In breve
- Dal 1° luglio 2010 ogni vendita, donazione o divisione di un fabbricato deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione del venditore che dati e planimetria corrispondono alla casa reale (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985, introdotto dal d.l. 78/2010).
- “Conforme” non vuol dire identica al millimetro: contano le modifiche che cambiano la consistenza e quindi la rendita (vani in più o in meno, tramezzi spostati, verande, superfici). Se non coincidono, prima del rogito serve una variazione catastale (DOCFA) fatta da un tecnico.
- Il notaio verifica anche che l’intestatario in catasto sia lo stesso dei registri immobiliari: volture mancanti e successioni non trascritte vanno sistemate prima. La conformità catastale non sana nulla sul piano edilizio.
La planimetria catastale è il disegno della casa depositato all’Agenzia delle Entrate (si consulta online dal servizio “Visura della planimetria”). Per decenni nessuno la guardava: si comprava e si vendeva con la pianta del 1970, anche se nel frattempo la cucina era diventata soggiorno. Dal 2010 non è più possibile, perché la legge ha legato la validità dell’atto alla corrispondenza tra quel disegno e la casa vera. Ecco cosa controlliamo, cosa significa davvero “conforme”, cosa succede se non lo è e come si mette a posto prima del rogito.
Cosa dice la legge sulla conformità catastale?
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
L’art. 19, comma 14, del decreto-legge 78/2010 (la manovra dell’estate 2010, convertita dalla legge 122/2010) ha aggiunto un comma 1-bis all’art. 29 della legge 52/1985. Da allora gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che trasferiscono, costituiscono o dividono diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, tre cose: l’identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno); il riferimento alla planimetria depositata in catasto; la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato. Se manca uno di questi elementi, l’atto è nullo. La stessa norma aggiunge un compito per il notaio: prima della stipula deve individuare gli intestatari catastali e verificare che coincidano con quanto risulta dai registri immobiliari. Lo scopo dichiarato dal legislatore è fiscale: costruire l’Anagrafe immobiliare integrata, un archivio in cui ogni casa ha il suo proprietario e la sua rendita corretta.
Quali atti e quali immobili riguarda?
Riguarda compravendite, permute, donazioni, divisioni, conferimenti in società, assegnazioni ai soci, costituzioni di rendita vitalizia e di servitù (per il fondo servente), oltre alle rinunce a usufrutto o abitazione. Non riguarda il preliminare, che non trasferisce nulla, i testamenti, le sentenze del tribunale, le ipoteche (escluse in sede di conversione), le fusioni e scissioni di società. Quanto agli immobili, la norma parla di “unità immobiliari urbane”: quelle iscritte al catasto fabbricati con planimetria e rendita. Restano fuori i terreni, i fabbricati in corso di costruzione o collabenti (categorie F/2, F/3, F/4), i lastrici solari, le aree urbane e i beni comuni condominiali non censibili (scale, androni, cortili), che si trasferiscono automaticamente con l’appartamento. Rientrano invece i posti auto e i box (C/6), e le aree scoperte di pertinenza vanno rappresentate nella planimetria dell’unità principale.
Cosa vuol dire “conforme allo stato di fatto”?
Le circolari dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010 e n. 3 del 10 agosto 2010 lo hanno chiarito: rileva ogni modifica che cambia la consistenza dell’immobile e quindi la rendita. Un tramezzo spostato, un vano in più o in meno, la cucina aperta sul soggiorno, il balcone chiuso a veranda, il bagno aggiunto, l’annessione di un locale: tutte cose che vanno denunciate al catasto. Non contano invece le finiture, gli infissi, la posizione dei sanitari, un armadio a muro. Se la planimetria depositata rappresenta la casa nei suoi elementi essenziali, la dichiarazione di conformità si può rendere; se non la rappresenta, o se la planimetria non c’è o non si trova in archivio, prima dell’atto bisogna presentarne una nuova. La dichiarazione la rende chi dispone del diritto, cioè il venditore, e non è una formula: è una dichiarazione di scienza che, se falsa, espone a responsabilità civile e, secondo molti, penale.
Cosa succede se planimetria e casa non coincidono?
Si aggiorna il catasto prima del rogito. Un geometra, architetto o ingegnere fa il rilievo, disegna la nuova planimetria e la presenta con la procedura DOCFA; l’Agenzia la registra di solito in pochi giorni e la nuova pianta diventa quella “depositata” a cui l’atto fa riferimento. I costi sono contenuti (dal 2025 il tributo catastale è di 70 euro per unità, oltre all’onorario del tecnico). Due avvertenze. La prima: la variazione catastale non sana nulla sul piano edilizio. Se la veranda è stata chiusa senza titolo, aggiornare la planimetria la rende visibile al fisco, non legittima verso il Comune: per quello servono le tolleranze o la sanatoria, di cui parliamo in Conformità catastale e regolarità urbanistica. Anzi, il DOCFA va presentato solo dopo aver chiarito la situazione urbanistica, perché la nuova planimetria “fotografa” anche gli abusi. La seconda: la nullità per mancanza delle menzioni catastali, a differenza di quella urbanistica, non ha una procedura di conferma. Un atto senza dichiarazione di conformità va rifatto.
E se l’intestatario non è quello giusto?
È la “conformità soggettiva”, che tocca a noi. Le cause più comuni del disallineamento sono tre. Una voltura mai fatta: il venditore ha comprato nel 1998 e in catasto risulta ancora il vecchio proprietario; si presenta una domanda di voltura di preallineamento prima dell’atto. Una successione non trascritta: la casa era del padre, morto anni fa, e gli eredi non hanno mai trascritto l’accettazione dell’eredità; l’atto di vendita stesso può servire per trascrivere l’accettazione tacita, con la menzione nel rogito. Una vicenda societaria (cambio di denominazione, fusione) che si legge nel Registro delle imprese e non nei registri immobiliari: qui la conformità c’è, integrando le fonti. Casi più delicati sono l’usucapione non accertata dal giudice e le vendite “a cascata” (divisione e vendita nello stesso giorno), in cui la coincidenza si realizza solo dopo l’atto grazie alle trascrizioni curate dal notaio. In ogni caso diamo conto nell’atto della situazione trovata e di come è stata sistemata: la legge non lo impone, ma è la traccia che protegge chi legge quell’atto tra vent’anni.
Un esempio con i numeri
Teresa vende ad Arenella un appartamento accatastato nel 1979 con planimetria che mostra cucina, tre camere e un bagno. Negli anni Novanta il padre ha abbattuto il muro tra cucina e soggiorno e ricavato un secondo bagno dal ripostiglio. Teresa non lo sapeva nemmeno: la casa l’ha ereditata nel 2015 e la successione è stata denunciata, ma l’accettazione dell’eredità non è mai stata trascritta. Prima del preliminare il nostro Studio segnala due cose: la planimetria non è conforme (cambia la consistenza) e in catasto l’immobile risulta intestato a Teresa per voltura automatica, ma nei registri immobiliari l’ultimo intestatario è il padre. Un geometra verifica che le opere interne rientrano in una CILA tardiva (sanzione di 1.000 euro) e presenta il DOCFA: in dieci giorni la nuova planimetria è depositata, con 70 euro di tributi e alcune centinaia di euro di onorario. Al rogito Teresa dichiara la conformità sulla base della nuova planimetria e l’atto viene usato anche per trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità. Senza questi passaggi l’atto sarebbe stato nullo per la prima ragione e irregolare per la seconda.
Sulle visure che facciamo nei registri immobiliari leggi Visure ipotecarie ventennali; se vendi un terreno le regole sono diverse: Vendere un terreno. I documenti da portare sono nella pagina Documenti, le parole tecniche (subalterno, DOCFA, voltura, rendita) nel Glossario e le imposte si stimano con le Utilità.
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Domande frequenti
Devo allegare la planimetria all’atto? +
La legge chiede solo il riferimento alla planimetria depositata, non l’allegazione. Quasi tutti i notai la allegano comunque, perché rende l’atto più chiaro e permette a chi compra di confrontare il disegno con la casa. Nel nostro Studio lo facciamo sempre.
Ho cambiato solo i pavimenti e gli infissi: la planimetria è conforme? +
Sì. Le finiture, gli infissi, la posizione dei sanitari e gli arredi fissi non cambiano la consistenza catastale e non richiedono una nuova planimetria. La variazione serve quando cambiano vani, superfici, destinazione o quando si aggiungono verande, soppalchi o locali.
Posso dichiarare nell’atto che la planimetria non è conforme e sistemarla dopo? +
No. La legge richiede una dichiarazione di conformità o un’attestazione di conformità del tecnico; una dichiarazione di “non conformità” non soddisfa la norma e l’atto sarebbe nullo. La variazione catastale va presentata prima della stipula.
La conformità catastale serve anche per il preliminare? +
Non è obbligatoria, perché il preliminare non trasferisce la proprietà. È però utile inserire già nel compromesso i dati catastali e l’impegno del venditore a presentarsi al rogito con la planimetria aggiornata, indicando chi paga il tecnico.
Fonti
- Art. 19, comma 14, d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122; art. 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52 – normattiva.it
- Agenzia del Territorio, circolare n. 2 del 9 luglio 2010 e circolare n. 3 del 10 agosto 2010 – agenziaentrate.gov.it
- G. Rizzi, “D.l. 78/2010: riflessi sulla circolazione immobiliare e ruolo del notaio”, in “La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile”, Fondazione Italiana del Notariato – elibrary.fondazionenotariato.it
- G. di Transo, “La conformità catastale: casi pratici e spunti di politica del Notariato”, Fondazione Italiana del Notariato – elibrary.fondazionenotariato.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, circolari “La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 78/2010. Prime note” (28 giugno 2010) e “La legge 122/2010: novità e aspetti controversi” (6 dicembre 2010) – notariato.it
- Art. 6-bis, comma 5, d.P.R. 380/2001 (CILA tardiva) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali in vigore dal 1° gennaio 2025 (d.lgs. 139/2024) – agenziaentrate.gov.it