«La veranda l’ha chiusa mio padre nel 1988, non so se c’è un permesso. Posso vendere lo stesso?» È forse la domanda che ci fanno più spesso, e la risposta onesta è: dipende, ma quasi sempre sì. Il punto è che «potersi vendere» e «conviene comprarlo» sono due cose diverse, e confonderle è il modo migliore per spaventarsi senza motivo oppure, al contrario, per firmare qualcosa di cui ci si pentirà.
Due cose diverse che vengono sempre confuse
La commerciabilità giuridica risponde a una domanda secca: questo atto è valido o è nullo? La legge prevede una nullità “testuale” — l’art. 40 della legge 47/1985 e l’art. 46 del d.P.R. 380/2001 — che scatta in un caso solo: quando nell’atto manca la menzione del titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione, oppure manca la dichiarazione che l’immobile è anteriore al 1° settembre 1967, e quella dichiarazione dev’essere veritiera e riferibile proprio a quell’edificio. Le Sezioni Unite della Cassazione l’hanno chiarito nel 2019 (sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019): non è l’abuso in sé a rendere nullo l’atto, ma l’impossibilità di rendere in atto una dichiarazione vera.
Tradotto: un tramezzo spostato, un bagno diverso dalla planimetria, una finestra in posizione diversa non impediscono di vendere. Impediscono di vendere solo gli abusi “maggiori”: l’edificio costruito senza alcun titolo, o in totale difformità da quello che era stato autorizzato.
La commerciabilità economica è tutt’altra cosa: è la domanda che si fa chi compra. L’atto sarà anche valido, ma quell’irregolarità segue l’immobile e diventa un problema del nuovo proprietario. Che cosa rischia concretamente:
- Le sanzioni previste per l’abuso — dalla rimessa in pristino alla sanzione pecuniaria — seguono il bene, non chi l’ha commesso.
- Non potrà presentare nuovi progetti edilizi, perché manca lo stato legittimo del fabbricato.
- Non potrà fruire delle agevolazioni fiscali: lo prevede l’art. 49 del d.P.R. 380/2001 per gli interventi eseguiti senza titolo o in contrasto con esso.
- Avrà difficoltà a rivendere, perché il prossimo acquirente farà le stesse domande che sta facendo lui adesso.
- E sul contratto: un abuso minore non lo annulla, ma può legittimare una richiesta di risoluzione, di riduzione del prezzo o di risarcimento.
Ecco perché in Studio non ci limitiamo a dirti «si può fare»: quello è il minimo. Ti diciamo anche che cosa ti porti dietro.
La data spartiacque: 1° settembre 1967
È la data in cui entrò in vigore la cosiddetta legge-ponte (legge 765/1967), che estese l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale e non più solo ai centri abitati. Un fabbricato la cui costruzione è iniziata prima di quella data è sempre giuridicamente commerciabile: basta la dichiarazione in atto, che però dev’essere vera. Per quelli successivi serve il titolo edilizio, eventualmente in sanatoria.
Attenzione, però: la casa ante 1967 si vende, ma se poi vorrai ristrutturarla lo stato legittimo dovrai comunque ricostruirlo. Si parte dalle planimetrie catastali di primo impianto e da altri documenti probanti — fotografie d’epoca, estratti cartografici, documenti d’archivio — più i titoli dei lavori fatti dopo.
Che cos’è lo “stato legittimo”
È la fotografia giuridica dell’edificio: che cosa risulta legittimamente costruito, secondo i titoli. Lo definisce l’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001, ed è la condizione per due cose molto concrete: presentare nuove pratiche edilizie e accedere ad agevolazioni e benefici fiscali. Non è invece, di per sé, una condizione di validità dell’atto di vendita.
Cosa ha cambiato davvero il decreto Salva-Casa
Il decreto-legge 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024 n. 105, e poi le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti pubblicate il 29 gennaio 2025, hanno reso molto più semplice dimostrare lo stato legittimo. Sulla validità dell’atto, ripetiamolo, non è cambiato nulla: per il notaio che deve stipulare, le regole sono quelle di prima.
Prima servivano tutti i titoli, oggi basta il più recente
Questa è la novità più utile. Prima lo stato legittimo si provava con il titolo originario e tutti i titoli successivi, insieme. Oggi si prova in alternativa: o con il titolo che ha previsto la costruzione, oppure con quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, a condizione che il Comune, quando l’ha rilasciato, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Il Ministero ha aggiunto che quella verifica può ritenersi presunta quando nella pratica erano indicati gli estremi dei titoli pregressi e il Comune non ha contestato nulla.
È un cambiamento pensato per il patrimonio immobiliare italiano, che è tra i più vecchi d’Europa: per moltissime case ritrovare la licenza degli anni Cinquanta era semplicemente impossibile.
Concorrono anche sanzioni pagate e tolleranze dichiarate
Alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche le cosiddette “fiscalizzazioni” — cioè i casi in cui l’abuso si è chiuso pagando una sanzione amministrativa — e la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze costruttive. Attenzione alla parola concorrono: sono elementi che si affiancano al titolo, non lo sostituiscono. Da soli non bastano a dimostrare, a monte, che l’edificio era legittimo.
Nei condomini, ognuno per sé
Una regola che ha sbloccato parecchie pratiche: ai fini dello stato legittimo della tua casa non rilevano le difformità sulle parti comuni dell’edificio, e viceversa le difformità di un singolo appartamento non pregiudicano lo stato legittimo del condominio. Prima, un abuso al piano terra poteva bloccare i lavori al quarto.
Le tolleranze: quando la difformità non è una violazione
Non tutto quello che non coincide col progetto è un abuso. L’art. 34-bis del Testo Unico prevede le tolleranze costruttive: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta non costituisce violazione se contenuto entro limiti che crescono al diminuire della superficie — il 2% sopra i 500 mq, il 3% tra 300 e 500, il 4% tra 100 e 300, il 5% sotto i 100 mq. Per gli interventi successivi a quella data resta il limite unico del 2%.
Esistono poi le tolleranze esecutive, che riguardano le piccole imperfezioni di cantiere: irregolarità dei muri, diversa posizione delle aperture interne, elementi architettonici non strutturali mai realizzati, errori materiali di progetto corretti in corso d’opera. Anche queste, per gli interventi entro il 24 maggio 2024, non sono violazioni edilizie. Le regole sono più rigorose per gli immobili in zona sismica, e in nessun caso le tolleranze possono ledere i diritti dei terzi.
Un esempio con i numeri
Anna compra un appartamento di 85 metri quadrati di superficie utile a Chiaia. Il tecnico rileva che la camera da letto misura 4,20 metri di larghezza contro i 4,10 del progetto approvato nel 2008: uno scostamento del 2,4 per cento. Con la sola regola del 2 per cento sarebbe una difformità da sanare; poiché l’unità è tra 60 e 100 metri quadrati e i lavori sono anteriori al 24 maggio 2024, la soglia è del 5 per cento e lo scostamento rientra nelle tolleranze. Il tecnico lo attesta, l’attestazione si allega all’atto e Anna compra senza pratiche edilizie. Se lo scostamento fosse stato del 7 per cento, sarebbe servita una sanatoria prima del rogito.
Catasto e urbanistica: due controlli diversi
Il catasto è un archivio fiscale: descrive l’immobile con una planimetria e gli assegna una rendita, ma non dice se sia stato costruito legittimamente. Una casa può essere perfetta al catasto e abusiva per il Comune, o il contrario, e aggiornare la planimetria (pratica DOCFA) non sana nulla dal punto di vista edilizio. Il notaio controlla entrambi i piani: la conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985) e la regolarità urbanistica di questa pagina.
Cosa portare in Studio
- Atto di provenienza e visura catastale storica.
- Planimetria catastale in vigore (la scarichiamo noi, ma confrontala tu con la casa: è il controllo più semplice).
- Tutti i titoli edilizi: licenza o concessione originaria, varianti, condoni con ricevute dell’oblazione, CILA, SCIA, permessi in sanatoria, agibilità (a Napoli si chiedono allo Sportello Unico Edilizia del Comune).
- Relazione tecnica sullo stato legittimo con eventuale attestazione delle tolleranze.
La sanatoria: la “doppia conformità” e il nuovo art. 36-bis
Quando la difformità c’è e va sanata, il percorso dipende dalla gravità.
- Abusi più gravi (assenza di titolo, totale difformità, variazioni essenziali): resta la doppia conformità dell’art. 36. L’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistico-edilizia sia al momento in cui fu realizzata sia oggi. È il requisito che per decenni ha reso insanabili moltissime situazioni vecchie ma innocue.
- Parziali difformità: entra in gioco il nuovo art. 36-bis, che spezza il vincolo. Serve la conformità alla disciplina urbanistica vigente oggi, al momento della domanda, e la conformità alla disciplina edilizia vigente all’epoca dei lavori. Due tempi diversi, ed è esattamente questo a rendere sanabili tante vecchie difformità.
Sui tempi: sul permesso in sanatoria il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta; per la SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni. Se l’immobile è sotto vincolo paesaggistico i termini restano sospesi fino alla definizione della compatibilità paesaggistica. La sanatoria dell’art. 36-bis costa: una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, comunque compresa tra 1.032 e 30.987 euro.
Un’avvertenza che ci sentiamo di darti: classificare un abuso come “parziale difformità” o come “variazione essenziale” non è sempre ovvio, e Comuni diversi possono valutare allo stesso modo situazioni identiche. Se la differenza tra le due qualificazioni pesa sulla tua trattativa, va chiarita prima di firmare, non dopo.
La dichiarazione di stato legittimo del tecnico
L’art. 34-bis, comma 3, del Testo Unico prevede che un tecnico abilitato — geometra, ingegnere, architetto — possa rendere una dichiarazione asseverata sullo stato legittimo, da allegare agli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali.
Tre precisazioni che contano:
- Non è obbligatoria. Nessuna norma impone di allegarla, e il notaio non può rifiutare l’atto perché manca. Ma può chiederla una delle parti, ed è una richiesta legittima.
- Non sostituisce nulla. L’atto deve comunque contenere la menzione degli estremi dei titoli edilizi: la dichiarazione del tecnico ha funzione di accertamento, non costitutiva. Un atto senza le menzioni prescritte resta nullo anche con l’asseverazione allegata.
- Conviene a tutti e due. All’acquirente, che sa cosa compra ed evita sanzioni future. E soprattutto al venditore: molto spesso chi vende non ha costruito né modificato nulla — pensa a chi vende una casa ricevuta in eredità — e in perfetta buona fede può ignorare irregolarità che poi si trasformano in una richiesta di risarcimento.
Cosa facciamo noi, prima del rogito
Confrontiamo il titolo edilizio con la planimetria catastale e con lo stato di fatto che ci descrivete, ricostruiamo la catena dei titoli, verifichiamo se le differenze rientrano nelle tolleranze o richiedono una pratica, e vi diciamo con chiarezza se conviene sanare prima o gestire diversamente la trattativa. Quando serve un tecnico, lo diciamo per tempo: una pratica edilizia ha tempi propri, e vale la pena avviarla mentre si tratta il prezzo, non la settimana del rogito.
Trovi altre risposte pratiche nella sezione dedicata delle domande frequenti e nella guida alla compravendita.
Domande frequenti
Ho una veranda chiusa mai dichiarata: posso vendere?
Quasi sempre sì, perché una veranda non è un abuso “maggiore” e l’atto resta valido. Ma è un’irregolarità che passa all’acquirente insieme alla casa, e che gli impedirà di presentare nuove pratiche edilizie finché non viene sistemata. Conviene verificare prima se rientra nelle tolleranze o se è sanabile con l’art. 36-bis: nel secondo caso, spesso si risolve in poche settimane.
La casa è del 1955 e non trovo nessun documento. È un problema?
Per vendere, no: è anteriore al 1° settembre 1967 e basta la dichiarazione in atto, purché veritiera. Per ristrutturare serve invece ricostruire lo stato legittimo, e in questi casi si parte dalla planimetria catastale di primo impianto e dagli altri documenti che provano com’era il fabbricato, più i titoli degli interventi successivi.
Il Salva-Casa ha sanato automaticamente gli abusi?
No, e su questo circola molta confusione. Non è un condono: non c’è una domanda da presentare entro una scadenza e non c’è nessun perdono automatico. È una disciplina permanente che ha reso più semplice dimostrare lo stato legittimo e ha reso sanabili difformità minori che prima non lo erano. Gli abusi gravi restano gravi.
Il venditore deve consegnarmi la dichiarazione di stato legittimo?
Non c’è un obbligo di allegarla all’atto. C’è però un fondamento serio per chiederla: è un documento che riguarda l’uso dell’immobile e che condiziona sia i lavori futuri sia l’accesso alle agevolazioni fiscali. Se la vuoi, mettila nero su bianco nel preliminare: chiederla al rogito, quando il tecnico non l’ha ancora preparata, significa rinviare la firma.
Quanto costa e quanto dura una sanatoria?
Per le parziali difformità la sanzione va da 1.032 a 30.987 euro, calcolata sul doppio dell’aumento di valore dell’immobile, a cui si aggiunge l’onorario del tecnico. Sui tempi, il Comune ha 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 per la SCIA, con sospensione se c’è un vincolo paesaggistico. L’ordine di grandezza, insomma, è di settimane: quasi sempre compatibile con i tempi di una compravendita, se ci si muove per tempo.
Le fonti di questa pagina
- Testo Unico dell’edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380): artt. 9-bis (stato legittimo), 34-bis (tolleranze costruttive ed esecutive), 36 e 36-bis (accertamento di conformità), 46 (atti di trasferimento), 49 (agevolazioni fiscali).
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (“Salva-Casa”), convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, e le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti pubblicate il 29 gennaio 2025.
- Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019 n. 8230, sulla natura della nullità prevista dall’art. 40 della legge 47/1985 e dall’art. 46 del d.P.R. 380/2001.
- Contributi notarili: Giovanni Rizzi, Decreto Salva-Casa e la commerciabilità giuridica dei fabbricati (Federnotizie, 31 maggio 2024) e Lo stato legittimo dei fabbricati.
Pagina aggiornata a settembre 2026. La materia edilizia cambia spesso e molte valutazioni dipendono dal regolamento del singolo Comune: usa questa pagina per orientarti, non per decidere da solo.
Hai un dubbio su una difformità?
Mandaci il titolo edilizio e la planimetria catastale: in genere bastano quei due documenti per capire se c’è un problema vero, uno risolvibile o nessuno dei due. Ti diciamo cosa serve, quanto costa e in quanto tempo, per iscritto e senza impegno — meglio saperlo prima di fissare il rogito che il giorno della firma.
Puoi chiamarci o scriverci su WhatsApp al +39 328 6151578 (apri WhatsApp). Se invece è una parola tecnica a non tornarti, il glossario è lì apposta.
Nel percorso Terreni, edilizia e catasto: articoli collegati
Questa pagina è il pilastro del percorso “Casa con problemi: abusi, catasto, terreni”. Gli approfondimenti collegati:
- Conformità catastale: cosa controlla il notaio prima dell’atto (guida)
- Decreto Salva Casa: cosa si può sanare e cosa no
- Stato legittimo dell’immobile: cos’è, come si dimostra e quando serve
- Menzioni urbanistiche nell’atto: quando la vendita è nulla e quando no
- Abuso edilizio: quando si paga una sanzione invece di demolire
- Conformità catastale prima del rogito: planimetria, intestatario, cosa succede se non coincidono
- Vendere casa con una veranda o un sottotetto “sistemato”: le irregolarità più comuni a Napoli
- Casa costruita prima del 1967: cosa vale la dichiarazione nell’atto
- Vendere un terreno: CDU, prelazione agraria e plusvalenza
- Cessione di cubatura e volumetria: cos’è e come si tassa
- Fotovoltaico e atti notarili: superficie e voltura GSE
- Flipping immobiliare: le trappole urbanistiche