In breve
- Ogni vendita di un fabbricato deve contenere, per dichiarazione del venditore, gli estremi del titolo edilizio (o la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967): lo impongono l’art. 46 del Testo unico edilizia e l’art. 40 della legge 47/1985, a pena di nullità.
- La Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 8230 del 22 marzo 2019) ha chiarito che la nullità è “testuale”: scatta se la menzione manca o è falsa, cioè se il titolo non esiste o non riguarda quella casa. Se il titolo è vero, l’atto è valido anche con difformità, che diventano un problema tra venditore e compratore.
- Il notaio non fa il sopralluogo e non risponde delle bugie del venditore, ma deve informare le parti, controllare che le dichiarazioni siano coerenti con i documenti e fermarsi se emergono dubbi seri (Regola n. 12 dei Protocolli notarili, Studio CNN 84-2018/P).
“Se poi la casa ha un abuso, l’atto è nullo?” È una paura comune, alimentata da anni di sentenze contraddittorie. Dal 2019 la risposta è più chiara di quanto si pensi, e conviene conoscerla sia per chi compra sia per chi vende: la validità della vendita dipende da cosa c’è scritto nell’atto sul titolo edilizio, non dal fatto che la casa sia perfettamente conforme al progetto. Vediamo cosa sono le menzioni urbanistiche, quando la loro assenza rende nullo l’atto, quando invece l’atto regge e cosa fa il notaio per evitare entrambi i problemi.
Cosa sono le menzioni urbanistiche?
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
Sono le frasi dell’atto in cui il venditore (o chi divide un immobile in comunione) dichiara con quale permesso la casa è stata costruita. Per i fabbricati la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 vale l’art. 46 del d.P.R. 380/2001: vanno indicati gli estremi del permesso di costruire (o della concessione) oppure del permesso in sanatoria. Per quelli iniziati prima vale l’art. 40 della legge 47/1985: estremi della licenza o concessione, oppure della domanda di condono con la prova del pagamento dell’oblazione, oppure, per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio sull’epoca della costruzione. Ci sono poi menzioni “speciali”: la SCIA usata al posto del permesso (art. 46, comma 5-bis) e la prova del pagamento della sanzione quando il permesso è stato annullato (art. 46, comma 2, che rinvia all’art. 38). La regola vale per gli atti tra vivi che trasferiscono o costituiscono diritti reali e per le divisioni; non vale per il preliminare, per i testamenti, per le ipoteche e le servitù, né per le vendite fatte dal tribunale.
Quando la vendita è nulla?
Per anni i giudici si sono divisi tra due letture. La tesi “formale”: basta che la menzione ci sia, e l’atto è valido qualunque sia lo stato della casa. La tesi “sostanziale”: l’atto è nullo se la casa è abusiva, anche se la menzione è perfetta. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno scelto una via di mezzo che i notai chiamano nullità “testuale” o “formale temperata”. L’atto è nullo in due casi: quando la dichiarazione manca; quando c’è ma è falsa, perché il titolo indicato non esiste oppure non è riferibile all’immobile venduto. La dichiarazione deve essere quindi veritiera, reale e riferibile. Se lo è, il contratto è valido anche se la casa presenta difformità, piccole o grandi, rispetto a quel titolo: la distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali, dicono le Sezioni Unite, non conta per la validità dell’atto. Le difformità restano un problema serissimo, ma di altro tipo: sanzioni amministrative che seguono la casa (demolizione, ripristino, sanzione pecuniaria) e responsabilità contrattuale del venditore verso il compratore (riduzione del prezzo, risoluzione, risarcimento).
Si può rimediare a un atto nullo?
Sì, ma solo in un caso. Se la menzione è stata dimenticata per errore, e il titolo edilizio esisteva già al momento dell’atto, la legge ammette la conferma: un atto successivo, anche di una sola parte, che contiene le dichiarazioni mancanti e viene trascritto (art. 46, comma 4, d.P.R. 380/2001; art. 40, comma 3, legge 47/1985). È il rimedio tipico per i vecchi atti redatti male. Se invece il titolo non c’era, la nullità è insanabile: non esiste dichiarazione vera che si possa aggiungere. La conferma non serve nemmeno quando il vizio riguarda la conformità catastale, per la quale la legge non prevede una sanatoria dell’atto (ne parliamo in Conformità catastale e regolarità urbanistica). Per questo il notaio, oltre all’atto che riceve, controlla anche i titoli di provenienza degli ultimi anni: un vizio nell’atto con cui il venditore aveva comprato si trasmette a chi compra oggi, e va confermato prima.
Cosa dichiara il venditore e cosa controlla il notaio?
Il sistema si regge sulla dichiarazione del venditore, resa sotto la sua responsabilità, anche penale se falsa. Lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 84-2018/P lo dice con chiarezza: la legge non chiede al notaio nessuna attestazione sulla regolarità edilizia e nessuna indagine tecnica, che richiederebbe competenze da ingegnere. Il notaio non risponde se il venditore dichiara il falso con documenti formalmente regolari (così la Cassazione, sentenza 6018/1999). Ma questo non significa che registri passivamente quello che gli viene detto. La Regola n. 12 dei Protocolli notarili impone tre cose: informare le parti sulle conseguenze civili, penali e amministrative delle dichiarazioni urbanistiche e degli abusi, distinguendo tra abusi “maggiori” (assenza di titolo, totale difformità: casa invendibile) e “minori” (casa vendibile, ma con rischi da regolare nel contratto); invitare a procurarsi titoli, planimetrie, relazioni tecniche, agibilità; astenersi dal ricevere l’atto quando dai documenti emergono dubbi fondati sulla vendibilità, chiedendo prima una perizia. In pratica, nel nostro Studio confrontiamo le dichiarazioni del venditore con l’atto di provenienza, le visure e le planimetrie: date che non tornano, descrizioni diverse, un “terreno” che nell’atto precedente era tale e oggi è una casa sono segnali che non si possono ignorare. E quando la dichiarazione è vera ma la casa ha difformità, le facciamo emergere nell’atto, con le clausole su chi sana, quando e a quale costo.
Due esempi
Primo caso. Luca vende a Soccavo un appartamento in un palazzo costruito con concessione del 1988, regolarmente citata nell’atto. Dopo il rogito il compratore scopre che il ripostiglio è stato trasformato in un secondo bagno senza pratica edilizia. L’atto è valido: la concessione esiste e riguarda quel palazzo. Il compratore dovrà sanare il bagno (una SCIA in sanatoria, con l’oblazione) e potrà chiedere a Luca la restituzione delle spese, o una riduzione del prezzo, perché Luca aveva garantito la conformità. Se il preliminare avesse previsto la relazione sullo stato legittimo, la spesa sarebbe stata semplicemente scontata dal prezzo.
Secondo caso. Anna vende una villetta a Marano dichiarando la concessione del 1990. Dai documenti risulta però che quella concessione riguardava un deposito agricolo di 40 mq, mentre la villetta di 140 mq è un organismo del tutto diverso, mai sanato. La dichiarazione è formalmente presente ma non “riferibile” all’immobile: l’atto sarebbe nullo, e non confermabile. Qui la Regola n. 12 impone al notaio di fermarsi: non si può ricevere l’atto finché non c’è un titolo, in sanatoria, che copra la costruzione reale.
Sui controlli del notaio sui registri immobiliari leggi Visure ipotecarie ventennali; per i palazzi più vecchi Casa costruita prima del 1967. Le parole tecniche (concessione, condono, oblazione, conferma) sono nel Glossario e i documenti da portare nella pagina Documenti.
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Domande frequenti
Se la casa ha un abuso, l’atto di vendita è nullo? +
No, se nell’atto è dichiarato un titolo edilizio vero e riferito a quella casa. La nullità scatta solo se la dichiarazione manca o è falsa. L’abuso resta però a carico di chi è proprietario e può dare al compratore il diritto di chiedere la riduzione del prezzo, la risoluzione o il risarcimento.
Il notaio controlla che la casa sia conforme al progetto? +
Non con un sopralluogo tecnico, che non rientra nelle sue competenze né nei suoi doveri di legge. Il notaio verifica che le dichiarazioni del venditore siano complete e coerenti con i documenti, informa le parti sui rischi e, in caso di dubbi fondati, chiede una relazione tecnica prima di procedere. Il controllo di conformità spetta a un tecnico incaricato dalle parti.
Nel mio vecchio atto manca la menzione della licenza: cosa faccio? +
Se la licenza esisteva già all’epoca, si può fare un atto di conferma, anche da parte di uno solo dei contraenti, che contiene la dichiarazione mancante e viene trascritto. Se invece il titolo non c’era, la nullità non si sana e bisogna prima regolarizzare la costruzione.
Anche il preliminare deve contenere le menzioni urbanistiche? +
No, la nullità riguarda solo gli atti con effetti reali. Conviene però inserirle già nel compromesso, insieme alla relazione sullo stato legittimo: così il venditore si impegna a presentarsi al rogito con i titoli in regola e il compratore sa esattamente cosa compra.
Fonti
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – testo su Italgiure (Corte di Cassazione); commento della Fondazione Italiana del Notariato
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P (G. Trapani), “Le menzioni edilizie ed urbanistiche in tema di circolazione di fabbricati”, approvato il 26 giugno 2020 – notariato.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Commissione Protocolli, Regola n. 12 “Normativa urbanistica ed edilizia – Fabbricati” – notariato.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 – normattiva.it
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 – normattiva.it
- Cassazione civile, sez. II, sentenza 17 giugno 1999, n. 6018 (responsabilità del notaio e dichiarazioni urbanistiche di parte) – Italgiure (Corte di Cassazione)
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