In breve
- L’abuso non muore con chi l’ha fatto. L’ordine di demolizione è una misura reale: colpisce l’immobile, non la persona, e vale anche per l’erede che non c’entra nulla e anche a distanza di decenni (Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria 17 ottobre 2017, n. 9).
- Gli eredi possono comunque vendere: l’atto è valido se contiene la dichiarazione, veritiera, del titolo edilizio originario. Il punto delicato è che quella dichiarazione la deve rendere chi spesso non sa nulla: prima del rogito si fa l’accesso agli atti in Comune e si ricostruiscono i titoli.
- Gli eredi possono anche sanare: l’art. 36-bis del testo unico edilizia consente la domanda al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario. I condoni straordinari del 1985, 1994 e 2003 invece sono chiusi: non si presentano nuove domande.
È una scena che si ripete: tre fratelli, una casa di famiglia, un’agenzia che ha già trovato il compratore. Poi il tecnico chiede il titolo edilizio e nessuno lo ha mai visto. “Papà ha costruito negli anni Settanta, faceva tutto lui.” La domanda arriva subito dopo: possiamo vendere lo stesso? La risposta breve è sì, quasi sempre. La risposta lunga riguarda cosa si scrive nell’atto, chi risponde delle sanzioni e quanto vale davvero quella casa.
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
L’abuso si “eredita”?
Giuridicamente no, praticamente sì. Il reato edilizio si estingue con la morte del reo, e nessun erede può essere punito penalmente per un’opera che non ha realizzato. Ma la sanzione amministrativa è un’altra cosa: l’ordine di demolizione o di rimessa in pristino dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 è un provvedimento vincolato di natura reale, che segue il bene. L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza 17 ottobre 2017, n. 9, ha messo la parola fine al dibattito: l’ordinanza di demolizione non richiede una motivazione particolare sull’interesse pubblico, nemmeno quando arriva a distanza di molti anni e nemmeno quando il proprietario attuale non è l’autore dell’abuso, perché il tempo non legittima ciò che è nato illegittimo. In pratica: l’erede che riceve una casa con una parte abusiva riceve anche il rischio che il Comune, prima o poi, chieda di rimuoverla. E se poi la vende, quel rischio passa a chi compra.
Cosa deve dichiarare in atto l’erede che vende?
La legge chiede al venditore, chiunque sia, di dichiarare in atto gli estremi del titolo edilizio con cui l’immobile è stato costruito, oppure di attestare che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967 (art. 46 del d.P.R. 380/2001 e art. 40 della legge 47/1985). Se quella dichiarazione manca o è falsa, l’atto è nullo: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 8230/2019, hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale, legata all’assenza della menzione e non alla presenza dell’abuso in sé. L’erede non può cavarsela con un “non so”: deve procurarsi i documenti. Il percorso è sempre lo stesso, e va iniziato mesi prima del compromesso: accesso agli atti allo Sportello Unico per l’Edilizia, recupero del fascicolo, visura storica catastale, eventuale ricerca in Archivio notarile dei vecchi atti di provenienza. A Napoli, per gli edifici del dopoguerra, capita spesso che il titolo esista e sia semplicemente dimenticato in un cassetto.
Gli eredi possono sanare l’abuso di chi non c’è più?
Sì. L’art. 36-bis del testo unico, introdotto dal Salva Casa, dice espressamente che il permesso di costruire in sanatoria o la SCIA in sanatoria possono essere chiesti dal “responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile”: gli eredi rientrano nella seconda categoria. Vale la disciplina ordinaria: per le parziali difformità non serve più la doppia conformità piena, bastano la conformità urbanistica di oggi e i requisiti edilizi dell’epoca dei lavori, con la sanzione tra 1.032 e 10.328 euro per la SCIA in sanatoria (516-5.164 se c’era conformità in entrambi i momenti) e, per il permesso in sanatoria, il doppio del contributo di costruzione aumentato del 20 per cento. Se manca la documentazione per provare l’epoca dell’intervento, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità (art. 36-bis, comma 3). Ciò che gli eredi non possono fare è presentare una domanda di condono: i termini delle leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003 sono chiusi da anni.
Prima di tutto: la successione è in ordine?
Anche un immobile irregolare va dichiarato in successione: l’abusività non lo fa sparire dal patrimonio del defunto. Dal 1° gennaio 2025 la dichiarazione è telematica e l’imposta si autoliquida (d.lgs. 139/2024), e alla dichiarazione segue la voltura catastale. Poi servono altre due cose che gli eredi spesso scoprono tardi. La prima: se la casa è di più eredi, per venderla serve il consenso di tutti, compresi quelli che stanno all’estero o che non rispondono al telefono; in alternativa si fa prima una divisione. La seconda: vendere un bene ereditario è accettazione tacita dell’eredità, e la relativa trascrizione va curata per rendere continua la catena dei passaggi nei registri immobiliari, altrimenti la banca del compratore non delibera il mutuo.
Un caso vero, con i numeri
Alla morte del padre, tre fratelli ereditano a Soccavo un appartamento al piano rialzato con un ampliamento sul giardino di circa 18 metri quadrati, costruito nel 1989 e mai denunciato. Nessuno ha i documenti. L’accesso agli atti fa emergere la concessione edilizia del 1976 per il fabbricato, nessun titolo per l’ampliamento, nessuna domanda di condono. Il tecnico classifica l’opera come parziale difformità rispetto alla concessione, in zona non vincolata e compatibile con il piano vigente: si può chiedere il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis, con silenzio-assenso a 45 giorni. Costo stimato tra oblazione, oneri, tecnico e nuova planimetria catastale: circa 11.000 euro. I fratelli scelgono di sanare prima del rogito, finanziando la pratica con una parte dell’anticipo. Il compratore, che aveva offerto 215.000 euro e voleva scendere a 185.000 “per il rischio”, chiude a 212.000 con la sanatoria in mano e ottiene il mutuo. Se avessero venduto “come sta”, i 30.000 euro di sconto sarebbero stati il prezzo di un problema che comunque restava.
Cosa fa il notaio
Il notaio ricostruisce la catena. Verifica l’apertura della successione, chi sono gli eredi, se ci sono testamenti pubblicati, rinunce o accettazioni beneficiate; controlla nei registri immobiliari le trascrizioni, le ipoteche e gli eventuali provvedimenti sanzionatori trascritti dal Comune (perché l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’art. 31 si trascrive, e si vede); legge i titoli di provenienza infraquinquennali per accertare che non siano affetti da nullità urbanistiche, e se trova un vizio sanabile propone l’atto di conferma, come prescrive la Regola n. 12 dei Protocolli notarili. Informa gli eredi che la dichiarazione sul titolo edilizio è una dichiarazione loro, con le responsabilità che ne derivano, e informa il compratore che le sanzioni ricadranno su di lui. Se i dubbi sulla commerciabilità restano seri, si astiene e chiede una perizia: è un dovere, non una scortesia.
Per stimare imposte di successione e di vendita usa gli Strumenti notarili; i termini (accettazione tacita, stato legittimo, oblazione, difformità parziale) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti e l’elenco dei documenti in Documenti. Leggi anche Casa costruita prima del 1967, Menzioni urbanistiche e nullità dell’atto e Dividere una casa ereditata.
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Domande frequenti
Il Comune può ordinare la demolizione a me che ho solo ereditato? +
Sì. L’ordine di demolizione è una misura reale, legata all’immobile e non a chi ha commesso l’abuso, ed è un atto vincolato che non richiede motivazioni ulteriori nemmeno se arriva dopo molti anni (Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria 9/2017). Il reato penale invece si estingue con la morte dell’autore.
Posso vendere se non trovo il titolo edilizio? +
Non prima di averlo cercato davvero. La dichiarazione in atto deve essere vera e riferita a quell’immobile: si parte dall’accesso agli atti in Comune e dalla visura storica catastale. Se l’edificio è anteriore al 1° settembre 1967 si può rendere l’apposita dichiarazione sostitutiva, ma anche quella deve corrispondere alla realtà.
Gli eredi possono chiedere la sanatoria? +
Sì. L’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 legittima alla domanda sia il responsabile dell’abuso sia l’attuale proprietario, quindi anche chi ha ereditato. Non è invece più possibile presentare domande di condono: i termini delle leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003 sono scaduti.
Conviene sanare prima di vendere o vendere “come sta”? +
Dipende dai numeri, ma in genere sanare rende: una casa con lo stato legittimo dimostrabile ottiene il mutuo, non subisce lo sconto per il rischio e non espone il venditore ad azioni di riduzione del prezzo o di risarcimento. Se si vende comunque “come sta”, tutto va scritto nel preliminare e nell’atto, con un prezzo coerente.
Fonti per verificare
- Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, sentenza 17 ottobre 2017, n. 9 (natura reale dell’ordine di demolizione) – giustizia-amministrativa.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 31, 36, 36-bis, 46 e 49 – normattiva.it; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 – normattiva.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 (nullità testuale e menzione del titolo) – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P (PDF) – notariato.it e Regola n. 12 dei Protocolli notarili – notariato.it
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 (successioni in autoliquidazione dal 1° gennaio 2025) – normattiva.it; Agenzia delle Entrate, dichiarazione di successione – agenziaentrate.gov.it
- M. Mattioni, “Fiscalizzazione degli abusi edilizi, tolleranze esecutive e regolare circolazione degli immobili”, Federnotizie – federnotizie.it
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia e accesso agli atti – comune.napoli.it
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