Vendere un terreno: certificato di destinazione urbanistica, prelazione agraria e plusvalenza

📅 Pubblicato il 13 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

Vendere un terreno sembra più semplice che vendere una casa: niente planimetrie, niente condominio. In realtà tre regole tutte loro possono far saltare l’affare o costare caro: il certificato di destinazione urbanistica, la prelazione agraria e la plusvalenza. Vediamole con i numeri.

Il certificato di destinazione urbanistica (art. 30 d.P.R. 380/2001)

Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo

Il CDU è il documento con cui il Comune dichiara, per ogni particella, cosa prevede il piano urbanistico: zona agricola, residenziale, vincoli, fasce di rispetto. L’art. 30, comma 2, del Testo unico edilizia stabilisce che gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su terreni sono nulli se non contengono in allegato il certificato. Il venditore, inoltre, deve dichiarare nell’atto che dal rilascio non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici. Il certificato conserva validità per un anno.

Il Comune deve rilasciarlo entro trenta giorni dalla richiesta (a Napoli la domanda si presenta allo Sportello Unico Edilizia); se non lo fa, la legge consente di sostituirlo con una dichiarazione del venditore che attesti di averlo richiesto e indichi la destinazione risultante dagli strumenti vigenti. Il CDU non serve quando il terreno è pertinenza di un fabbricato e la superficie complessiva non supera i 5.000 metri quadrati: il classico giardino della villetta. Chiedilo appena decidi di vendere: è anche il documento che dice se il terreno è edificabile, e quindi come sarà tassato.

La prelazione agraria: chi ha diritto di comprare prima degli altri

Se il terreno è agricolo, prima di venderlo a chiunque devi offrirlo a due categorie di persone. La prima è l’affittuario (o mezzadro, colono, compartecipante) che sia coltivatore diretto e coltivi il fondo da almeno due anni (art. 8 legge 590/1965). La seconda, se non c’è un affittuario insediato, è il proprietario confinante che sia coltivatore diretto (art. 7 legge 817/1971). Le leggi successive hanno esteso il diritto anche alle società agricole e agli imprenditori agricoli professionali in determinate condizioni. Il titolare della prelazione non deve aver venduto altri fondi rustici nel biennio precedente e il fondo, sommato agli altri che coltiva, non deve superare il triplo della capacità lavorativa della sua famiglia.

Come funziona in pratica: il venditore notifica il preliminare di vendita (o una proposta completa di prezzo e condizioni) a chi ha diritto alla prelazione. Da quel momento decorrono 30 giorni per accettare alle stesse condizioni. Se non risponde, la strada è libera. Se invece non lo avvisi, o gli comunichi un prezzo diverso da quello reale, il coltivatore può esercitare il riscatto contro chi ha comprato entro un anno dalla trascrizione dell’atto: si sostituisce all’acquirente e diventa proprietario lui. Per questo in atto chiediamo sempre una dichiarazione sulla sussistenza o meno di soggetti con diritto di prelazione, e conserviamo le rinunce o le notifiche.

La prelazione non spetta quando il terreno è destinato dal piano urbanistico a usi edificatori, industriali o comunque non agricoli (ecco perché il CDU va letto prima), e non si applica alle donazioni, alle permute con beni infungibili, alle divisioni e alle vendite forzate.

Le imposte sull’atto

Prima della plusvalenza, un cenno a quanto paga chi compra. Per un terreno agricolo acquistato da chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale l’imposta di registro è del 15 per cento, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Per un terreno edificabile venduto da un privato l’imposta di registro è del 9 per cento. Chi compra come coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola può chiedere le agevolazioni per la piccola proprietà contadina (art. 2, comma 4-bis, d.l. 194/2009): registro e ipotecaria fisse di 200 euro ciascuna e catastale dell’1 per cento, con l’obbligo di non rivendere e di coltivare per cinque anni.

La plusvalenza: artt. 67 e 68 TUIR

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, ed è un reddito che si dichiara. L’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR distingue due casi.

• Terreni agricoli e non edificabili: la plusvalenza è tassata solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto; se il terreno ti è arrivato per successione non è mai tassata; se ti è arrivato per donazione i cinque anni si contano dall’acquisto del donante. Per la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 157 del 10 agosto 2026 il quinquennio si verifica alla data del rogito definitivo, non del preliminare.
• Terreni edificabili: la plusvalenza è tassata sempre, anche se possiedi il terreno da trent’anni e anche se lo hai ereditato. In questo caso il costo di partenza è il valore dichiarato nella successione o nella donazione, aumentato dell’imposta pagata; per i terreni comprati, il prezzo di acquisto rivalutato con gli indici ISTAT più i costi inerenti (art. 68, commi 1 e 2, TUIR).

L’edificabilità si valuta secondo lo strumento urbanistico adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione (art. 36, comma 2, d.l. 223/2006). La plusvalenza sui terreni edificabili va a tassazione separata (art. 17, comma 1, lettera g-bis, TUIR), cioè con l’aliquota media del biennio precedente, salvo opzione per la tassazione ordinaria.

L’imposta sostitutiva del 26 per cento non vale per gli edificabili

Chi vende un fabbricato o un terreno agricolo entro cinque anni può chiedere al notaio, nell’atto, di applicare l’imposta sostitutiva del 26 per cento sulla plusvalenza (art. 1, comma 496, legge 266/2005, aliquota così dal 2020). Il notaio la incassa e la versa lui. Questa possibilità però riguarda solo le cessioni della prima parte della lettera b): per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria l’imposta sostitutiva non è ammessa, e restano escluse anche le plusvalenze da lottizzazione (lettera a).

La rivalutazione: pagare il 18 per cento oggi per non pagare l’IRPEF domani

Lo strumento che spesso cambia il conto è la rideterminazione del valore dei terreni (art. 7 legge 448/2001), diventata stabile dalla legge di bilancio 2025 e confermata per il 2026 dalla legge 199/2025, art. 1, comma 144. Chi possedeva un terreno edificabile o agricolo al 1° gennaio 2026 può far redigere e asseverare una perizia giurata da un tecnico entro il 30 novembre 2026 e versare, entro la stessa data, un’imposta sostitutiva del 18 per cento sull’intero valore periziato (in unica soluzione o in tre rate annuali con interessi del 3 per cento). Il valore di perizia diventa il nuovo costo fiscale del terreno e, se poi vendi a quel prezzo, la plusvalenza è zero.

Un esempio con i numeri

Luca ha ereditato nel 2012 un terreno a Giugliano dichiarato in successione per 20.000 euro. Oggi è edificabile e un costruttore gli offre 200.000 euro. Senza rivalutazione la plusvalenza è di 180.000 euro: ipotizzando un’aliquota media del 35 per cento in tassazione separata, l’IRPEF sarebbe di circa 63.000 euro. Con la rivalutazione, perizia a 200.000 euro e imposta sostitutiva del 18 per cento: 36.000 euro, più il costo della perizia. Risparmio nell’ordine dei 27.000 euro. Se il terreno fosse agricolo e non edificabile, invece, la vendita non genererebbe alcuna plusvalenza tassabile, perché la provenienza è ereditaria: la rivalutazione sarebbe inutile. Ecco perché il CDU si chiede prima di tutto.

Due avvertenze. La perizia deve essere asseverata prima della vendita, e il valore periziato è per legge il valore normale minimo di riferimento anche per registro, ipotecaria e catastale: se poi vendi a un prezzo più basso, le imposte dell’atto vengono comunque calcolate sul valore di perizia. Sono conti da fare con il commercialista e con noi prima di firmare il preliminare, non dopo.

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Fonti

• Art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (certificato di destinazione urbanistica) – normattiva.it; Comune di Napoli, Sportello Unico Edilizia – comune.napoli.it
• Art. 8 legge 26 maggio 1965, n. 590 e art. 7 legge 14 agosto 1971, n. 817 (prelazione agraria) – normattiva.it · legge 817/1971
• Artt. 17, 67 e 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) – normattiva.it
• Art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (imposta sostitutiva sulle plusvalenze) – gazzettaufficiale.it
• Art. 2, comma 4-bis, d.l. 30 dicembre 2009, n. 194 (piccola proprietà contadina) – normattiva.it
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1, comma 144 (rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni) – normattiva.it
• Federnotizie, “La rideterminazione del valore dei terreni edificabili o agricoli” – federnotizie.it
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026 (plusvalenza e quinquennio) – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino – notariato.it