In breve
- Con una domanda di condono ancora pendente si può vendere: la legge lo prevede espressamente. All’atto vanno allegati copia della domanda con gli estremi della presentazione e la prova dei versamenti dell’oblazione; senza, l’atto è nullo (art. 40, comma 2, legge 47/1985).
- Il silenzio-assenso non è automatico. Si forma solo se la domanda era ammissibile e completa, se oblazione e oneri concessori sono stati pagati per intero e se, in presenza di vincoli, è stato acquisito il parere dell’autorità preposta. Una domanda inammissibile non diventa condono per il solo passare del tempo.
- In Campania il terzo condono è più stretto che altrove: la legge regionale 10/2004 esclude le nuove costruzioni non conformi, limita l’ampliamento al minore tra il 10 per cento del volume e 150 metri cubi e chiede lavori ultimati entro il 31 marzo 2003.
“Il condono l’abbiamo fatto nel 1986, papà pagava le rate.” Poi si chiede il provvedimento al Comune e non c’è: la pratica è ancora aperta, in una fila che a Napoli, per il primo e il secondo condono, è lunga decenni. La casa si può vendere lo stesso, e succede tutti i giorni. Ma va fatto in un modo preciso, perché qui la legge non si limita a chiedere una dichiarazione: chiede documenti allegati, e li chiede a pena di nullità.
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Quanti condoni ci sono stati, e quale riguarda la tua casa?
Le sanatorie straordinarie sono state tre: la legge 47/1985, l’art. 39 della legge 724/1994 e l’art. 32 del d.l. 269/2003 convertito dalla legge 326/2003. Ognuna ha una propria data limite di ultimazione dei lavori e propri limiti di volume e di tipologia. Il terzo condono, per di più, è stato “filtrato” dalle Regioni: in Campania la legge regionale 18 novembre 2004, n. 10 ha escluso dalla sanatoria le nuove costruzioni realizzate in contrasto con gli strumenti urbanistici, ha vietato il condono residenziale nei comuni della zona rossa vesuviana, ha limitato gli ampliamenti al minore tra il 10 per cento della volumetria originaria e 150 metri cubi, ha aumentato l’oblazione del 10 per cento e raddoppiato gli oneri concessori. Tradotto: una domanda presentata nel 2004 per un ampliamento di 200 metri cubi a Napoli, per quanto vecchia, non diventerà mai un condono.
Si può vendere con la domanda ancora pendente?
Sì, ed è proprio la legge a dirlo. L’art. 40, comma 2, della legge 47/1985 stabilisce che l’atto è nullo se non contiene gli estremi della concessione in sanatoria oppure, in alternativa, se non gli viene allegata copia della relativa domanda munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, con l’indicazione degli estremi dei versamenti dell’oblazione. Non basta quindi dire “c’è il condono”: si allega la carta. Alla documentazione minima di legge la prassi notarile ne aggiunge altra, perché il compratore possa valutare davvero: lo stato di avanzamento della pratica rilasciato dal Comune, le ricevute di tutte le rate, la quietanza degli oneri concessori, la perizia giurata se prevista, e il parere dell’autorità preposta al vincolo, se l’immobile ricade in zona tutelata. La Regola n. 12 dei Protocolli notarili dedica a questo caso un passaggio specifico: il notaio deve informare le parti sull’importanza di verificare che la domanda sia completa, esatta e ammissibile, e se restano dubbi fondati sulla commerciabilità deve astenersi.
Il silenzio del Comune vale come sì?
A volte, e mai per automatismo. L’art. 35, comma 18, della legge 47/1985 prevede la formazione del titolo per silenzio-assenso decorsi ventiquattro mesi dalla domanda; le leggi successive hanno ripreso il meccanismo. La giurisprudenza amministrativa, però, lo ha circondato di condizioni severe e cumulative: la domanda deve essere ammissibile (l’opera deve rientrare tra quelle condonabili, alle condizioni di quella legge e delle norme regionali), completa in ogni suo allegato, l’oblazione deve essere stata pagata integralmente e non solo nelle prime rate, gli oneri concessori versati, e, in presenza di vincoli, deve esserci il parere favorevole dell’amministrazione che tutela il vincolo. Se una sola di queste condizioni manca, il tempo non produce nulla. È la ragione per cui, davanti a una pratica “ferma da trent’anni”, non si può dedurre che sia andata bene: si va a leggerla.
Cosa rischia chi compra?
Tre cose concrete. La prima: se la domanda viene respinta dopo il rogito, le sanzioni ricadono sul nuovo proprietario, perché l’ordine di rimozione è una misura reale che segue il bene. La seconda: finché la pratica è aperta lo stato legittimo non è pieno, e quindi non si presentano nuovi progetti edilizi e, per la parte abusiva, non si accede alle agevolazioni fiscali (art. 49 del d.P.R. 380/2001). La terza: molte banche non finanziano, o finanziano con forti riduzioni, un immobile con condono pendente. Per questo nel preliminare vanno scritte clausole vere: chi segue la pratica, chi paga eventuali conguagli di oblazione o oneri, quale parte del prezzo resta depositata fino al rilascio del provvedimento, e cosa succede se il Comune dice di no. Una parte del prezzo lasciata in deposito presso il notaio, con istruzioni scritte, è lo strumento più semplice e più efficace.
Un caso vero, con i numeri
Un appartamento a Ponticelli, ultimo piano, con una stanza in più ricavata sul terrazzo nel 1982. Nel 1986 il padre della venditrice presentò domanda di condono ai sensi della legge 47/1985 e pagò le prime tre rate di oblazione; poi si fermarono i pagamenti e la pratica non fu mai definita. Accesso agli atti: la domanda è completa, l’opera rientra tra quelle condonabili, la zona non è vincolata, mancano però l’ultima rata di oblazione (circa 900 euro attualizzati) e gli oneri concessori (circa 2.600 euro). Il tecnico presenta l’integrazione documentale, si versa il dovuto e si chiede al Comune il provvedimento. In attesa, la vendita si fa comunque, allegando all’atto copia della domanda con gli estremi di presentazione e le quietanze, con 15.000 euro del prezzo depositati presso il notaio e liberati al rilascio della concessione in sanatoria. Il provvedimento arriva sette mesi dopo, il deposito viene svincolato, il compratore aggiorna la planimetria catastale. Costo totale per la venditrice: poco più di 5.000 euro e nessuno sconto sul prezzo.
Cosa fa il notaio
Qui il notaio ha un ruolo molto più operativo del solito, perché la legge gli impone allegazioni, non solo dichiarazioni. Raccoglie e allega la copia della domanda con gli estremi della presentazione e i documenti dei versamenti; verifica che l’immobile descritto nella domanda sia effettivamente quello in vendita, cosa tutt’altro che scontata nelle pratiche degli anni Ottanta; controlla nei registri immobiliari se sono state trascritte ordinanze o acquisizioni; informa il compratore, per iscritto e nell’atto, dello stato della pratica e delle conseguenze di un eventuale diniego. Se emergono dubbi fondati e ragionevoli sulla sussistenza dei requisiti minimi di commerciabilità, non riceve l’atto e invita le parti a una perizia tecnica: è quello che prescrive la Regola n. 12 per gli abusi maggiori con sanatoria pendente. Infine cura il deposito prezzo sul conto dedicato, che protegge entrambe le parti mentre il Comune decide.
Per stimare imposte e costi dell’acquisto usa gli Strumenti notarili; le parole (oblazione, oneri concessori, silenzio-assenso, stato legittimo) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti, l’elenco dei documenti in Documenti. Leggi anche Menzioni urbanistiche e nullità dell’atto, Stato legittimo: cos’è e come si dimostra e Il conto dedicato del notaio.
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Domande frequenti
Posso vendere prima che il Comune rilasci la concessione in sanatoria? +
Sì. L’art. 40, comma 2, della legge 47/1985 lo consente, purché all’atto sia allegata copia della domanda di condono con gli estremi della presentazione e siano indicati gli estremi dei versamenti dell’oblazione. Senza quelle allegazioni l’atto è nullo.
Dopo ventiquattro mesi il condono si intende concesso? +
Solo se ricorrono tutte le condizioni: domanda ammissibile e completa, opera effettivamente condonabile secondo la legge applicabile e le norme regionali, oblazione pagata per intero, oneri concessori versati e, in presenza di vincoli, parere favorevole dell’autorità preposta. Il silenzio non sana una domanda inammissibile.
Posso presentare oggi una nuova domanda di condono? +
No. I termini delle tre leggi di condono sono scaduti e il decreto Salva Casa non ne ha aperto uno nuovo: ha introdotto una disciplina a regime, l’accertamento di conformità degli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001, che riguarda le difformità parziali e non gli abusi totali.
Il compratore può proseguire lui la pratica di condono? +
Sì, subentra come proprietario attuale e può integrare la domanda e pagare il dovuto. Proprio per questo il preliminare deve dire chi se ne occupa e chi paga: la soluzione più equilibrata è lasciare una parte del prezzo in deposito presso il notaio, da liberare quando arriva il provvedimento.
Fonti per verificare
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 31-40 (primo condono, oblazione, silenzio-assenso, nullità degli atti) – normattiva.it
- Legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39 (secondo condono) – normattiva.it; d.l. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 326 (terzo condono) – normattiva.it
- Legge regionale Campania 18 novembre 2004, n. 10 (norme sulla sanatoria degli abusi edilizi) – regione.campania.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Regola n. 12 dei Protocolli notarili (normativa urbanistica dei fabbricati) e Studio n. 84-2018/P – notariato.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 31, 36, 36-bis, 46 e 49 – normattiva.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – italgiure.giustizia.it
- Comune di Napoli, condono edilizio e Sportello Unico per l’Edilizia – comune.napoli.it
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