinunciare. Il notaio non può rifiutare gli atti sui beni ereditari solo perché manca l’inventario. Morale: prima di accettare, anche per un figlio, si valuta bene (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza 6 dicembre 2024, n. 31310).
- LeggeCasa
Salva Casa (D.L. 69/2024, L. 105/2024): tolleranze fino al 6%, stato legittimo e sanatorie più semplici
Cosa cambia per te. Piccole difformità entro il 2-6% (a seconda della superficie) non sono più abusi; lo stato legittimo si può provare anche con l’ultimo titolo edilizio; cambi di destinazione d’uso più facili; sanatoria delle difformità parziali senza la “doppia conformità”; altezze minime a 2,40 m e monolocali da 20 mq. Per chi vende, molte verande e sottotetti “sistemati” oggi si regolarizzano prima del rogito invece di bloccarlo.
- LeggeFamiglia · Successioni · ancora attuale
Riforma Cartabia: le autorizzazioni per minori e persone fragili le rilascia il notaio, senza andare in tribunale
Cosa cambia per te. Dal 28 febbraio 2023 (art. 21 D.Lgs. 149/2022) vendere la casa di un minore, accettare per lui un’eredità o compiere atti per un interdetto o un amministrato non richiede più il ricorso al giudice tutelare: l’autorizzazione la dà il notaio che riceve l’atto, con tempi di settimane invece che di mesi. Il giudice interviene solo nei casi che la legge gli riserva.
- LeggeSocietà · ancora attuale
SRL online: la società si costituisce in videoconferenza con il notaio (D.Lgs. 183/2021)
Cosa cambia per te. SRL e SRL semplificate con conferimenti in denaro si possono costituire a distanza, sulla piattaforma del Notariato, con firma digitale e identificazione in video: nessuno deve venire in Studio, l’atto è un atto pubblico a tutti gli effetti e l’iscrizione al Registro delle imprese arriva in pochi giorni. Utile per soci che vivono in città o Paesi diversi.
Pubblicato il 15 gennaio 2024 · Aggiornato il settembre 2026 · Fonti: Consiglio Nazionale del Notariato, Agenzia delle Entrate, Gazzetta Ufficiale e normattiva, Corte di Cassazione, Dipartimento delle Finanze, Federnotizie.