Il percorso in sei tappe, cosa mandarci e quando, gli errori più comuni che ritardano un rogito, un modello di email pronto e i tempi realistici della pratica: una guida pensata per chi lavora ogni giorno con agenzie immobiliari e mediatori creditizi.
- Scrivici appena hai la proposta firmata, non aspettare il preliminare: prima riceviamo i dati, prima possiamo verificare titoli, conformità catastale e urbanistica.
- Una email con pochi dati essenziali (parti, immobile, prezzo, tempi, eventuale mutuo) ci basta per aprire la pratica: il modello pronto è in questa guida.
- I dieci errori che rallentano un rogito sono quasi sempre evitabili: qui trovi la lista, così puoi controllarla prima di mandarci la pratica.
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Scarica il PDF ↓Il percorso in sei tappe: chi fa cosa e quando
Una compravendita seguita da un’agenzia passa, quasi sempre, per le stesse sei tappe. Sapere in anticipo cosa succede in ciascuna aiuta a non perdere tempo, soprattutto nel passaggio tra l’agenzia e lo Studio.
Cosa mandarci e quando
Non serve aspettare di avere tutto: prima riceviamo qualcosa, prima possiamo cominciare a verificare. Ecco cosa è utile in ogni fase.
| Quando | Cosa mandare | A cosa serve |
|---|---|---|
| Appena firmata la proposta | Email con dati delle parti, indirizzo e dati catastali dell’immobile, prezzo, eventuale mutuo | Apriamo la pratica e iniziamo le prime verifiche |
| Entro pochi giorni | Copia della proposta, atto di provenienza se disponibile, planimetria | Controllo di titoli, conformità catastale e urbanistica |
| Prima del preliminare | Bozza del preliminare, se lo prepara l’agenzia | Verifica delle clausole prima della firma |
| Appena noto | Dati e iscrizione dell’agenzia, scelta tra importo o fattura della provvigione | Dichiarazioni obbligatorie nell’atto (art. 35 comma 22 d.l. 223/2006) |
| Se c’è un mutuo | Contatti del mediatore creditizio e tempi previsti di delibera | Coordinare la data del rogito con l’erogazione |
| Prima del rogito | Documenti d’identità e codici fiscali delle parti, IBAN per eventuali bonifici | Adeguata verifica antiriciclaggio e predisposizione dell’atto |
I dieci errori che ritardano un rogito
- Fissare la data del rogito nella proposta senza aver sentito prima il notaio o, se c’è un mutuo, il mediatore creditizioI tempi tecnici (verifiche, eventuale mutuo) hanno bisogno di margine.
- Confondere caparra e acconto nel modulo della propostaCambiano le conseguenze se qualcuno si tira indietro (art. 1385 c.c.).
- Non verificare la conformità catastale prima di accettare l’incaricoUna difformità scoperta a ridosso del rogito costringe quasi sempre a rinviare.
- Dimenticare di indicare in atto i dati dell’agenzia e il numero di iscrizioneÈ una dichiarazione obbligatoria, non facoltativa.
- Non decidere in anticipo se indicare l’importo della provvigione o il numero di fatturaDipende da se è già stata pagata per intero (legge 203/2024).
- Mandare la pratica al notaio senza planimetria né atto di provenienzaSono i primi due documenti che servono per aprire le verifiche.
- Non segnalare mutui, ipoteche o pignoramenti già noti sull’immobilePrima li sappiamo, prima si organizza un’eventuale cancellazione o il deposito del prezzo.
- Sottovalutare i tempi di istruttoria di un mutuoTra istruttoria, perizia e delibera possono volerci settimane: meglio prevedere una condizione sospensiva con termine realistico.
- Non avvisare che una parte firmerà con una procura o dall’esteroServe tempo aggiuntivo per legalizzazione e apostille.
- Aspettare l’ultima settimana per raccogliere documenti d’identità e codici fiscali di tutte le partiSembra banale, ma è la causa più frequente di rinvii dell’ultimo minuto.
Modello di email: presentazione della pratica al notaio
Un modello semplice, da adattare caso per caso. Più informazioni dai già nella prima email, meno telefonate serviranno dopo.
Quanto tempo ci vuole, davvero?
| Fase | Tempo indicativo |
|---|---|
| Prima verifica di titoli e conformità catastale/urbanistica | 3-7 giorni lavorativi |
| Registrazione del preliminare | entro 20-30 giorni dalla firma |
| Istruttoria e delibera di un mutuo | 3-6 settimane, variabile per banca |
| Surroga del mutuo (portabilità) | entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta (legge 40/2007) |
| Trascrizione dell’atto dopo il rogito | di regola in giornata o il giorno successivo |
| Svincolo di un deposito prezzo, se richiesto | dopo la verifica della trascrizione |
- Codice civile, artt. 1754-1765 (mediazione): normattiva.it
- Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione del preliminare): normattiva.it
- Decreto legge 223/2006, art. 35 comma 22, come modificato dalla legge 203/2024 (dichiarazioni in atto sulla mediazione): normattiva.it
- Legge 147/2013, art. 1 commi 63-65, come modificata dalla legge 124/2017 (deposito del prezzo): normattiva.it
- Decreto legislativo 231/2007, art. 3 (soggetti obbligati antiriciclaggio, tra cui gli agenti immobiliari): normattiva.it
- Testo Unico Bancario, art. 128-undecies (OAM, mediatori creditizi): normattiva.it
Domande frequenti
Dobbiamo per forza indicare noi il notaio, o lo sceglie il cliente?
La scelta del notaio spetta sempre alle parti, non all’agenzia. Possiamo essere indicati come riferimento, ma la decisione finale resta del cliente, in ogni fase della trattativa.
Possiamo mandarvi la pratica anche se il preliminare non è ancora firmato?
Sì, anzi è consigliato: prima riceviamo i dati essenziali, prima possiamo avviare le verifiche su titoli e conformità, così la firma del preliminare (o del rogito) non si scontra con un problema scoperto troppo tardi.
Cosa succede se manca ancora la delibera del mutuo alla data fissata per il rogito?
Se la proposta prevedeva una condizione sospensiva legata al mutuo, si può concordare una proroga. Senza quella clausola, il rischio di conseguenze sulla caparra è concreto: per questo consigliamo di inserirla sempre quando l’acquisto dipende da un finanziamento.
Come indichiamo la provvigione in atto?
Dal 12 gennaio 2025 (legge 203/2024) si può scegliere tra indicare l’importo oppure, se la provvigione è già stata pagata per intero, il numero della fattura emessa con la corrispondenza tra fatturato e versato.
Per un quadro più ampio delle professioni con cui lo Studio collabora ogni giorno, vedi chi fa cosa e la pagina dedicata ai professionisti. Per una prima stima scritta di una pratica, vedi il preventivo compravendita.
- Codice civile, artt. 1754-1765, 1385, 2645-bis
- Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, art. 35 comma 22, come modificato dalla legge 15 dicembre 2024, n. 203
- Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1 commi 63-65, come modificata dalla legge 4 agosto 2017, n. 124
- Decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, art. 3
- Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (TUB), art. 128-undecies; decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141
- Legge 2 aprile 2007, n. 40, art. 8 (surroga)
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino: notariato.it/it/trova-guide/
- OAM, Organismo degli Agenti e dei Mediatori: organismo-am.it
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