Casi risolti: questioni giuridiche spiegate con esempi
Quattordici situazioni che in Studio capitano di continuo: una veranda mai dichiarata, un condono fermo da trent’anni, una casa arrivata per donazione, un erede che vive in Germania, una caparra troppo alta, una surroga che non arriva mai. Per ognuna trovi la situazione, il nodo giuridico, come si scioglie, la norma di riferimento e lo strumento per fare due conti.
Pubblicato il 14 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026
14 casi
- Caso 01🏠 CasaAbusi edilizi · Compravendita
La veranda che in planimetria non c’è mai stata
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Al Vomero, terzo piano con vista sui tetti. I signori Esposito (nome di fantasia) vendono l’appartamento dove hanno cresciuto i figli. Negli anni Novanta il balcone grande è diventato una stanzetta con vetrate: “l’hanno fatto tutti nel palazzo”.
Il problema giuridico. La planimetria catastale e il titolo edilizio non contengono quella veranda. La banca del compratore chiede la conformità e l’atto rischia la nullità per mancanza delle menzioni urbanistiche.
Come si è risolto. Il notaio, prima ancora della bozza, ha chiesto planimetria, visura storica e titoli edilizi e li ha confrontati con lo stato dei luoghi. Con il tecnico si è verificato che la chiusura non superava le tolleranze e che la difformità era sanabile: si è depositata la SCIA in sanatoria e pagata la sanzione, poi la variazione catastale. Solo dopo, con il nuovo grafico in mano, si è fissato il rogito, con le menzioni urbanistiche esatte e la dichiarazione di conformità del venditore. Al compratore è stato spiegato per iscritto cosa restava fuori e perché.
- Caso 02🏠 CasaCondono · Compravendita
Il condono presentato nel 1994 e mai concluso
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Ponticelli, una palazzina di famiglia. Il signor Russo (nome di fantasia) ha ereditato dal padre un appartamento con una domanda di condono depositata al Comune trent’anni fa: mai un provvedimento, mai un diniego. Arriva un compratore con le idee chiare e la fretta tipica di chi ha già dato la disdetta all’affitto.
Il problema giuridico. Si può vendere con il condono ancora “in corso”? E cosa deve esserci davvero nell’atto perché non sia nullo?
Come si è risolto. Il notaio ha chiesto l’accesso agli atti in Comune e ha ricostruito il fascicolo: domanda protocollata, oblazione pagata in tre rate, due integrazioni documentali. Mancavano gli oneri concessori residui e un certificato. Si è pagato quanto dovuto e si è allegata all’atto copia della domanda con gli estremi del protocollo e dei versamenti, come consente la legge sul condono. Nell’atto sono state inserite le menzioni complete e una clausola che ripartiva tra le parti il rischio di un eventuale diniego. Il compratore ha firmato sapendo esattamente cosa comprava.
- Caso 03🏠 CasaCambio d’uso · Catasto
Il garage diventato cameretta quando è nato il terzo figlio
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Fuorigrotta, zona stadio. La famiglia Cimmino (nomi di fantasia) vent’anni fa ha chiuso il box al piano terra, ci ha messo una finestra e ne ha fatto una stanza. In catasto risulta ancora C/6, autorimessa; nell’annuncio è “bilocale con doppio ingresso”.
Il problema giuridico. Il passaggio da categoria C/6 a categoria abitativa è un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: non basta rifare la planimetria, serve un titolo edilizio, e il locale deve avere i requisiti igienico-sanitari per essere abitabile.
Come si è risolto. Il notaio ha fermato la corsa al rogito e ha messo intorno al tavolo venditore, compratore e tecnico. È emerso che l’altezza e il rapporto aeroilluminante erano sufficienti e che il piano urbanistico comunale ammetteva il residenziale in quella zona: si è presentata la SCIA per il cambio d’uso con opere, pagata la differenza di oneri, aggiornato il catasto in A/4. In alternativa, il notaio aveva preparato un piano B: vendere il locale per quello che è, C/6, con il prezzo e le dichiarazioni corrispondenti. Il venditore ha scelto di regolarizzare, perché il valore recuperato superava il costo della pratica.
- Caso 04🏠 Casa📜 SuccessioniEredità · Abusi
“L’abuso l’ha fatto papà”: tre fratelli che vogliono vendere
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Materdei, tre fratelli (li chiamiamo Anna, Gennaro e Lucia, nomi di fantasia) ereditano la casa dei genitori. Scoprono che il padre, nel 1988, aveva ricavato un soppalco abitabile senza dire niente a nessuno. Nessuno dei tre ci ha mai messo mano, ma la casa è loro e vogliono venderla.
Il problema giuridico. L’abuso non “muore” con chi l’ha commesso: l’immobile resta irregolare e gli eredi, che nell’atto devono dichiarare gli estremi dei titoli edilizi, si trovano a rispondere di una scelta che non hanno fatto. Chi paga la sanatoria e cosa si scrive nell’atto?
Come si è risolto. Prima di tutto il notaio ha verificato la continuità delle trascrizioni: accettazione tacita dell’eredità trascritta, altrimenti il compratore non avrebbe un acquisto pulito. Poi ha ricostruito lo stato legittimo con il tecnico: il soppalco era fiscalizzabile, cioè non demolibile senza pregiudizio per il resto, e si è chiusa la posizione con la sanzione pecuniaria. Il costo è stato diviso tra i tre fratelli in proporzione alle quote, con un accordo scritto messo per iscritto prima del preliminare. Nell’atto sono andate le dichiarazioni urbanistiche corrette e l’indicazione espressa della fiscalizzazione, così il compratore sa che quella parte non è sanata ma non è più demolibile.
- Caso 05📜 Successioni👨👩👧 FamigliaDonazioni · Legittima
Sistemare i figli in vita, senza litigi dopo
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Il signor De Rosa (nome di fantasia), vedovo, tre figli. Vuole dare l’appartamento di Chiaia alla figlia che vive con lui, il box e i risparmi agli altri due, e dormire tranquillo. “Notaio, facciamo una donazione e non se ne parli più.”
Il problema giuridico. Una donazione da sola non chiude il discorso: alla morte del donante i valori donati rientrano nel calcolo della legittima (riunione fittizia) e il figlio che si sente leso può agire in riduzione. Serve un’operazione che regga nel tempo, non un gesto d’affetto.
Come si è risolto. Il notaio ha fatto prima i conti: valore complessivo del patrimonio, quota di legittima spettante a ciascun figlio, quota disponibile. È emerso che l’appartamento da solo superava la quota della figlia. Si è quindi costruita una donazione con conguaglio in denaro a favore degli altri due fratelli, con dispensa dalla collazione per la parte che rientrava nella disponibile e accettazione espressa di tutti e tre nello stesso atto. È stata spiegata in atto la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. entrata in vigore il 18 dicembre 2025: chi in futuro comprerà dalla figlia non è più esposto all’azione di restituzione, e gli eventuali legittimari lesi potranno chiedere solo un valore al donatario. Infine si è aggiornato il testamento, perché donazione e testamento devono raccontare la stessa storia.
- Caso 06🏠 Casa🏦 Mutuo📜 SuccessioniProvenienza donativa
La casa arrivata per donazione e la banca che diceva no
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. All’Arenella, una giovane coppia (li chiamiamo Marta e Salvatore, nomi di fantasia) trova finalmente la casa giusta. Il venditore l’ha ricevuta in donazione dalla madre, ancora vivente, sei anni fa. La banca, sentita la parola “donazione”, frena.
Il problema giuridico. Per anni la provenienza donativa ha spaventato banche e compratori: finché non erano passati vent’anni dalla donazione, i legittimari lesi potevano in teoria aggredire il bene anche nelle mani del terzo acquirente. Da qui prezzi più bassi, polizze costose e mutui negati.
Come si è risolto. Il notaio ha ricostruito la famiglia del donante: chi sono i legittimari, quanti anni sono passati, se ci sono state altre donazioni. Poi ha messo nero su bianco, in una relazione consegnata alla banca, che dal 18 dicembre 2025 la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. ha tolto ai terzi acquirenti e ai creditori ipotecari l’esposizione all’azione di restituzione: il legittimario leso ha solo l’azione di riduzione verso il donatario, e per un valore. La banca ha deliberato il mutuo senza chiedere polizze aggiuntive. Nell’atto sono state comunque inserite la storia completa della provenienza e le dichiarazioni del venditore, perché la trasparenza vale più di qualsiasi assicurazione.
- Caso 07📜 Successioni👨👩👧 FamigliaTestamento
Il foglio trovato nel cassetto della credenza
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Alla Sanità, dopo il funerale della zia, i nipoti trovano un foglio a quadretti: “lascio tutto a…”, scritto a mano, firmato, con la data messa solo come mese e anno. Uno dei nipoti l’ha già fotografato e mandato in chat.
Il problema giuridico. Il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di pugno dal testatore. Una data incompleta lo rende annullabile, non nullo: la differenza cambia tutto, perché l’annullabilità va fatta valere entro cinque anni da chi ha interesse. E, finché non è pubblicato dal notaio, quel foglio non produce effetti verso nessuno.
Come si è risolto. Il notaio ha chiesto l’originale, non la fotografia, e lo ha conservato. Ha redatto il verbale di pubblicazione alla presenza di due testimoni, con l’estratto dell’atto di morte, e lo ha registrato e trasmesso alla cancelleria del tribunale. Ha poi spiegato ai nipoti, tutti insieme e per iscritto, cosa dispone il testamento, quali quote spettano per legge e che margini esistono per contestarlo. Nessuno ha impugnato: si è aperta la successione secondo il testamento e si è proceduto con la dichiarazione. Il consiglio finale è stato quello che si dà sempre: se vuoi che le tue volontà non si discutano, il testamento pubblico costa poco e toglie l’incertezza.
- Caso 08📜 SuccessioniImposte · Franchigie
“Quanto pago di successione?”: la zia e i due nipoti
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Mergellina muore la signora Carrano (nome di fantasia), senza figli né coniuge. Erede per testamento è la sorella; ci sono anche due nipoti, figli di un fratello premorto. Il patrimonio: un appartamento, un box, un conto e qualche titolo.
Il problema giuridico. Le franchigie e le aliquote dell’imposta di successione cambiano a seconda del grado di parentela: coniuge e figli in linea retta hanno la franchigia più alta, i fratelli e le sorelle una franchigia più bassa, gli altri parenti nessuna franchigia. Dal 1° gennaio 2025 l’imposta non arriva più con un avviso dell’Agenzia: si autoliquida.
Come si è risolto. Il notaio ha ricostruito l’asse: rendite catastali e valori automatici degli immobili, saldi bancari alla data del decesso, titoli al valore di mercato, debiti e spese funerarie deducibili. Ha applicato a ciascun erede la franchigia e l’aliquota corrette, ha calcolato ipotecaria e catastale e ha verificato se su uno degli immobili spettava l’agevolazione prima casa. Poi ha autoliquidato le imposte, presentato la dichiarazione telematica e curato le volture in catasto. Ai nipoti è stato consegnato un prospetto con ogni voce e la norma accanto, così da capire perché si paga quello che si paga.
- Caso 09📜 Successioni🏢 SocietàTrust · Protezione
“Mettiamo la casa in un trust, così i creditori non la toccano”
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Posillipo, un imprenditore (lo chiamiamo il signor Improta, nome di fantasia) ha un’azienda in difficoltà, due fidejussioni firmate in banca e un figlio con disabilità. Arriva in Studio chiedendo un trust “per mettere al sicuro la casa”.
Il problema giuridico. Il trust non è uno scudo contro i debiti già esistenti. Un atto che sottrae beni alla garanzia dei creditori è aggredibile con l’azione revocatoria, e nei casi più gravi può configurare un reato. Il trust serve a destinare, programmare e proteggere nel tempo, non a scappare.
Come si è risolto. Il notaio ha detto di no al trust “difensivo” e ha spiegato perché, mettendolo per iscritto. Ha poi verificato l’esposizione reale: le fidejussioni erano personali, la casa era già gravata da ipoteca. Si è lavorato su due binari diversi e leciti: con i legali, una trattativa di ristrutturazione del debito con le banche; e, per il figlio, un vincolo di destinazione e un trust “Dopo di noi” alimentato con beni non aggredibili, costruito quando la posizione debitoria è stata sistemata. Risultato: nessun atto revocabile, una tutela vera per il figlio e nessuna brutta sorpresa a distanza di anni.
- Caso 10🏦 Mutuo🏠 CasaSurroga · Ipoteca
La surroga promessa in tre settimane e arrivata dopo tre mesi
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Soccavo, la signora Coppola (nome di fantasia) ha un mutuo a tasso variabile e trova una banca che le offre il fisso. Le dicono: “tre settimane e ha finito”. Passano due mesi e non succede niente. Chiama lo Studio arrabbiata, convinta che il ritardo sia del notaio.
Il problema giuridico. Nella surroga la nuova banca subentra nell’ipoteca già iscritta. Perché l’atto si possa fare, la banca vecchia deve rilasciare la quietanza con l’esatto importo estinto e il consenso all’annotazione: senza quel documento il notaio non ha nulla da surrogare. La legge non fissa un termine per ottenerlo, ma vieta di addossare al cliente costi e ostacoli.
Come si è risolto. Il notaio ha ricostruito la catena: la nuova banca aveva già deliberato, ma la richiesta di conteggi non era mai partita verso la vecchia. Si è mandato un sollecito formale richiamando l’art. 120-quater del Testo unico bancario, che vieta alla banca surrogata di rifiutare o ritardare la portabilità e mette a suo carico gli eventuali danni. La quietanza è arrivata in dieci giorni. Si è stipulata la surroga, annotata l’ipoteca a favore della nuova banca, senza alcun costo a carico della cliente. Il rateo residuo del vecchio mutuo è stato conteggiato al centesimo nell’atto.
- Caso 11🏠 CasaPreliminare · Caparra
Il compromesso con il 40% di caparra
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. A Bagnoli, il signor Palumbo (nome di fantasia) firma in agenzia un compromesso per una casa da 200.000 euro e versa 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, pronta cassa. Poi il mutuo non viene deliberato e il venditore annuncia che tiene tutto.
Il problema giuridico. La caparra confirmatoria serve a garantire l’affare e a liquidare in anticipo il danno da inadempimento: se è sproporzionata rispetto al danno, il giudice la riduce, perché svolge in concreto la funzione di una penale manifestamente eccessiva. E un compromesso senza condizione sospensiva sul mutuo espone il compratore al rischio pieno.
Come si è risolto. Il notaio, chiamato per il rogito, ha letto il preliminare e ha detto subito quello che c’era da dire. Ha scritto alle parti una nota con i riferimenti normativi e giurisprudenziali sulla riducibilità della caparra sproporzionata e ha proposto una via d’uscita: conversione di 60.000 euro da caparra in acconto prezzo e proroga del termine di sessanta giorni per una seconda istruttoria bancaria. Le parti hanno firmato l’integrazione al preliminare e registrato la modifica. Il mutuo è arrivato dalla seconda banca e si è rogitato. Da quel giorno, in Studio, i preliminari si leggono prima di firmarli: è una consulenza che costa pochissimo e vale moltissimo.
- Caso 12🏢 SocietàSRL · Quote
Un fratello esce dalla SRL di famiglia
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Una SRL di ricambi nautici a San Giovanni a Teduccio, tre soci fratelli (Antonio, Ciro e Rosa, nomi di fantasia). Antonio vuole uscire e cedere le sue quote agli altri due. C’è già una stretta di mano, ma nessuno ha letto lo statuto da vent’anni.
Il problema giuridico. Lo statuto conteneva una clausola di prelazione con obbligo di denuntiatio e un gradimento dell’organo amministrativo. Cedere ignorandoli avrebbe reso l’atto inopponibile alla società. Da decidere anche il prezzo e la tassazione della plusvalenza in capo al cedente.
Come si è risolto. Il notaio ha letto lo statuto e ha attivato la procedura corretta: denuntiatio scritta agli altri soci, termine per l’esercizio della prelazione, delibera di gradimento a verbale. Con il commercialista si è determinato il valore della quota e si è verificata la plusvalenza in capo al cedente. L’atto di cessione è stato stipulato, registrato e depositato al Registro delle Imprese nei termini, con l’aggiornamento del libro soci e della comunicazione del titolare effettivo. Nessun socio ha potuto contestare nulla, perché ogni passaggio aveva la sua carta.
- Caso 13🌍 Estero🏠 CasaProcura · Consolato
Il venditore vive a Bruxelles e non può prendere l’aereo
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Una casa a Pianura da vendere. Il proprietario, il signor Ferraiuolo (nome di fantasia), lavora in Belgio da quindici anni e non riesce a rientrare. Il compratore ha il mutuo deliberato e una scadenza sul collo.
Il problema giuridico. Per farsi rappresentare al rogito serve una procura speciale nella forma richiesta dalla legge italiana. Se la riceve un notaio straniero, il documento va legalizzato o apostillato e tradotto; se la riceve il Consolato d’Italia, nasce già in italiano e arriva valido senza altri passaggi.
Come si è risolto. Il notaio ha preparato il testo della procura speciale, con l’identificazione precisa dell’immobile, il prezzo minimo, i poteri di quietanza e le dichiarazioni urbanistiche e catastali che il venditore avrebbe dovuto rendere. Lo ha inviato al Consolato Generale d’Italia a Bruxelles, dove il venditore ha firmato davanti al funzionario consolare, che esercita funzioni notarili. La procura è tornata in Italia in originale, senza apostille e senza traduzione. Al rogito si è presentato il fratello del venditore come procuratore, la procura è stata allegata all’atto e il termine del mutuo è stato rispettato.
- Caso 14👨👩👧 Famiglia🌍 EsteroMinori · Autorizzazioni
Il nipote minorenne che vive in Germania e deve accettare l’eredità
Esempio costruito su situazioni ricorrenti: nessun caso reale, nessun cliente.
La situazione. Muore la nonna, che aveva casa a Secondigliano. Tra gli eredi c’è un nipote di undici anni (lo chiamiamo Mattia, nome di fantasia) che vive con i genitori a Colonia da sempre. I fratelli vogliono vendere e dividere.
Il problema giuridico. Per un minore l’accettazione dell’eredità si fa con beneficio d’inventario e la vendita del suo bene richiede un’autorizzazione. Ma quale autorità è competente quando il minore risiede abitualmente all’estero? E può rilasciarla il notaio, come consente la riforma Cartabia?
Come si è risolto. Il notaio ha applicato le regole europee sulla responsabilità genitoriale: la competenza segue la residenza abituale del minore, quindi l’autorizzazione andava chiesta all’autorità tedesca, non al giudice italiano. Si è quindi coordinato con un collega in Germania per ottenere il provvedimento del Familiengericht, poi tradotto e riconosciuto in Italia. In parallelo si è curata l’accettazione con beneficio d’inventario e la sua trascrizione. Per la vendita, invece, l’autorizzazione riferita all’atto notarile italiano è stata rilasciata dal notaio stesso, nei limiti in cui la riforma Cartabia gliene attribuisce il potere, con reclamo possibile davanti all’autorità giudiziaria. Il prezzo della quota del minore è stato accreditato su un libretto vincolato a suo nome.
Nessun caso con questa parola. Prova con un termine più generico (casa, eredità, mutuo, società) oppure scrivici: il tuo caso probabilmente non è nell’elenco, ma lo abbiamo già visto.
Quattro domande che ci fanno sempre su questa pagina
I casi raccontati qui sono veri?
No. Sono esempi costruiti a tavolino su situazioni che si ripetono. Nomi, quartieri, cifre, date e dettagli sono inventati e non corrispondono a nessuna pratica e a nessun cliente. Il notaio è un pubblico ufficiale tenuto al segreto professionale: i casi reali non si raccontano, né con i nomi né senza. Quello che è vero, e verificabile, è la parte giuridica: norme, articoli di codice e sentenze sono citati con la fonte.
Posso usare uno di questi casi come risposta al mio problema?
No, e sarebbe pericoloso farlo. Bastano un dettaglio catastale diverso, una data, un erede in più o una clausola nello statuto per cambiare completamente la soluzione. Queste schede servono a capire come si imposta un problema e quali documenti servono, non a sostituire un parere. Se la situazione ti somiglia, scrivici: in mezz’ora di lettura dei documenti si capisce quasi sempre se la strada è quella o un’altra.
Quanto costa farvi vedere il mio caso?
Il preventivo è scritto, gratuito e arriva entro 24 ore: contiene compenso, imposte, spese e tempi, voce per voce, come prevede la legge. Se prima del preventivo serve capire se l’operazione si può fare, si prenota una consulenza online su Google Meet, una telefonata o un appuntamento in Studio. I tempi e i costi indicati nelle schede sono stime calcolate con gli Strumenti notarili del sito: servono a farsi un’idea, non fanno fede.
Quali documenti devo portare al primo incontro?
Per una casa: atto di provenienza (rogito, donazione o successione), visura e planimetria catastale, titoli edilizi o domanda di condono, ultimo compromesso o proposta se già firmati, documento e codice fiscale. Per una successione: certificato di morte, testamento se c’è, elenco degli immobili e dei rapporti bancari. Per una società: statuto vigente e visura camerale. Se non hai tutto, vieni lo stesso con quello che hai: il resto lo recuperiamo noi.
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Chiedi il preventivo gratuito Prenota la consulenza onlinePubblicato il 14 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026 · Tutti i casi sono esempi costruiti: nessun caso reale, nessun cliente. Fonti citate: Gazzetta Ufficiale e normattiva, Corte di Cassazione, Agenzia delle Entrate, Consiglio Nazionale del Notariato.