Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione

Pubblicato il 2 novembre 2025 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 2 novembre 2025🔄 Versione 1.1 · aggiornato il 12 settembre 2026

Quando più eredi si ritrovano comproprietari degli stessi beni, prima o poi arriva il momento di dividere. La buona notizia è che la divisione gode di una tassazione molto leggera; la cattiva è che basta poco perché il Fisco la consideri, in parte, una vendita. Vediamo come funziona, seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.

Perché la divisione costa poco

Tutte le vignette del notaio →

Fa parte del percorso: Successioni e testamenti: la guida del notaio

Per la legge la divisione ha natura dichiarativa, non traslativa: i condividenti non si vendono nulla tra loro, trasformano soltanto il proprio diritto – da quota ideale sull’intero a proprietà piena su un bene determinato. Per questo sconta l’imposta di registro dell’1%, molto meno del 9% di una compravendita.

Il conguaglio e la regola del 5%

Le cose cambiano se a un condividente vengono assegnati beni di valore superiore alla quota che gli spetta. La parte in eccedenza è considerata dalla legge una vera e propria vendita, e come tale sconta l’imposta proporzionale dei trasferimenti (il 9%, oppure il 2% se ricorrono i requisiti “prima casa”).

Attenzione al dettaglio che sorprende molti: il conguaglio che supera il 5% della quota di diritto è tassato come trasferimento anche se non viene materialmente pagato. La presunzione di legge è assoluta: conta lo squilibrio tra quota di diritto e quota di fatto, non il passaggio di denaro.

C’è però un’attenuante utile: se il conguaglio riguarda immobili ad uso abitativo, si può applicare il criterio del prezzo-valore, calcolando l’imposta sul valore catastale della sola quota che genera il conguaglio.

Le “masse plurime”: l’insidia poco conosciuta

Se le stesse persone sono comproprietarie di più beni ma arrivati da atti diversi (per esempio due appartamenti comprati insieme in anni diversi), per il Fisco esistono tante comunioni quanti sono i titoli di acquisto. Dividerle “incrociando” i beni fa perdere la natura dichiarativa e fa scattare la tassazione da trasferimento.

Esiste un’eccezione preziosa: se l’ultimo acquisto deriva da una successione, le comunioni tra gli stessi soggetti si considerano una sola comunione. In quel caso si può dividere tutto insieme godendo dell’1%. È una verifica che va fatta prima di impostare l’atto, perché cambia radicalmente il conto.

Come si calcola la massa

Nella comunione ereditaria la massa comune è il valore dell’asse ereditario netto alla data della divisione; nella comunione ordinaria è costituita dai beni risultanti dal precedente atto che ha già scontato l’imposta di trasferimento.

Le può interessare anche la nostra guida sulla differenza tra successione e donazione.

Deve dividere un’eredità con fratelli o parenti a Napoli? Prenoti un appuntamento: studiamo la divisione in modo da tenere le imposte al minimo.

Fonti per verificare

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro, art. 34 (divisioni, conguagli, masse plurime) e art. 3 Tariffa parte prima (aliquota 1%) – normattiva.it
• Codice civile, artt. 713-768 (divisione ereditaria) e 1111-1116 (divisione della comunione) – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, “La tassazione degli atti notarili” (paragrafo sulle divisioni; PDF) – agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, dichiarazione di successione (presupposto della comunione ereditaria) – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Successioni tutelate” – notariato.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.