Visure ipotecarie ventennali: perché il notaio le fa, cosa controlla, quali documenti servono e quanto costano

Pubblicato il 12 settembre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 11 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 12 settembre 2026🔄 Versione 1.1 · aggiornato l’11 ottobre 2026

Sta per comprare casa e nel preventivo del notaio trova una voce che si chiama “visure ipotecarie e catastali ventennali”. Non è una formalità burocratica. È il controllo che ti dice se l’immobile che sta pagando è davvero libero e appartiene davvero a chi te lo vende. In questa guida ti spieghiamo perché il notaio guarda indietro di vent’anni, e a volte di più, e che cosa cerca nei registri. Ti diciamo anche quali documenti portare in Studio e quanto costano le ispezioni, con gli importi ufficiali aggiornati.

Che cos’è un’ispezione ipotecaria e perché la fa il notaio

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Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio

Ogni atto che riguarda un immobile (vendita, donazione, mutuo, pignoramento, causa in tribunale) viene “trascritto” o “iscritto” nei registri immobiliari, tenuti dall’Agenzia delle Entrate. L’ispezione ipotecaria è la consultazione di quei registri. Si cerca per nome del proprietario o per identificativo dell’immobile, e si legge ogni formalità che risulta a suo carico o a suo favore.

Il notaio non fa questi controlli perché glielo chiede lei: li fa perché è parte del suo lavoro. La Cassazione lo ripete da decenni, da ultimo con l’ordinanza n. 21775 del 29 agosto 2019. Chi riceve l’incarico di rogare una compravendita deve verificare libertà e provenienza del bene anche senza un incarico specifico. È un’attività accessoria necessaria al risultato che le parti vogliono, cioè comprare un immobile libero da pesi. L’obbligo nasce dalla buona fede (art. 1175 c.c.) e dalla diligenza professionale (art. 1176, comma 2, c.c.), e la responsabilità scatta anche per colpa lieve.

Può dispensare il notaio dalle visure? In teoria sì, ma è un’eccezione stretta. Con l’ordinanza n. 14169 del 24 maggio 2019 la Cassazione ha chiarito un punto. La clausola di esonero deve essere voluta da tutte le parti, motivata da un interesse concreto e preceduta da una spiegazione chiara dei rischi. La sentenza n. 14561 del 6 maggio 2026 ha aggiunto che una formula di stile nell’atto non basta. Senza la prova che il cliente ha capito e accettato il rischio, il notaio resta responsabile. Nel nostro Studio la dispensa non la proponiamo mai per una compravendita.

Perché proprio vent’anni

Il ventennio non è una consuetudine casuale: coincide con tre termini fissati dal codice civile.

• Ipoteche (art. 2847 c.c.). L’iscrizione ipotecaria conserva effetto per vent’anni dalla sua data; se il creditore non la rinnova prima della scadenza, l’effetto cessa. Un’ipoteca iscritta più di vent’anni fa e mai rinnovata non ti può più danneggiare.
• Pignoramenti, sequestri e domande giudiziali (artt. 2668-bis e 2668-ter c.c.). Dal 2009 anche la trascrizione di una causa sull’immobile, di un pignoramento o di un sequestro conservativo perde effetto dopo vent’anni se non viene rinnovata.
• Usucapione (art. 1158 c.c.). Chi possiede un immobile in modo continuato per vent’anni ne diventa proprietario. Vuol dire anche il contrario: se il suo venditore e i suoi danti causa risultano proprietari da almeno vent’anni senza contestazioni, la sua titolarità è consolidata.

A questi si aggiunge la regola della continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.): un atto di acquisto produce effetto verso i terzi solo se anche l’atto di acquisto precedente è stato trascritto. Per questo il notaio non si ferma alla prima trascrizione che trova, ma verifica che la catena dei passaggi sia ininterrotta.

Cosa controlla il notaio, punto per punto

La visura “ventennale” è in realtà un fascio di controlla diversi. Nel nostro Studio li facciamo per via telematica sui registri immobiliari e sul catasto, e poi li leggiamo nota per nota.

• Ipoteche. Volontarie (il mutuo del venditore, anche se estinto: serve l’annotazione di cancellazione o l’atto di assenso), giudiziali (iscritte da un creditore con un decreto ingiuntivo o una sentenza) e legali (per esempio quella dello Stato per imposte non pagate).
• Pignoramenti e sequestri. Se l’immobile è già oggetto di un’esecuzione, la vendita non è opponibile al creditore procedente.
• Domande giudiziali (artt. 2652 e 2653 c.c.). Cause di nullità, annullamento, risoluzione, revocatoria, rivendica o usucapione trascritte contro il venditore: chi compra dopo la trascrizione subisce l’esito del giudizio.
• Vincoli e servitù. Servitù di passaggio, vincoli urbanistici o convenzioni con il Comune, diritti di usufrutto o abitazione, fondi patrimoniali.
• Provenienza e continuità. Si parte dall’atto con cui il venditore ha acquistato e si risale a ritroso finché la catena dei titoli copre almeno vent’anni senza buchi.
• Catasto. Visura attuale e storica, planimetria e conformità: i dati e la pianta depositata devono corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Per i terreni serve anche il certificato di destinazione urbanistica del Comune.

Un esempio concreto

Giulia compra un trilocale al Vomero da Antonio per 245.000 euro. Dalla visura per nominativo emergono tre formalità: l’acquisto di Antonio del 2011, l’ipoteca di 180.000 euro iscritta dalla banca per il mutuo e l’annotazione di cancellazione del 2023. Risalendo, Antonio aveva comprato da una società che aveva acquistato nel 2004: la catena copre più di vent’anni ed è continua. Al catasto, però, la planimetria mostra un tramezzo che Antonio ha demolito: prima del rogito serve una variazione catastale, altrimenti l’atto sarebbe nullo.

Quando la visura ventennale non basta

Il ventennio è il minimo, non il massimo. Con la sentenza n. 34949 del 30 dicembre 2024 la Cassazione ha condannato un notaio che nel 2003 si era fermato ai vent’anni. Non aveva visto un pignoramento trascritto nel 1971 su una quota dell’immobile. Il dovere di verifica non si esaurisce nel ventennio quando serve a ricostruire la continuità delle trascrizioni. Occorre risalire almeno al primo acquisto del dante causa. Ecco i casi in cui, nella pratica, estendiamo le ricerche.

• Provenienza per successione. L’accettazione dell’eredità va trascritta e la dichiarazione di successione va presentata; spesso manca una delle due. Si cerca l’atto con cui il defunto aveva acquistato, anche se risale a trenta o quarant’anni fa, e si verifica che non ci siano eredi pretermessi.
• Provenienza per donazione. Se il venditore ha ricevuto la casa in donazione, i legittimari del donante possono agire in riduzione entro dieci anni dalla sua morte. Dal 18 dicembre 2025, con la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. (art. 44, legge 182/2025), chi compra da un donatario non è più esposto all’azione di restituzione: i legittimari lesi possono chiedere solo al donatario l’equivalente in denaro. Restano da verificare la data dell’atto, la famiglia del donante e le eventuali domande di riduzione già trascritte. Polizze e rinunce non servono più: per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 si controlla solo se entro il 18 giugno 2026 sono state trascritte domande di riduzione o opposizioni. Ne parliamo in Comprare un immobile di provenienza donativa.
• Usucapione senza sentenza. Se il venditore dice di essere proprietario “da sempre” ma non ha un titolo trascritto, il notaio può ricevere l’atto solo avvertendoti per iscritto che compra un bene la cui proprietà non è accertata (Cass. n. 11186/2021). In alternativa si fa prima accertare l’usucapione in tribunale o con una mediazione.
• Formalità anteriori al 2009. Le regole sulla scadenza ventennale di pignoramenti e domande giudiziali si applicano alle trascrizioni successive alla legge 69/2009; per quelle più vecchie la prudenza impone di andare oltre.

Quali documenti deve portare in Studio

Le visure le facciamo noi, ma partiamo dà suoi documenti: più sono completi, più il controllo è rapido e meno costa. Chiediamo al venditore (e, per quanto lo riguarda, al compratore) questo elenco.

• Atto di provenienza (rogito di acquisto, atto di donazione o di divisione) con gli estremi di trascrizione.
• Dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e, se le ha, visura e planimetria.
• Documento d’identità e codice fiscale di tutte le parti; estratto per riassunto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero.
• Se la provenienza è ereditaria: dichiarazione di successione, certificato di morte, eventuale testamento e trascrizione dell’accettazione.
• Mutui in corso o estinti: contratto, conteggio estintivo della banca o atto di assenso alla cancellazione.
• Titoli edilizi (licenza, concessione, sanatorie) e attestato di prestazione energetica; per i terreni il certificato di destinazione urbanistica.

Quanto costano le ispezioni ipotecarie

Le ispezioni sono soggette alle tasse ipotecarie previste dalla tabella allegata al D.Lgs. 347/1990, riscritta dal D.Lgs. 139/2024 con decorrenza 1° gennaio 2025. Gli importi qui sotto sono quelli della tabella vigente, ripresa anche dà collegi professionali. Le richieste telematiche, che sono quelle che usa il notaio, godono di una riduzione del 20 per cento. Verifica sempre la versione aggiornata della tabella sul sito dell’Agenzia delle Entrate, linkata tra le fonti.

Servizio	Tassa base	Telematica (-20%)
Ispezione per nominativo o per immobile (elenco delle formalità, per circoscrizione)	8,00 euro	6,40 euro
Consultazione di ogni singola nota (trascrizione, iscrizione, annotazione)	5,00 euro	4,00 euro
Consultazione di un titolo (copia dell’atto depositato)	10,00 euro	8,00 euro
Certificato ipotecario (per persona)	30,00 euro	–
Visura catastale telematica	gratuita dal 2025	gratuita
Certificato catastale	30,00 euro (15,00 per privati in casi specifici)	–

Fino al 2024 il cittadino che consultava online un immobile non suo pagava 9,45 euro per nominativo e 5,40 euro per nota. Con la nuova tabella, la maggiorazione del 50 per cento per gli utenti non convenzionati è stata eliminata. Se ha lo SPID può già oggi consultare gratuitamente le formalità sugli immobili di cui è titolare. Il servizio si chiama “ispezione ipotecaria online” dell’Agenzia delle Entrate.

Nel preventivo del notaio le visure sono una voce separata dall’onorario. Comprendono le tasse anticipate all’Agenzia e il tempo di lettura e ricostruzione della catena dei titoli. Per una compravendita ordinaria (due o tre nominativi, una decina di note, un paio di titoli) la parte di tasse si aggira intorno a 60-120 euro, come ordine di grandezza. L’attività di studio pesa di più quando la provenienza è complessa: successioni, donazioni, più comproprietari, ricerche oltre il ventennio. Chiede sempre che questa voce sia esposta a parte: ti permette di confrontare i preventivi.

Domande frequenti

Il notaio fa le visure anche se non gliele chiedo? +

Sì. Per la Cassazione (tra le altre, ord. n. 21775/2019) le visure ipotecarie e catastali fanno parte dell’incarico di rogare una compravendita anche senza una richiesta espressa. Può dispensarlo solo con una clausola consapevole e motivata, che la sentenza n. 14561/2026 ha reso ancora più difficile da far valere.

Che differenza c’è tra visura ipotecaria e visura catastale? +

La visura ipotecaria legge i registri immobiliari e dice chi è proprietario e quali pesi gravano sul bene (ipoteche, pignoramenti, cause). La visura catastale legge il catasto, che ha fini fiscali: dati, rendita, planimetria e intestazioni. Servono entrambe, perché il catasto non prova la proprietà e i registri non descrivono l’immobile.

L’ipoteca del vecchio mutuo è ancora iscritta: posso comprare? +

Sì, ma la cancellazione va gestita nell’atto. Se il mutuo è già estinto, la banca deve aver trasmesso la comunicazione di estinzione o rilasciato l’assenso. Se è ancora in corso, il prezzo viene in parte usato per estinguerlo al rogito, e l’ipoteca viene cancellata subito dopo. Un’ipoteca iscritta da più di vent’anni e mai rinnovata, invece, non ha più effetto.

Quanto tempo ci vuole per fare le visure? +

Per un immobile con provenienza semplice bastano pochi giorni dal momento in cui riceviamo i documenti. Successioni, donazioni o catene di passaggi da ricostruire oltre il ventennio possono richiedere due o tre settimane. A volte serve anche chiedere copia di atti vecchi all’archivio dell’Agenzia.

Le visure vanno rifatte il giorno del rogito? +

Sì. Tra la prima ispezione e la firma possono passare settimane, e in quel periodo un creditore potrebbe iscrivere un’ipoteca o trascrivere un pignoramento. Per questo l’ultima consultazione viene fatta a ridosso della stipula e l’atto viene trascritto il prima possibile.

Vuole che controlliamo la provenienza del suo immobile prima di firmare? Chiede un preventivo di massima, prenota una consulenza online o scarica il promemoria per la stipula.

Fonti

• Federnotizie, “Visure ipotecarie e catastali: responsabilità professionale del notaio” – federnotizie.it
• Codice civile, artt. 1158 (usucapione), 1175 e 1176 (buona fede e diligenza), 2650 (continuità delle trascrizioni), 2652-2653 (domande giudiziali), 2668-bis e 2668-ter (durata della trascrizione di domande giudiziali, pignoramenti e sequestri), 2847 (durata dell’iscrizione ipotecaria) – normattiva.it
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale) – normattiva.it
• Legge 182/2025, art. 44 (riforma degli artt. 561 e 563 c.c. sulla provenienza donativa, in vigore dal 18 dicembre 2025) – normattiva.it
• Corte di Cassazione, ord. n. 21775/2019, ord. n. 14169/2019, ord. n. 11186/2021, sent. n. 34949/2024, n. 14561/2026 – italgiure.giustizia.it
• Altalex, “Responsabile il notaio che limita al ventennio le verifiche sui registri immobiliari” (Cass. n. 34949/2024) – altalex.com
• Altalex, “Immobile acquistato ipotecato? Responsabilità del notaio anche se esonerato da verifiche” (Cass. n. 14561/2026) – altalex.com
• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it; Visura catastale – agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali (D.Lgs. 347/1990 come modificato dal D.Lgs. 139/2024) – agenziaentrate.gov.it
• Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 (riforma imposta di successione e tasse ipotecarie e catastali) – normattiva.it

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

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