In breve
- Dal 1° luglio 2010 (art. 19, comma 14, d.l. 78/2010) il notaio ha per legge il compito di confrontare catasto e registri immobiliari prima di ogni vendita: non è più un servizio a richiesta, è una verifica nell’interesse pubblico che nessuno può “dispensare”.
- In pratica facciamo nove cose: visure catastali e ipotecarie ventennali, confronto degli intestatari, preallineamento (volture, trascrizioni mancanti), controllo dei titoli di provenienza, redazione delle menzioni catastali e urbanistiche a prova di nullità, adempimenti dopo l’atto.
- Il lavoro del notaio è a sua volta controllato: gli Archivi notarili ispezionano gli atti e un atto nullo o una verifica saltata costano al notaio la responsabilità disciplinare (artt. 28 e 135 della legge notarile), oltre a quella civile.
“Il notaio lo pago io: cosa fa, esattamente, per me?” Ne abbiamo parlato in generale in Il notaio lo pago io: perché non sta dalla mia parte?. Qui entriamo nel dettaglio di una parte del lavoro che non si vede il giorno della firma, ma che la legge del 2010 sulla conformità catastale ha reso obbligatoria e che decide se il tuo atto sarà valido, trascrivibile e “pulito” tra vent’anni: i controlli su catasto e registri immobiliari, con le tecniche con cui scriviamo l’atto e gli errori che evitiamo.
Perché il notaio fa le visure anche se non gliele chiedi?
Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio
Prima del 2010 le visure ipotecarie e catastali (oggi servizi online dell’Agenzia delle Entrate) erano un dovere professionale verso il cliente, che in teoria poteva dispensare il notaio dal farle. L’art. 19, comma 14, del decreto-legge 78/2010 ha cambiato prospettiva: “prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. Non c’è la sanzione della nullità per questa parte della norma, ma c’è un interesse pubblico dichiarato, l’Anagrafe immobiliare integrata, e quindi un dovere che il pubblico ufficiale non può accantonare su richiesta delle parti. Se lo trascura, risponde sul piano disciplinare (art. 135 della legge notarile, che punisce chi manca ai propri doveri anche se l’atto non è nullo) e su quello civile. In fondo la norma ha dato veste di legge a quello che i notai facevano già: leggere i registri per te prima che tu firmi.
Cosa controlla, passo per passo?
I primi tre passaggi sono di lettura: cosa dice il catasto, cosa dicono i registri immobiliari negli ultimi vent’anni, se i due archivi coincidono sul proprietario. Il quarto è il più delicato, perché la legge chiede la verifica “prima della stipula” ma non vieta di stipulare se l’allineamento manca: la circolare 2/2010 dell’Agenzia chiede alle parti di attivarsi prima con le domande di voltura, mentre la dottrina notarile ammette l’allineamento subito dopo l’atto quando è l’atto stesso a renderlo possibile, come nella vendita che segue una divisione fatta lo stesso giorno o nella vendita da parte dell’erede che non ha ancora trascritto l’accettazione. In ogni caso il d.m. 701/1994 ci obbliga a indicare nell’atto e nella nota di trascrizione i passaggi intermedi o le discordanze. Il quinto passaggio guarda indietro: un vizio nell’atto con cui il venditore ha comprato (menzione urbanistica mancante, dati catastali sbagliati) si trascina fino a te, e va sistemato prima con un atto di conferma, quando la legge lo consente. Ne parliamo in Visure ipotecarie ventennali.
Come si scrive un atto “a prova di nullità”?
Le tecniche redazionali elaborate dal Notariato dopo il 2010 sono semplici da spiegare. I dati catastali vanno scritti tutti e giusti: sezione, foglio, particella, subalterno sono quelli richiesti a pena di nullità, ma indichiamo anche piano, categoria, classe, vani e rendita. La planimetria va citata con gli estremi del deposito (“censito a seguito della planimetria presentata il … protocollo n. …”) e, anche se non è obbligatorio, la alleghiamo. La dichiarazione di conformità del venditore la riferiamo “ai dati catastali dell’immobile”, non “ai suddetti dati”: se per una svista un dato fosse stato omesso, la dichiarazione resterebbe completa. Se l’intestazione catastale non coincide con quella reale, lo diciamo nell’atto e spieghiamo perché e come sarà sistemata. Infine diamo conto delle verifiche fatte e del loro esito: la legge non lo impone, ma è la traccia che permette a chi leggerà l’atto, e a chi lo ispezionerà, di capire come è stato costruito.
Quali sono gli errori tipici che evitiamo?
- La planimetria “vecchia”. Il riferimento deve andare all’ultima planimetria depositata, quella che ha generato i dati attuali: se ne è stata presentata una nuova dopo un DOCFA, è quella che conta.
- Il fabbricato ancora al catasto terreni. Un ex rurale che ha perso i requisiti di ruralità va accatastato all’urbano prima di essere venduto; senza planimetria non c’è dichiarazione possibile.
- Lastrici, aree urbane, unità in corso di costruzione. Per le categorie F non esiste planimetria: si indicano i dati catastali e si spiega perché la dichiarazione non è richiesta.
- La casa del portiere e i beni comuni. Se si trasferiscono automaticamente con l’appartamento non serve la dichiarazione; se sono intestati ai singoli condomini pro quota, o vengono venduti a parte, la prudenza vuole che si renda.
- La casa in ristrutturazione. Finché i lavori non sono finiti non c’è una nuova planimetria: si usano i dati esistenti e si menziona il titolo edilizio in corso, meglio se con l’attestazione di un tecnico.
- La scrittura privata portata “già pronta”. Il notaio che autentica le firme deve controllare che il testo contenga dati catastali, planimetria e dichiarazione: altrimenti rifiuta l’autentica finché non viene integrato.
Chi controlla il notaio?
Gli atti di ogni notaio vengono ispezionati periodicamente dal presidente del Consiglio notarile (o da un consigliere delegato) e dal conservatore dell’Archivio notarile del distretto (art. 129 della legge notarile). L’Archivio guarda proprio le cose di cui parla questo articolo: se i dati catastali sono completi, se c’è il riferimento alla planimetria, se la dichiarazione di conformità è stata resa da chi doveva. Un atto privo di questi elementi è nullo, e per il notaio significa procedimento disciplinare (art. 28 della legge notarile vieta di ricevere atti espressamente proibiti o manifestamente nulli). Una verifica di conformità soggettiva saltata non produce nullità, ma resta una violazione di un dovere di legge, sanzionabile in base all’art. 135. È un sistema di controlli che lavora per te senza che tu lo veda.
Un esempio con i tempi
Giorno 0: Paolo ci porta il preliminare per l’acquisto di un appartamento a Posillipo, con atto di provenienza e visura del venditore. Giorno 2: dalle visure emerge che il venditore ha comprato nel 2003 ma in catasto l’unità risulta ancora intestata a chi gli ha venduto, e che la planimetria depositata è del 1968, mentre la casa ha una cucina aperta e un bagno in più. Giorno 3: chiediamo al venditore una domanda di voltura di preallineamento (senza tributi, se l’errore è dell’ufficio) e un DOCFA con il suo tecnico, dopo aver verificato che le opere interne sono state fatte con una CILA del 2012. Giorno 15: nuova planimetria e voltura registrate. Giorno 20: dall’atto di provenienza del 2003 risulta che la licenza edilizia era stata citata, ma con un numero sbagliato: il vecchio venditore firma un atto di conferma, che trascriviamo. Giorno 28: rogito, con dati catastali aggiornati, planimetria allegata, dichiarazione di conformità e menzione delle verifiche svolte. Giorno 30: registrazione, trascrizione e voltura con l’adempimento unico. Paolo ha visto solo l’ultimo giorno; il lavoro era nei ventinove precedenti.
Prima di venire in Studio prepara i documenti elencati nella pagina Documenti; per stimare imposte e costi usa le Utilità; le parole che non conosci (voltura, continuità delle trascrizioni, adempimento unico) sono nel Glossario. Su cosa succede dopo la firma leggi anche Adempimenti dopo l’atto.
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Domande frequenti
Posso chiedere al notaio di non fare le visure per risparmiare? +
Per la verifica tra catasto e registri immobiliari no: dal 2010 è un dovere di legge del notaio, sottratto alla disponibilità delle parti. Una dispensa dalle altre indagini è possibile solo in casi eccezionali e motivati, con menzione nell’atto, e non toglie al notaio la responsabilità disciplinare. Il risparmio, comunque, sarebbe minimo rispetto al rischio.
In catasto la casa è ancora intestata al vecchio proprietario: posso vendere? +
Sì, ma prima va presentata una domanda di voltura per riallineare il catasto ai registri immobiliari. Se il ritardo è dell’ufficio catastale basta un’istanza di preallineamento, senza tributi. Nei casi in cui l’allineamento può avvenire solo con l’atto stesso, il notaio ne dà conto nel rogito.
Cosa succede se il notaio sbaglia un dato catastale? +
Un errore materiale evidente si corregge con una certificazione di rettifica del notaio (art. 59-bis della legge notarile). Se invece manca del tutto l’identificazione catastale o il riferimento alla planimetria, l’atto è nullo e va rifatto; il notaio ne risponde civilmente e disciplinarmente. Per questo i dati vengono controllati sulle visure aggiornate, non copiati dall’atto precedente.
Quanto tempo prima del rogito devo portare i documenti? +
L’ideale è tre o quattro settimane prima, o meglio ancora prima del preliminare. Visure, eventuali volture, variazioni catastali e atti di conferma richiedono giorni, a volte settimane; se emergono problemi il giorno prima, il rogito slitta.
Fonti
- Art. 19, comma 14, d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122; art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985 – normattiva.it
- Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), artt. 28, 59-bis, 129 e 135 – normattiva.it
- Art. 2, comma 4, d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (menzione dei passaggi intermedi e delle discordanze catastali)
- Agenzia del Territorio, circolari n. 2 del 9 luglio 2010 e n. 3 del 10 agosto 2010 – agenziaentrate.gov.it
- Fondazione Italiana del Notariato, “La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile”: G. Rizzi, “D.l. 78/2010: riflessi sulla circolazione immobiliare e ruolo del notaio”; M. Molinari, “Il controllo degli Archivi notarili”; L. Iberati, “Considerazioni su alcuni aspetti della normativa incidenti sulle tecniche redazionali”; G. di Transo, “La conformità catastale: casi pratici” – elibrary.fondazionenotariato.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, circolari sul d.l. 78/2010 (28 giugno 2010 e 6 dicembre 2010) – notariato.it