Domande frequenti

Nessuna domanda contiene questa parola. Ci scriva: rispondere è parte del nostro lavoro.

Abbiamo raccolto le domande che ci vengono poste più spesso, al telefono, in videochiamata e in Studio, e le abbiamo ordinate per argomento. Le risposte sono volutamente brevi e citano la norma o la fonte ufficiale: servono a orientarsi, non a sostituire la consulenza sul caso concreto. Se la Sua domanda non è qui, ci scriva pure — rispondere è parte del nostro lavoro e non comporta alcun costo.

In Studio o online? L’appuntamento

Posso fare tutto senza venire in Studio?

Quasi tutto. La consulenza online si fa a distanza (Google Meet, Teams, Zoom, oppure La chiamiamo noi su WhatsApp). Si fanno a distanza anche il preventivo, la verifica dei documenti e la lettura della bozza. La firma dell’atto pubblico richiede invece la presenza davanti al notaio, oppure una procura speciale se non può venire. Per le società, nei casi previsti dalla legge, la costituzione può avvenire anche in videoconferenza con firma digitale.

Come prenoto e come scelgo tra Studio e online?

Dalla sezione Prenota della home scelga prima dove preferisce vederci (in Studio a Napoli, online o al telefono), poi apra l’agenda dello Studio: mostra solo gli orari davvero liberi e Le manda subito la conferma via email. Se prenota online, scriva nelle note la piattaforma che preferisce; il link della videochiamata glielo mandiamo noi.

Quanto tempo prima devo contattare lo Studio?

Per una compravendita, l’ideale è almeno due o tre settimane: servono per le visure ipotecarie e catastali, per il controllo urbanistico e per il coordinamento con la banca in caso di mutuo. Per atti più semplici (una procura, un’autentica di firma) bastano pochi giorni. Se ha una scadenza stretta, lo dica subito: spesso si trova il modo.

Come si arriva allo Studio? Dove parcheggio?

Lo Studio è in Via Cuma 6, a Santa Lucia, a pochi passi da piazza del Plebiscito e dal lungomare di Via Partenope. I parcheggi più vicini sono il Parcheggio Plebiscito (Via Santa Lucia 38), il Parking del Golfo e l’Autorimessa Santa Lucia (Via Generale Giordano Orsini), tutti entro pochi minuti a piedi; in alternativa ci sono le strisce blu della zona. Con i mezzi, la fermata più comoda è Santa Lucia, servita da diverse linee di autobus ANM; la stazione della metro più vicina è Municipio (Linea 1), a circa dieci minuti a piedi. Abbiamo messo tutto in una pagina sola: parcheggi con indirizzi e distanze, metro, bus, bici e monopattini, taxi dalla stazione e dall’aeroporto, link per la navigazione e quanto anticipo conviene prendersi. La trova qui: Come raggiungere lo Studio.

Scegliere il notaio

Cosa fa davvero un notaio?

Il notaio riceve gli atti e li rende pubblici e sicuri: verifica l’identità delle parti e la loro reale volontà, controlla la provenienza dei beni e la regolarità catastale e urbanistica. Poi redige l’atto in un linguaggio che tutti possono capire e lo legge alle parti prima della firma. È un pubblico ufficiale imparziale, terzo rispetto a chi compra e a chi vende. Il suo compito è prevenire le liti prima che nascano, non deciderle. Lo diceva già Carnelutti: «Tanto più notaio, tanto meno giudice» (approfondisca la fonte).

Chi sceglie il notaio, il venditore o l’acquirente?

Nella compravendita la scelta spetta a chi paga l’onorario, e cioè di regola all’acquirente. È una libertà piena: non esiste alcun obbligo di rivolgersi al notaio indicato dall’agenzia immobiliare, dal costruttore o dalla banca. Anche quando c’è un mutuo, l’istituto di credito non può imporre il proprio notaio.

Il notaio di Napoli può stipulare un atto su una casa che si trova in un’altra regione?

Sì. Il limite di legge riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova l’immobile: il notaio può recarsi, per ragione delle sue funzioni, in tutto il territorio della regione in cui si trova la sua sede. Per il nostro Studio è la Campania, e non può prestare il suo ministero fuori da quel territorio; può inoltre aprire un unico ufficio secondario in qualunque comune della regione (artt. 26 e 27 della legge 16 febbraio 1913 n. 89). Firmando a Napoli si possono quindi comprare, vendere, donare o dividere immobili situati in qualsiasi regione d’Italia. Vale lo stesso se la casa si trova semplicemente in un’altra città; lo stesso principio si applica ad aziende, quote di società ed eredità. Chi vive fuori dalla Campania viene a Napoli per la firma, oppure rilascia una procura speciale: l’atto è valido allo stesso modo. Tutto ciò che viene prima della firma — documenti, visure, conteggi e lettura della bozza — si fa a distanza, anche con una Consulenza online. Dopo la firma, registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale si fanno per via telematica presso gli uffici competenti per il luogo dell’immobile: se ne occupa lo Studio.

Il notaio è dalla parte di chi compra o di chi vende?

Di nessuno dei due, ed è questo il punto. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale: deve informare entrambe le parti degli stessi rischi, anche quando l’informazione non fa comodo a chi lo ha incaricato. Chi paga la parcella non compra un alleato, compra una garanzia di legalità che vale per tutti. Ne parliamo più diffusamente in il ruolo del notaio.

Preventivi, costi e pagamenti

Chiedere un preventivo mi impegna a qualcosa?

No. Il preventivo di massima è senza impegno e non vincolante. Non solo: consegnarlo per iscritto prima di ricevere l’incarico è un obbligo deontologico del notaio, non una gentilezza. Deve indicare in modo distinto e analitico il compenso, le imposte, le spese anticipate e l’IVA, così che Lei possa confrontare davvero due preventivi diversi. Lo riceve in tempi brevi dalla richiesta online; approfondimento: il preventivo del notaio.

Perché due preventivi per lo stesso atto possono sembrare molto diversi?

Quasi sempre perché uno comprende le imposte e l’altro no, oppure perché uno include voci (visure, volture, trascrizioni, copie) che l’altro aggiunge dopo. La parte più pesante della spesa non è il compenso del notaio. Sono le imposte, che il notaio si limita a riscuotere e versare allo Stato. Per capire come si compone il conto: il costo di un atto; per una stima immediata: i calcolatori.

Che fine fanno i soldi che verso al notaio per le imposte?

Finiscono su un conto corrente dedicato, separato dal patrimonio personale del notaio e per legge non aggredibile dai suoi creditori. Le somme restano lì finché non vengono versate all’erario. Su richiesta delle parti, sullo stesso conto può essere depositato anche il prezzo della compravendita fino alla registrazione e trascrizione dell’atto: è una tutela concreta contro il rischio di ipoteche o formalità pregiudizievoli che spuntino all’ultimo momento. Veda il conto dedicato.

Posso pagare il notaio in contanti?

Entro i limiti di legge sull’uso del contante, ma in pratica si usano bonifico o assegno circolare: i pagamenti devono essere tracciabili e, per il prezzo della compravendita, le modalità vanno dichiarate espressamente in atto. Il mezzo di pagamento che preferiamo è il bonifico istantaneo, anche il giorno dell’atto, perché l’accredito è immediato e verificabile in Studio; verifichi prima con la Sua banca che sia consentito per quell’importo (alcune banche hanno limiti per gli istantanei): in alternativa assegno circolare non trasferibile o bonifico ordinario accreditato almeno 2 giorni prima. Mai contanti oltre i limiti di legge. Diffidi di IBAN ricevuti da indirizzi diversi da quelli dello Studio: ci chiami per verificare. Portare con sé la documentazione dei bonifici già eseguiti è sempre una buona idea.

Quanto costano le visure e i certificati che il notaio richiede?

Molto meno di quanto si immagina, e in preventivo le riportiamo al costo. Le tasse ipotecarie sono fissate per legge: dal 1° gennaio 2025 un’ispezione per soggetto costa 8,00 euro allo sportello e 6,40 euro per via telematica. La copia di una nota costa 5,00 euro (4,00 telematica), e il certificato ipotecario 30,00 euro; la visura catastale è gratuita per chi la richiede sui propri immobili. Per una compravendita ordinaria l’insieme delle visure ipotecarie e catastali si colloca in genere fra 60 e 120 euro. È anche una delle ragioni per cui due preventivi possono sembrare diversi: qualcuno le include, qualcuno le aggiunge dopo. I dettagli sono in Visure ipotecarie ventennali.

Deontologia: le regole che il notaio deve rispettare

Posso leggere l’atto prima di firmarlo?

Certo, ed è fortemente consigliato. Inviamo la bozza per email di regola cinque giorni lavorativi prima, così che ci sia tempo per leggerla con calma e porre domande. Il giorno della firma l’atto viene comunque letto integralmente dal notaio alle parti: non è una formalità, è il momento in cui ci si assicura che tutti abbiano capito che cosa stanno firmando.

Quali documenti devo portare?

Dipende dall’atto. Abbiamo preparato una checklist per ogni tipo di pratica nella pagina Documenti da portare in Studio e un promemoria in PDF da tenere sul telefono. In ogni caso servono sempre documento d’identità valido e codice fiscale di tutti i firmatari.

Cosa verifica il notaio sulla regolarità catastale e urbanistica?

Due cose diverse. La conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985): in atto vanno indicati i dati catastali e la planimetria depositata. Chi vende dichiara inoltre che lo stato di fatto corrisponde a quanto risulta in catasto, altrimenti l’atto è nullo. La regolarità urbanistica (art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 legge 47/1985): chi vende deve dichiarare i titoli edilizi con cui l’immobile è stato costruito o modificato; la mancanza della dichiarazione rende nullo l’atto (Cassazione, Sezioni Unite, n. 8230/2019). Il notaio controlla le dichiarazioni, non fa il sopralluogo: per questo prima dell’atto chiediamo di far verificare a un tecnico che casa e planimetria coincidano. La nostra informativa sulla regolarità edilizia spiega cosa portare.

Ho comprato la nuova prima casa senza aver ancora venduto la vecchia: quanto tempo ho per venderla?

Due anni dal nuovo acquisto. Fino al 2024 il termine era di un anno: l’ha allungato la legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge 207/2024), che ha modificato la Nota II-bis del Testo Unico del Registro. Attenzione alla sequenza, perché è lì che si sbaglia: i due anni valgono se prima compra e poi vende. Se invece vende prima e ricompra dopo, per il credito d’imposta il termine resta di un anno. Lasciar scadere il termine significa perdere l’agevolazione, con sanzioni e interessi.

Posso pagare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo?

Sì, quando un privato compra un’abitazione con le sue pertinenze: è il sistema del prezzo-valore. Il risparmio è quasi sempre consistente, e in più l’Agenzia delle Entrate non può contestare il valore dichiarato. Va però richiesto espressamente prima della firma e comporta l’obbligo di indicare in atto il prezzo reale. Come funziona.

Casa, famiglia e impresa: le domande più comuni

Sto comprando una casa ancora da costruire: cosa devo farmi dare?

Tre cose: la fideiussione su tutti gli acconti, il preliminare fatto davanti al notaio e trascritto, e la polizza decennale alla consegna. Non firmi e non versi nulla prima di avercele fatte vedere. Le tutele in dettaglio.

Ho ricevuto una casa in donazione: posso rivenderla?

Può, ma spesso le banche non concedono mutui su provenienze donative recenti e il compratore si insospettisce. Le soluzioni esistono, però vanno preparate prima di mettere l’annuncio. Come si risolve.

Devo vendere una casa di cui è proprietario un minore: quanto ci vuole?

Meno di quanto pensa. Dal 2023 l’autorizzazione può rilasciarla direttamente il notaio che riceverà l’atto, invece del giudice tutelare: stesse verifiche, tempi molto più corti. Quando si può.

Come proteggo un familiare con disabilità per quando non ci sarò più?

La legge mette a disposizione trust, vincoli di destinazione e fondi speciali, esenti da imposta di successione e donazione se costruiti con i requisiti giusti. È il tipo di cosa che si progetta con calma, mentre i genitori ci sono ancora. Gli strumenti del “Dopo di noi”.

Meglio donare adesso o lasciare in eredità?

Aliquote e franchigie sono le stesse, ma le conseguenze no: un immobile donato resta esposto per vent’anni alle pretese degli altri eredi e diventa più difficile da rivendere. Le differenze.

Voglio aprire una società: cosa serve davvero?

Denominazione, sede, oggetto sociale, capitale e chi amministra. Il resto lo costruiamo insieme: la scelta tra S.r.l., S.r.l. semplificata o società di persone dipende da quanti siete, da quanto rischiate e da come volete distribuire gli utili.

Devo passare l’azienda ai figli: come evito litigi dopo?

Con il patto di famiglia: partecipano tutti i legittimari, chi non riceve l’azienda viene liquidato subito, e quel trasferimento non viene più rimesso in discussione alla Sua morte. Come funziona.

Lavorate anche con clienti fuori Napoli?

Sì. Il grosso dei nostri clienti è tra Chiaia, Vomero, Santa Lucia, Posillipo e Fuorigrotta. Seguiamo però pratiche in tutta la provincia e, quando l’atto lo consente, anche interamente da remoto.

Vive all’estero o non è cittadino italiano? Abbiamo scritto una guida apposta: comprare casa in Italia dall’estero (reciprocità, codice fiscale, lingua dell’atto, procura, apostille e documenti). In inglese c’è anche il glossary of Italian notarial terms.

Posso farmi seguire anche se ho già iniziato la pratica con qualcun altro?

Certo. Capita spesso di cambiare notaio in corsa: ci facciamo raccontare a che punto è e prendiamo in mano la pratica da lì, senza ripartire da zero.

Non ha trovato la Sua domanda?

Ci scriva descrivendo la Sua situazione: Le risponderemo indicando i documenti necessari e, se serve, un preventivo scritto dettagliato. Può anche fissare direttamente un appuntamento, in Studio a Napoli oppure online. Se invece la Sua domanda merita una risposta più lunga, provi a cercarla nell’archivio degli approfondimenti. Può consultare anche le Guide per il Cittadino del Consiglio Nazionale del Notariato, che pubblichiamo integralmente e gratuitamente.

Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.
Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 21 settembre 2026.
© Studio Notarile Marco Fiorentino — Via Cuma 6, 80132 Napoli.

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Il preventivo di massima è senza impegno. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.

«L'attività del notaio, infatti, pur essendo annoverabile tra le libere professioni, presenta i connotati della pubblica funzione – quali la terzietà, la doverosità del ministero, il controllo di legalità, la specifica competenza territoriale».