Quando più eredi si ritrovano comproprietari degli stessi beni, prima o poi arriva il momento di dividere. La buona notizia è che la divisione gode di una tassazione molto leggera; la cattiva è che basta poco perché il Fisco la consideri, in parte, una vendita. Vediamo come funziona, seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.
Perché la divisione costa poco
Per la legge la divisione ha natura dichiarativa, non traslativa: i condividenti non si vendono nulla tra loro, trasformano soltanto il proprio diritto – da quota ideale sull’intero a proprietà piena su un bene determinato. Per questo sconta l’imposta di registro dell’1%, molto meno del 9% di una compravendita.
Il conguaglio e la regola del 5%
Le cose cambiano se a un condividente vengono assegnati beni di valore superiore alla quota che gli spetta. La parte in eccedenza è considerata dalla legge una vera e propria vendita, e come tale sconta l’imposta proporzionale dei trasferimenti (il 9%, oppure il 2% se ricorrono i requisiti “prima casa”).
Attenzione al dettaglio che sorprende molti: il conguaglio che supera il 5% della quota di diritto è tassato come trasferimento anche se non viene materialmente pagato. La presunzione di legge è assoluta: conta lo squilibrio tra quota di diritto e quota di fatto, non il passaggio di denaro.
C’è però un’attenuante utile: se il conguaglio riguarda immobili ad uso abitativo, si può applicare il criterio del prezzo-valore, calcolando l’imposta sul valore catastale della sola quota che genera il conguaglio.
Le “masse plurime”: l’insidia poco conosciuta
Se le stesse persone sono comproprietarie di più beni ma arrivati da atti diversi (per esempio due appartamenti comprati insieme in anni diversi), per il Fisco esistono tante comunioni quanti sono i titoli di acquisto. Dividerle “incrociando” i beni fa perdere la natura dichiarativa e fa scattare la tassazione da trasferimento.
Esiste un’eccezione preziosa: se l’ultimo acquisto deriva da una successione, le comunioni tra gli stessi soggetti si considerano una sola comunione. In quel caso si può dividere tutto insieme godendo dell’1%. È una verifica che va fatta prima di impostare l’atto, perché cambia radicalmente il conto.
Come si calcola la massa
Nella comunione ereditaria la massa comune è il valore dell’asse ereditario netto alla data della divisione; nella comunione ordinaria è costituita dai beni risultanti dal precedente atto che ha già scontato l’imposta di trasferimento.
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