Comprare una casa da costruire: le tutele dopo il 16 marzo 2019

Pubblicato il 9 maggio 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 9 maggio 2026🔄 Versione 1.1 · aggiornato il 12 settembre 2026

Comprare una casa che ancora non esiste — o che esiste solo in parte — è l’operazione immobiliare con il profilo di rischio più alto. Si versano acconti per mesi o per anni a fronte di un bene che non è ancora Suo, e se l’impresa entra in crisi prima della consegna il rischio di perdere tutto è concreto. Per questo il legislatore ha costruito un sistema di protezioni specifico, il D.Lgs. 122/2005, rafforzato nel 2019.

La prima domanda da fare: quando è stato chiesto il permesso di costruire

Sembra un dettaglio burocratico, ed è invece la domanda decisiva. Le tutele oggi sono due regimi diversi, e quello applicabile dipende dalla data in cui il titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA alternativa) è stato richiesto o presentato al Comune:

• prima del 16 marzo 2019: si applica il D.Lgs. 122/2005 nella versione originaria;
• dal 16 marzo 2019 in poi: si applica la versione rafforzata dal Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019), molto più protettiva.

La nuova disciplina non è retroattiva. Quindi la prima cosa che verifichiamo, quando ci portate una proposta d’acquisto su un immobile in costruzione, è proprio la data del titolo edilizio: da lì dipende tutto il resto.

Le tre tutele del regime attuale

1. Il preliminare deve essere fatto dal notaio

Per gli immobili del nuovo regime il contratto preliminare non può più essere una scrittura privata firmata in agenzia: serve atto pubblico o scrittura privata autenticata, e va trascritto. Non è un adempimento formale. La trascrizione del preliminare rende l’acquirente opponibile ai terzi: le ipoteche iscritte dopo, i pignoramenti, le vendite a terzi non gli sono opponibili, e in caso di fallimento il suo credito è privilegiato. Inoltre è il notaio che, per legge, controlla nell’interesse dell’acquirente che il costruttore abbia davvero consegnato la fideiussione.

2. La fideiussione sugli acconti

Il costruttore deve consegnare, al più tardi al momento del preliminare, una fideiussione bancaria o assicurativa che copre tutte le somme che l’acquirente verserà prima del trasferimento della proprietà: caparre, acconti, corrispettivi anticipati. Se l’impresa entra in stato di crisi, quella garanzia consente di recuperare quanto versato.

Con la riforma del 2019 la fideiussione copre un caso in più: anche il recesso dell’acquirente per mancata consegna della polizza decennale. È una differenza sostanziale rispetto al regime precedente, dove la garanzia operava solo nell’ipotesi di crisi del costruttore.

3. La polizza decennale postuma

È l’assicurazione che copre per dieci anni dalla fine dei lavori i danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio e da gravi difetti costruttivi. Nel nuovo regime la sua consegna è condizione di validità dell’atto definitivo: dal rogito deve risultare che la polizza è stata consegnata, e se manca l’acquirente può recedere dal preliminare; se l’atto viene comunque stipulato in violazione della norma, è nullo — di una nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Che cosa deve contenere il preliminare

La legge impone un contenuto minimo, che serve a evitare le promesse generiche: descrizione dell’immobile e delle pertinenze, estremi del titolo edilizio, capitolato con le caratteristiche dei materiali, termine massimo di ultimazione dei lavori, prezzo e modalità di pagamento con l’indicazione degli estremi della fideiussione, eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul terreno e l’impegno del costruttore a cancellarle o frazionarle prima del rogito.

Quest’ultimo punto merita attenzione: l’area su cui si costruisce è quasi sempre gravata da un’ipoteca a garanzia del mutuo fondiario concesso all’impresa. Prima o al momento del rogito quell’ipoteca va frazionata e la quota relativa alla Sua unità va cancellata o accollata consapevolmente. È uno dei controlli che facciamo sistematicamente.

Un consiglio pratico

Non firmi nulla — nemmeno una “proposta irrevocabile” — e non versi alcuna somma prima di aver fatto verificare la documentazione. Le tutele di legge sono forti, ma alcune scattano solo se il preliminare è fatto nel modo corretto, e una caparra versata prima con un modulo dell’agenzia rischia di restare fuori dalla fideiussione. Ci porti la bozza: la leggiamo insieme e Le diciamo subito se l’operazione rientra nel regime protetto.

Per approfondire può scaricare la guida ufficiale del Notariato Acquisto in costruzione, che pubblichiamo insieme a tutte le altre Guide per il Cittadino. Veda anche quanto costa registrare il preliminare e come funziona la compravendita.

Fonte normativa: D.Lgs. 122/2005 come modificato dal D.Lgs. 14/2019. Contenuti elaborati dallo Studio sulla base della guida “Acquisto in costruzione” del Consiglio Nazionale del Notariato.

Fonti per verificare

• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” (testo vigente) – normattiva.it
• D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, artt. 385-388 (modifiche al D.Lgs. 122/2005, in vigore dal 16 marzo 2019) – normattiva.it
• Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione del contratto preliminare) e art. 1669 (rovina e difetti di immobili) – normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Acquisto in costruzione” – notariato.it (scheda “Gli immobili dopo il 16 marzo 2019”, PDF: notariato.it)
• Agenzia delle Entrate, ispezioni ipotecarie online (verifica di ipoteche e trascrizioni sul terreno) – agenziaentrate.gov.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Approfondimento: Fideiussione e polizza decennale: le due garanzie quando compra da un costruttore