Perché non è il tuo avvocato. Il notaio è un pubblico ufficiale e la legge gli chiede di essere terzo tra chi compra e chi vende, anche quando la parcella la firma uno solo dei due. Non è un difetto del sistema: è esattamente il motivo per cui quell’atto fa piena prova fino a querela di falso e viene trascritto nei registri immobiliari.
Detto in modo brutale: se il notaio stesse dalla parte di chi lo paga, il suo atto varrebbe quanto una scrittura privata. Vale di più proprio perché non è di nessuno dei due.
Chi paga e chi sceglie
L’articolo 1475 del codice civile dice che le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, salvo patto contrario. Da qui la prassi: paga l’acquirente, quindi sceglie l’acquirente.
La scelta però è sua, non dell’agenzia immobiliare e non della banca che eroga il mutuo. I nuovi Principi di deontologia professionale dei notai — approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato il 12 settembre 2024 ed entrati in vigore il 1° gennaio 2025 — all’articolo 37 impongono al notaio, quando le parti si avvalgono di un intermediario, di informarle che possono designare liberamente il professionista. Se qualcuno ti dice che “il notaio lo mettiamo noi”, sappi che è una proposta, non una regola.
“Imparziale” non è un aggettivo di cortesia
È un insieme di obblighi precisi, con sanzioni dietro.
- Non sceglie i clienti. L’articolo 27 della legge notarile (legge 89/1913) obbliga il notaio a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto. Non può dire di no perché la pratica è piccola o il cliente antipatico.
- Non può ricevere tutto. L’articolo 28 gli vieta gli atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari all’ordine pubblico e al buon costume. E gli vieta gli atti in cui siano parti lui stesso, il coniuge, i suoi parenti o affini.
- Si astiene se ha un interesse. L’articolo 36 dei Principi di deontologia gli impone di astenersi quando è amministratore, sindaco o socio unico di una società che è parte dell’atto.
- Certe cose le fa di persona. L’indagine della volontà delle parti e la lettura dell’atto competono a lui e a nessun altro (articolo 41): ne abbiamo scritto in Cosa fa personalmente il notaio.
Cosa c’è dietro quella mezz’ora di lettura
Il cliente vede la firma. Prima della firma c’è un lavoro che in gran parte non si vede:
- Visure ipotecarie e catastali, di regola su un ventennio: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali trascritte. Le parole tecniche che incontri qui le trovi spiegate nel glossario dello Studio.
- La catena delle provenienze: da chi e come è arrivato l’immobile al venditore. Una donazione a monte cambia il profilo di rischio dell’acquisto, come spieghiamo in Comprare un immobile di provenienza donativa.
- La conformità catastale: l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 impone, a pena di nullità, l’indicazione dei dati catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, resa dalla parte venditrice o attestata da un tecnico abilitato. Il notaio deve inoltre verificare l’intestazione catastale.
- Le menzioni urbanistiche: estremi del titolo edilizio, sanatorie, condoni.
- Capacità e poteri di chi firma: regime patrimoniale dei coniugi, procure, delibere societarie, eventuali autorizzazioni per minori e persone fragili.
- Antiriciclaggio (d.lgs. 231/2007): identificazione del cliente e del titolare effettivo dell’operazione, e segnalazione delle operazioni sospette all’Unità di Informazione Finanziaria presso la Banca d’Italia.
- Le dichiarazioni obbligatorie dell’articolo 35, comma 22, del d.l. 223/2006 su modalità di pagamento del prezzo e intervento di un mediatore.
Tutto questo ha un costo, e quel costo deve essere scritto prima, non dopo: il preventivo va consegnato in forma scritta con il dettaglio delle singole voci (ne parliamo in Il preventivo del notaio). Per farti un’idea preliminare delle imposte puoi usare i calcolatori.
Un caso concreto
Appartamento al Vomero. Prezzo 240.000 euro, caparra di 24.000 euro già versata al preliminare. Il venditore è tranquillo: “il mutuo l’ho estinto nel 2018”.
Le visure raccontano altro. Sull’immobile risulta ancora iscritta un’ipoteca del 2008, a garanzia di un mutuo di 130.000 euro, iscritta — come d’uso — per circa il doppio del capitale: 260.000 euro. Il debito è stato pagato davvero, ma l’ipoteca non è mai stata cancellata. Se l’atto si firmasse così, l’acquirente comprerebbe una casa da 240.000 euro con sopra una garanzia iscritta per 260.000.
La soluzione non è drammatica, ma richiede tempo. Dal 2007 esiste una procedura semplificata: estinto il mutuo, è la banca a trasmettere la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, senza atto notarile e senza costi per il debitore (oggi articolo 40-bis del Testo Unico Bancario). Qui non era stata inviata. Si sollecita la banca e si sposta il rogito di qualche settimana, oppure si trattiene una parte del prezzo fino alla cancellazione.
Nessuno dei due contraenti sapeva nulla. Non c’era un furbo e un ingenuo: c’era una formalità dimenticata da una banca dodici anni prima. Il controllo del notaio non serve a smascherare qualcuno, serve a far emergere quello che le parti, da sole, non hanno modo di vedere.
E se le parti gli dicono di lasciar perdere le visure?
Capita che, per andare più veloci, si chieda al notaio di essere esonerato dalle visure. Con un’ordinanza del maggio 2026 (n. 14561) la Corte di Cassazione ha chiarito che una clausola del genere non è valida in automatico: deve rispondere a un’esigenza concreta delle parti e a una assunzione consapevole del rischio, non alla comodità del professionista. Resta comunque nullo, per l’articolo 1229 del codice civile, l’esonero dalla responsabilità per colpa grave.
Tradotto: la fretta non si può firmare.
Cosa fare in pratica
- Scegli tu il notaio, e scegli prima del preliminare. Molti problemi costano poco se emergono prima della caparra e molto se emergono dopo.
- Chiedi il preventivo scritto e guarda quali voci sono imposte e quali sono compenso: sono cose diverse. Altre domande ricorrenti sono raccolte nelle domande frequenti.
- Porta i documenti in anticipo. Atto di provenienza, planimetria, titolo edilizio, dati del mutuo da estinguere: l’elenco per ogni tipo di atto è nella pagina Documenti da portare in Studio. Ogni giorno guadagnato lì è un giorno tolto ai tempi del rogito.
Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli