Stato legittimo dell’immobile: cos’è, come si dimostra e quando serve (art. 9-bis, doppia conformità e sanatoria semplificata)

📅 Pubblicato il 8 agosto 2025🔄 Aggiornato il settembre 2026

Fino a pochi anni fa la parola “stato legittimo” la conoscevano solo i tecnici. Oggi la sentite dal geometra, dalla banca, dall’agenzia immobiliare e in Studio, perché è diventata il modo più serio per rispondere alla domanda che tutti fanno prima di comprare: “la casa è in regola?”. Qui spieghiamo cos’è, quando serve davvero, come si ricostruisce dopo il decreto Salva Casa e cosa deve contenere la relazione che chiediamo al venditore prima del preliminare.

Che cos’è lo stato legittimo di un immobile?

Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo

È la fotografia della casa come la legge la considera. L’art. 9-bis del Testo unico edilizia lo definisce come lo stato risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione o che l’ha legittimata (per esempio un condono), integrato dai titoli successivi per i lavori parziali, dalle tolleranze e, dopo il 2024, anche dalle sanzioni pagate per gli abusi “fiscalizzati”. In altre parole, è l’insieme dei documenti che dicono: questa casa, con queste stanze, questo volume e questa destinazione, esiste con il permesso del Comune. Quando lo stato di fatto (la casa reale) coincide con lo stato legittimo, la casa è in regola; quando non coincide, c’è una difformità, che può essere una tolleranza, un abuso sanabile o un abuso da rimuovere.

Quando serve davvero?

• Per fare nuovi lavori. Ogni CILA, SCIA o permesso di costruire richiede al tecnico di attestare lo stato legittimo dell’immobile su cui si interviene. Senza, la pratica non parte: e intervenire su un abuso è un nuovo abuso.
• Per avere i bonus fiscali. L’art. 49 del testo unico edilizia nega le agevolazioni agli interventi eseguiti senza titolo o in contrasto con esso, quando la violazione supera il 2 per cento su altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta. Molte pratiche di Superbonus si sono bloccate proprio qui.
• Per vendere e per comprare. La legge non impone di allegare la relazione all’atto: la validità della vendita dipende dalla menzione dei titoli edilizi, non da questo documento (Cass. Sez. Unite 8230/2019). Ma il compratore ha diritto ai documenti relativi all’uso della cosa venduta (art. 1477 del codice civile), la banca che concede il mutuo lo pretende, e il venditore che lo consegna si protegge dalle richieste di risarcimento per irregolarità che magari nemmeno conosceva.

Come si ricostruisce dopo il Salva Casa?

Il decreto-legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, ha semplificato il percorso in due modi. La semplificazione formale: lo stato legittimo si può dimostrare, in alternativa al titolo originario, con l’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile o l’intera unità, a condizione che il Comune, nel rilasciarlo, abbia verificato i titoli precedenti. Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture del 29 gennaio 2025 chiariscono che questa verifica si può presumere quando nella pratica dell’ultimo titolo erano indicati gli estremi dei titoli pregressi e il Comune non ha sollevato contestazioni; alcune sentenze amministrative sono più severe e chiedono un’attestazione esplicita, quindi il tecnico deve valutare caso per caso. La semplificazione sostanziale: alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche il pagamento delle sanzioni previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 del testo unico edilizia (le cosiddette fiscalizzazioni) e la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze dell’art. 34-bis del testo unico edilizia. Sono strumenti che integrano il titolo, non lo sostituiscono: senza un permesso da cui partire, una ricevuta di pagamento non basta.

Per gli immobili costruiti quando la licenza non era obbligatoria (in generale prima della legge urbanistica del 1942, o fuori dai centri abitati prima del 1° settembre 1967; a Napoli, però, il Regolamento edilizio del 1935 richiedeva la licenza del Sindaco su tutto il territorio comunale, come ha confermato il Cons. Stato, Sez. VI, n. 13/2015) lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto, da fotografie, estratti cartografici e documenti d’archivio, integrati dai titoli per i lavori fatti dopo. Nei condomini, infine, vale una regola di buon senso introdotta nel 2024: le difformità sulle parti comuni non pesano sulle singole unità, e viceversa (comma 1-ter). La veranda abusiva del vicino non blocca più la pratica del Suo appartamento.

Doppia conformità e conformità “semplificata”: che differenza c’è?

Quando lo stato di fatto non coincide con lo stato legittimo, la strada è la sanatoria. Per gli abusi maggiori (costruzione senza permesso o in totale difformità) vale l’art. 36: l’opera deve essere conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia di quando è stata fatta sia di oggi, la doppia conformità. Per le parziali difformità, le variazioni essenziali e le opere fatte senza SCIA vale il nuovo art. 36-bis: basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia (norme tecniche) di allora. Il Comune risponde entro 45 giorni, altrimenti la domanda si intende accolta, e può chiedere lavori di adeguamento. Il titolo in sanatoria, una volta rilasciato, entra a pieno titolo nello stato legittimo.

Chi lo attesta e cosa deve contenere la relazione?

Lo attesta un tecnico abilitato iscritto all’albo: geometra, architetto o ingegnere. Il notaio non fa rilievi e non misura le stanze: raccoglie la dichiarazione del venditore, ne verifica la coerenza con i documenti e, se una parte lo chiede, allega la dichiarazione asseverata all’atto (art. 34-bis, comma 3). Una buona relazione contiene l’elenco completo dei titoli con i loro estremi (licenza, concessioni, condoni con le ricevute dell’oblazione, CILA, SCIA, agibilità), le planimetrie di progetto confrontate con il rilievo attuale, l’indicazione delle tolleranze con la percentuale calcolata, l’elenco delle difformità con la strada per sanarle e una stima di costi e tempi. È il documento che permette di trattare il prezzo con cognizione di causa, e che consigliamo di chiedere prima del preliminare, non alla vigilia del rogito.

Un esempio con i numeri

Rosa vende a Chiaia un appartamento costruito con licenza del 1962 e completamente ristrutturato nel 2016 con una SCIA che citava la licenza originaria e il condono del 1986. Nel 2019 il Comune aveva contestato una finestra aperta senza titolo e Rosa aveva pagato la sanzione dell’art. 37 (1.032 euro, il minimo). Il tecnico del compratore parte dalla SCIA del 2016 come titolo di riferimento (il Comune aveva sotto gli occhi i titoli precedenti e non ha contestato nulla), aggiunge la ricevuta della sanzione, che oggi concorre allo stato legittimo, e rileva solo uno scostamento dell’1,5 per cento nella larghezza del corridoio: tolleranza, dichiarata nell’attestazione. Costo della relazione: alcune centinaia di euro; tempo: due settimane. L’attestazione viene allegata all’atto e la banca del compratore approva il mutuo senza chiedere altro.

Sui controlli che facciamo prima del rogito legga Conformità catastale e regolarità urbanistica; se il palazzo è degli anni Cinquanta o Sessanta, Casa costruita prima del 1967. L’elenco dei documenti da portare è nella pagina Documenti; i termini tecnici sono spiegati nel Glossario.

Vuole sapere se la relazione sullo stato legittimo che ha in mano basta per vendere o per il mutuo? Chieda un preventivo oppure prenoti una consulenza online: la leggiamo insieme prima che Lei firmi il preliminare.

Domande frequenti

Fonti

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 34-bis, 36, 36-bis e 49 – normattiva.it
• Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 – normattiva.it
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del d.l. 69/2024” (29 gennaio 2025) – mit.gov.it
• Art. 1477 c.c. (consegna dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta) – normattiva.it
• Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – italgiure.giustizia.it
• M. Mattioni, “Fiscalizzazione degli abusi edilizi, tolleranze esecutive e regolare circolazione degli immobili”, Federnotizie, 18 luglio 2025 – federnotizie.it
• Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (accesso agli atti e pratiche edilizie) – comune.napoli.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino sull’acquisto della casa – notariato.it

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Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.