Il notaio lo pago io: perché non sta dalla mia parte?

Pubblicato il 10 settembre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

Perché non è il Suo avvocato. Il notaio è un pubblico ufficiale e la legge gli chiede di essere terzo tra chi compra e chi vende, anche quando la parcella la firma uno solo dei due. Non è un difetto del sistema: è esattamente il motivo per cui quell’atto fa piena prova fino a querela di falso e viene trascritto nei registri immobiliari.

Detto in modo brutale: se il notaio stesse dalla parte di chi lo paga, il suo atto varrebbe quanto una scrittura privata. Vale di più proprio perché non è di nessuno dei due.

Chi paga e chi sceglie

L’articolo 1475 del codice civile dice che le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, salvo patto contrario. Da qui la prassi: paga l’acquirente, quindi sceglie l’acquirente.

La scelta però è sua, non dell’agenzia immobiliare e non della banca che eroga il mutuo. I nuovi Principi di deontologia professionale dei notai — approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato il 12 settembre 2024 ed entrati in vigore il 1° gennaio 2025 — all’articolo 37 impongono al notaio, quando le parti si avvalgono di un intermediario, di informarle che possono designare liberamente il professionista. Se qualcuno Le dice che “il notaio lo mettiamo noi”, sappia che è una proposta, non una regola.

«Salvo patto contrario» vuol dire che le parti possono decidere diversamente. E se non decidono nulla, e nemmeno la legge dispone, si guarda che cosa si usa fare sulla piazza: a Napoli quegli usi sono raccolti per iscritto dalla Camera di Commercio, e li abbiamo spiegati in gli usi della provincia di Napoli.

“Imparziale” non è un aggettivo di cortesia

È un insieme di obblighi precisi, con sanzioni dietro.

• Non sceglie i clienti. L’articolo 27 della legge notarile (legge 89/1913) obbliga il notaio a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto. Non può dire di no perché la pratica è piccola o il cliente antipatico.
• Non può ricevere tutto. L’articolo 28 gli vieta gli atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari all’ordine pubblico e al buon costume. E gli vieta gli atti in cui siano parti lui stesso, il coniuge, i suoi parenti o affini.
• Si astiene se ha un interesse. L’articolo 36 dei Principi di deontologia gli impone di astenersi quando è amministratore, sindaco o socio unico di una società che è parte dell’atto.
• Certe cose le fa di persona. L’indagine della volontà delle parti e la lettura dell’atto competono a lui e a nessun altro (articolo 41): ne abbiamo scritto in Cosa fa personalmente il notaio.

Un caso concreto

Uno zio vuole vendere al nipote un appartamento che ne vale 220.000. Il prezzo pattuito è 60.000 euro. Il nipote è l’acquirente: sceglie il notaio e ne paga la parcella.

Il notaio deve dire a tutti e due una cosa che nessuno dei due ha voglia di sentire. Quella differenza di 160.000 euro non è uno sconto tra parenti: è una liberalità, e alla morte dello zio entrerà nei conti della legittima insieme al resto del patrimonio. Gli altri eredi — che non sono nella stanza, non pagano nulla e non hanno voce in capitolo — potranno chiedere che di quei 160.000 si tenga conto.

Non significa che l’operazione non si possa fare. Significa che le parti la fanno sapendo cosa stanno facendo, e che il notaio può proporre strumenti più adatti allo scopo. Ma l’informazione sgradita arriva lo stesso, e arriva anche a chi firma la parcella. È questo che si intende per imparzialità: non un atteggiamento gentile verso tutti, ma l’obbligo di tenere conto di interessi che nella trattativa non hanno nessuno che li rappresenti.

E i controlli?

Sono l’altra faccia della stessa cosa: il notaio verifica per conto di entrambi, non di chi paga. Li abbiamo già raccontati in dettaglio e non li ripetiamo qui. Il quadro d’insieme è in Cosa fa il notaio per Lei prima del rogito; sulle ricerche nei registri immobiliari c’è Visure ipotecarie ventennali; sul catasto e sull’urbanistica, Conformità catastale e regolarità urbanistica. Le parole tecniche sono spiegate nel glossario.

Cosa fare in pratica

1. Scelga Lei il notaio, e scelga prima del preliminare. Molti problemi costano poco se emergono prima della caparra e molto se emergono dopo.
2. Chieda il preventivo scritto e guardi quali voci sono imposte e quali sono compenso: sono cose diverse. Ne parliamo in Il preventivo del notaio, e per una stima ci sono i calcolatori.
3. Dica al notaio cosa vuole ottenere, non solo cosa vuole firmare. L’atto giusto dipende dallo scopo: senza quello, il consiglio non può essere utile. Altre risposte ricorrenti sono nelle domande frequenti, e l’elenco dei documenti nella pagina Documenti da portare in Studio.

Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Approfondimento in video: Il notaio lo paga chi compra: perché non sta dalla sua parte