Casa costruita prima del 1967: cosa vale la dichiarazione nell’atto e cosa resta a rischio

📅 Pubblicato il 28 agosto 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

A Napoli una parte enorme del patrimonio edilizio è nata prima del 1967: palazzi del centro storico, condomini del Vomero e di Fuorigrotta, villini a Posillipo. Chi compra una casa di quel periodo sente spesso il notaio parlare di “dichiarazione ante ’67” e si chiede se quella frase basti a metterlo al sicuro. Una sentenza della Cassazione dell’estate 2026 aiuta a fare ordine: spiega cosa rende nullo un atto e cosa, invece, resta un problema tra venditore e compratore.

Perché il 1967 è una data spartiacque

Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo

Il 1° settembre 1967 è entrata in vigore la cosiddetta legge ponte (legge 765/1967), che ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale. Prima di allora, fuori dai centri abitati e dove mancava un regolamento edilizio, si poteva costruire senza titolo. Per questo la legge 47/1985, all’art. 40, comma 2, prevede che negli atti di vendita di edifici iniziati prima di quella data non si indichino gli estremi della licenza (che spesso non esiste), ma si inserisca una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del venditore: “la costruzione è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967”. Per gli edifici successivi, invece, l’atto deve riportare gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (art. 46 d.P.R. 380/2001), pena la nullità.

Cosa ha deciso la Cassazione

Con la sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026 la seconda sezione civile ha affrontato il caso di un immobile venduto con la dichiarazione ante ’67, veritiera, ma sul quale erano stati eseguiti dopo il 1967 lavori non in regola e non dichiarati; in più il venditore aveva attestato falsamente l’assenza di interventi successivi che richiedessero un titolo. La Corte ha stabilito che, ai fini della validità dell’atto, conta soltanto la dichiarazione di anteriorità: se è vera e si riferisce proprio all’immobile trasferito, non rilevano né le modifiche abusive successive né la falsa attestazione sull’assenza di interventi.

Il ragionamento è coerente con la natura “testuale” della nullità urbanistica, già affermata dalle Sezioni Unite con la sentenza 8230/2019: l’atto è nullo solo nei casi che la legge indica espressamente, cioè quando manca la dichiarazione o l’indicazione del titolo, oppure quando il titolo dichiarato non esiste. Tutto il resto – l’abuso commesso dopo, la finestra aperta senza permesso, la veranda chiusa negli anni Ottanta – non tocca la validità della vendita, ma rientra nella responsabilità contrattuale del venditore, fermi restando gli illeciti amministrativi e penali a tutela dell’interesse pubblico.

Cosa significa per chi compra

La notizia ha due facce. Da un lato, chi ha comprato una casa ante ’67 non deve temere che l’atto venga dichiarato nullo perché il venditore ha taciuto un abuso successivo: la proprietà è passata e resta. Dall’altro, però, l’abuso resta a carico di chi oggi è proprietario: il Comune può ordinare la demolizione o applicare la sanzione pecuniaria, e per rivendere o ristrutturare bisognerà regolarizzare, se possibile. Il compratore potrà rivalersi sul venditore (riduzione del prezzo, risoluzione del contratto, risarcimento), ma si tratta di una causa, con i suoi tempi e le sue incertezze.

Per questo, nel nostro Studio, la dichiarazione ante ’67 non chiude mai l’istruttoria. Chiediamo al venditore la relazione sullo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis d.P.R. 380/2001), redatta da un tecnico, che ricostruisce la storia edilizia: costruzione originaria, eventuali licenze, concessioni, condoni, CILA e SCIA, e il confronto tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo. Con il decreto Salva Casa (d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) molte piccole difformità sono diventate tolleranze o sono sanabili con procedure più semplici: ne abbiamo scritto nell’articolo su conformità catastale e regolarità urbanistica. Sapere prima del preliminare che cosa c’è da sistemare permette di trattare sul prezzo o di far regolarizzare a spese del venditore.

Un esempio con i numeri

Anna compra un appartamento di 95 mq in un palazzo del 1958 al Vomero per 320.000 euro. Nell’atto il venditore dichiara che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967 e che non sono stati eseguiti interventi successivi soggetti a titolo. Un anno dopo, chiedendo il permesso per rifare il bagno, il tecnico di Anna scopre che negli anni Novanta il balcone di cucina era stato chiuso a veranda (8 mq) senza alcun titolo. Secondo la Cassazione l’atto di Anna è valido: la dichiarazione ante ’67 era vera. Ma la veranda va regolarizzata: ipotizziamo, in via del tutto indicativa, 1.800 euro di pratica tecnica e 2.500 euro tra oblazione e diritti comunali, oltre all’eventuale ripristino se la sanatoria non fosse possibile. Anna può chiedere quei 4.300 euro (e il maggior danno) al venditore, che le aveva attestato il contrario. Se la relazione sullo stato legittimo fosse stata chiesta prima del compromesso, la stessa somma sarebbe stata semplicemente scontata dal prezzo, senza avvocati.

Cosa scriviamo nell’atto

• La dichiarazione di anteriorità al 1° settembre 1967, resa dal venditore sotto la sua responsabilità (anche penale, in caso di falso).
• Gli estremi di tutti i titoli successivi (concessioni in sanatoria, condoni, permessi, CILA, SCIA), anche se non obbligatori per la validità: è la fotografia della storia edilizia dell’immobile.
• La garanzia del venditore sulla conformità dello stato di fatto ai titoli, con l’indicazione delle eventuali difformità note e di chi ne sostiene i costi.
• La conformità catastale, che resta un requisito di validità autonomo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985).

Sta comprando o vendendo una casa costruita prima del 1967? Chieda un preventivo oppure prenoti una consulenza online: controlliamo la storia edilizia prima che firmi il compromesso.

Fonti

• Cassazione civile, sez. II, sentenza 29 luglio 2026, n. 24226 – italgiure.giustizia.it
• Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 (nullità urbanistica “testuale”) – italgiure.giustizia.it
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2 – normattiva.it
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis (stato legittimo), 34-bis (tolleranze) e 46 (nullità degli atti) – normattiva.it
• Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 – normattiva.it
• Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (accesso agli atti e titoli edilizi) – comune.napoli.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Acquisto certificato” – notariato.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.