Fotovoltaico e atti notarili: impianto sul tetto, a terra, diritto di superficie e voltura GSE

📅 Pubblicato il 13 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

I tetti di Napoli e della provincia si stanno coprendo di pannelli, e sempre più atti in Studio hanno a che fare con un impianto fotovoltaico: la villetta con i pannelli e la batteria, il capannone con il tetto affittato a una società energetica, il terreno concesso in superficie per un parco solare. Ogni situazione ha regole catastali, civili e fiscali diverse. Ecco una mappa per orientarti.

Impianto sul tetto: bene mobile o immobile?

La domanda sembra accademica ma decide tutto: se l’impianto è un immobile va accatastato e tassato come tale, se è un bene mobile no. L’Agenzia delle Entrate ha fatto ordine con la circolare 36/E del 19 dicembre 2013. Un impianto è immobile quando è una centrale di produzione autonoma, cioè quando è realizzato su un’area propria e ha una capacità produttiva rilevante: in questo caso va iscritto al catasto come unità a sé, nella categoria D/1 (opifici) oppure D/10 se è a servizio di un’azienda agricola con i requisiti di ruralità.

Gli impianti “pertinenziali”, quelli sul tetto o nell’area di pertinenza di un fabbricato, non hanno invece un autonomo obbligo di accatastamento quando ricorre almeno una di queste condizioni:

• la potenza nominale non supera i 3 kW per ogni unità immobiliare servita;
• la potenza complessiva, in kW, non supera tre volte il numero delle unità immobiliari a cui l’impianto è asservito, a prescindere dalla loro ubicazione;
• per gli impianti a terra, il volume dell’area occupata dai pannelli, calcolato con i criteri della circolare, è inferiore a 150 metri cubi.

Anche fuori da questi casi, l’impianto pertinenziale va dichiarato al catasto solo se aumenta il valore capitale (o la redditività) dell’immobile di almeno il 15 per cento: allora si presenta una variazione che incorpora l’impianto nella rendita dell’unità servita, senza creare una nuova unità D/1.

Due esempi

Marta ha una villetta a Pozzuoli, valore circa 250.000 euro, e installa un impianto da 6 kW con accumulo, costo 12.000 euro. Supera i 3 kW per unità e supera anche il criterio delle tre volte (una sola unità, quindi 3 kW). Ma l’incremento di valore è del 4,8 per cento, ben sotto il 15: nessun accatastamento, e in atto l’impianto sarà semplicemente descritto come pertinenza dell’abitazione. Un condominio di otto appartamenti che installa 20 kW sul lastrico solare rientra invece direttamente nel secondo criterio (20 è minore di 24) e non deve fare nulla. Un parco da 1 MW su un ettaro di terreno, infine, è un opificio D/1 a tutti gli effetti.

Dal 1° gennaio 2016 la legge di stabilità (art. 1, commi 21-22, legge 208/2015) ha escluso dalla stima catastale degli immobili D ed E i macchinari e gli impianti funzionali al processo produttivo, pannelli e inverter compresi: la rendita di un impianto D/1 oggi riguarda solo suolo, strutture e opere edili, e per gli impianti già accatastati è stato possibile chiederne la revisione (circolare 2/E/2016).

Impianto a terra su terreno altrui: il diritto di superficie

Quando una società vuole costruire un impianto sul terreno di un privato senza comprarlo, lo strumento tipico è il diritto di superficie dell’art. 952 del codice civile: il proprietario del suolo concede a un altro il diritto di fare e mantenere sopra il suolo una costruzione, che diventa di proprietà del superficiario. La stessa cosa vale per il tetto di un capannone: l’impianto resta di chi lo ha costruito e non diventa, per accessione, di proprietà del padrone dell’edificio.

La superficie si costituisce con atto pubblico o scrittura privata autenticata e va trascritta nei registri immobiliari (art. 2643, n. 2, c.c.), altrimenti non è opponibile a chi compra il terreno dopo. Nella pratica notarile l’atto regola durata (di solito tra i venti e i trent’anni, in linea con la vita utile dell’impianto e degli incentivi), canone, obbligo di smantellamento a fine vita, servitù di passaggio e di elettrodotto per i cavi, e cosa succede se il terreno viene venduto o il superficiario cede l’impianto. L’imposta di registro segue le regole dei trasferimenti immobiliari, con aliquota proporzionale che dipende dalla natura del terreno: è un conto da fare prima di firmare, perché su un parco di grandi dimensioni pesa.

Un’alternativa più leggera è la locazione del tetto o del terreno, ma attenzione: con la locazione l’impianto rischia di diventare per accessione del proprietario dell’immobile (art. 934 c.c.), salvo patto contrario. Per un investimento di questo tipo la superficie dà al costruttore, e alla banca che lo finanzia, una tutela molto più solida.

Comunità energetiche: un accenno

Il d.lgs. 199/2021 (art. 31) ha introdotto le comunità energetiche rinnovabili: cittadini, condomini, piccole imprese ed enti locali che si associano per produrre e condividere energia da fonti rinnovabili sotto la stessa cabina primaria. La comunità deve essere un soggetto giuridico autonomo, in genere un’associazione o una cooperativa, con uno statuto che rispetti i requisiti del decreto: qui il notaio interviene per la costituzione e per gli atti con cui i soci mettono a disposizione tetti e aree, spesso proprio con un diritto di superficie o un comodato.

Vendere la casa con l’impianto: cosa scrivere nell’atto e la voltura GSE

Se vendi un’abitazione con un impianto sul tetto, nell’atto descriviamo l’impianto come pertinenza: potenza, data di allaccio, eventuale convenzione con il GSE (Conto Energia o scambio sul posto) e regime catastale. È importante decidere e scrivere se l’impianto è compreso nel prezzo, se chi vende ha ancora rate di un finanziamento e chi incassa gli incentivi fino alla data del rogito.

Il passaggio che molti dimenticano viene dopo la firma: la richiesta di cambio di titolarità al GSE, da fare online tramite l’area clienti del Gestore dei Servizi Energetici, allegando l’atto notarile che menziona l’impianto e i documenti del nuovo titolare. Finché la voltura non è completata, le convenzioni (e i pagamenti) restano intestate al vecchio proprietario. Il GSE applica un corrispettivo per l’istruttoria, che dipende dalla potenza dell’impianto (decreto del Ministero dello sviluppo economico 24 dicembre 2014, allegato 1). La stessa procedura vale in caso di successione: gli eredi devono comunicare il decesso e chiedere la voltura a loro favore. Il consiglio è preparare la pratica insieme a chi ha installato l’impianto già prima del rogito, così da presentarla subito dopo.

Cosa portare in Studio

• Scheda tecnica dell’impianto: potenza, data di allaccio, codice POD e, se incentivato, numero della convenzione GSE.
• Titolo edilizio con cui è stato installato (comunicazione, CILA o altro) e dichiarazione di conformità.
• Eventuale contratto di finanziamento o di noleggio dell’impianto.
• Per gli impianti a terra: atto di superficie, planimetrie, convenzioni con il gestore di rete.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate, circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, “Profili catastali e aspetti fiscali degli impianti fotovoltaici” – agenziaentrate.gov.it (PDF); aggiornamento Catasto fabbricati (Docfa), normativa e prassi – agenziaentrate.gov.it
• Legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, commi 21-22 (stima catastale degli immobili a destinazione speciale) – normattiva.it
• Codice civile, artt. 934 e 952 (accessione e diritto di superficie), art. 2643 (atti soggetti a trascrizione) – normattiva.it; ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it
• D.lgs. 8 novembre 2021, n. 199, art. 31 (comunità energetiche rinnovabili) – normattiva.it
• GSE, area clienti e supporto per il cambio di titolarità degli impianti – gse.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino – notariato.it

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