Si può, quasi sempre, e si può fare quasi tutto a distanza. Chi viene dall’Unione europea o vive regolarmente in Italia compra come un italiano; per gli altri c’è una verifica da fare prima, e si chiama reciprocità. Chi non può venire a firmare dà una procura: evita il viaggio, non i controlli.
Versione 1 del 2 ottobre 2026 — Marco Fiorentino, Notaio in Napoli
Che cosa trova in questa guida
- La verifica che viene prima di tutte: la reciprocità
- Il codice fiscale italiano
- La lingua dell’atto: interprete e traduzione
- Firmare dall’estero con la procura
- Apostille o legalizzazione consolare
- I documenti e il percorso in sei tappe
La reciprocità: la verifica che viene prima di tutte
La legge italiana dice che lo straniero gode dei diritti civili del cittadino a condizione di reciprocità: cioè se un italiano, nel suo Paese, può fare la stessa cosa. Nei fatti le situazioni sono tre.
Se lei viene dall’Unione europea, dallo Spazio economico europeo o da San Marino, non si verifica nulla. Lo stesso se vive regolarmente in Italia con un permesso o una carta di soggiorno, e lo stesso vale per i suoi familiari regolari.
Se invece vive all’estero e non ha un titolo di soggiorno italiano, la verifica si fa, e si fa prima di fissare la firma. Non è un adempimento formale: se la reciprocità manca, l’atto è nullo, e non si rimedia né con un’autorizzazione né mandando qualcun altro a firmare. Le schede del Ministero degli Affari Esteri aiutano ma non decidono: la responsabilità della verifica resta del notaio, e quello che conta è se un italiano in quel Paese ci riesce davvero, non solo se la legge glielo consente sulla carta.
Il codice fiscale italiano
Senza codice fiscale non si firma e non si registra nulla. Lo si chiede al consolato italiano del proprio Paese, oppure in Italia all’Agenzia delle Entrate, anche tramite una persona delegata. Non comporta obblighi fiscali per il solo fatto di averlo: è un numero che serve a identificarla.
La lingua dell’atto
L’atto notarile italiano si scrive in italiano. Se una delle parti non conosce l’italiano, la legge chiede la presenza di un interprete, e per certi atti anche quella dei testimoni: sono garanzie, perché chi firma deve capire davvero quello che firma. Il costo dell’interprete le viene detto prima, per iscritto, nel preventivo di massima.
Firmare dall’estero: la procura
Se venire a Napoli il giorno della firma è complicato, c’è la procura. Evita il viaggio, non i controlli.
Quello che la procura toglie di mezzo è la trasferta: il volo, il permesso dal lavoro, la seconda venuta per il preliminare, la ricerca di una data che vada bene a tutti. Quello che non toglie di mezzo è il lavoro del notaio: l’accertamento dell’identità e della volontà, la lettura dell’atto, i controlli su urbanistica, catasto e ipoteche, le verifiche antiriciclaggio. Non esiste una procura che faccia saltare questi passaggi, e un atto costruito per saltarli non è un atto più rapido: è un atto che non tiene.
A chi si dà la procura. A una persona di sua fiducia che si trova in Italia: un familiare, un amico, qualcuno che conosce da tempo. Chi ha la procura firma al posto suo, e quello che firma vale: non è una formalità da sbrigare con il primo che capita. La persona la sceglie lei; lo Studio non la indica e non la mette a disposizione.
Come si fa. Il testo lo prepariamo noi, su misura per quell’atto: i beni, i poteri, i limiti di prezzo. Una procura generica, scritta «per tutto», di solito fa perdere settimane, perché non basta mai per il punto che serve. Lei la firma davanti al consolato italiano del suo Paese, oppure davanti a un notaio locale: in questo secondo caso servono l’apostille o la legalizzazione e la traduzione.
Apostille o legalizzazione consolare
Se il suo Paese aderisce alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 basta l’apostille, che si ottiene nel Paese stesso in pochi giorni. Se non aderisce, serve la legalizzazione del consolato italiano, con appuntamento e tempi più lunghi. L’elenco degli Stati aderenti è pubblico, è uno solo e cambia nel tempo: lo controlliamo noi quando prepariamo la procura. In tutti e due i casi il documento in lingua straniera va tradotto, e la traduzione non può farla la parte stessa.
I documenti e il percorso
Oltre al documento d’identità e al codice fiscale ci servono il suo stato civile e il regime patrimoniale, perché decidono chi deve intervenire e come si intesta l’immobile, e, per le regole antiriciclaggio uguali per tutti, i documenti su da dove arrivano i soldi. Non è diffidenza: è legge, e vale per chi vive a Napoli come per chi vive a Toronto.
I tempi. Abitualmente l’atto si stipula entro tre settimane dalla ricezione della documentazione completa; per le operazioni più articolate, i tempi vengono indicati fin dal primo contatto. Quando c’è una procura dall’estero, la tappa che detta il calendario è quasi sempre l’appuntamento al consolato.
Dove si firma. Nello Studio, a Napoli, in Viale Antonio Gramsci 19: di persona, oppure per procura.
Domande frequenti
Posso comprare senza venire in Italia?
Sì, con una procura fatta bene. Di persona però è meglio almeno una volta, anche solo in Consulenza online: le domande che contano vengono quasi sempre parlandosi.
Mi serve un conto corrente italiano?
Non è obbligatorio. I pagamenti devono essere tracciabili e dichiarati nell’atto, e deve pagare chi compra.
Il notaio del mio Paese può fare l’atto?
No, per gli immobili in Italia: il trasferimento si fa con atto italiano, che il notaio italiano riceve e registra. Il suo notaio locale può però ricevere la procura.
E se non conosco l’italiano?
L’atto resta in italiano e interviene l’interprete, come chiede la legge; il costo le viene detto prima.
«À côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité appelle d’autres fonctionnaires, qui, conseils désintéressés des parties […] empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi.»
«Accanto ai funzionari che conciliano e che giudicano le liti, la tranquillità richiede altri funzionari che, consiglieri disinteressati delle parti […] impediscono che le controversie nascano tra uomini di buona fede.»
Come proseguire
Ci scriva che cosa vuole comprare e dove: le mandiamo il preventivo di massima scritto voce per voce, con i documenti che servono. Se preferisce parlarne prima, c’è la Consulenza online. Per firmare dall’estero: procura, apostille e consolato. In English: English-speaking Notary in Naples.
Fonti
- Consiglio Nazionale del Notariato, studio n. 8-2020/A sulla reciprocità
- Conferenza dell’Aja: gli Stati aderenti alla Convenzione sull’apostille
- Ministero degli Affari Esteri: schede Paese sulla reciprocità
- Agenzia delle Entrate: codice fiscale e imposte
Questa pagina informa in generale e non è un parere sul suo caso.