Conformità catastale: cosa controlla il notaio prima del rogito

Il tecnico scarica la planimetria dal Catasto, la stende sul tavolo e dice la frase che fa sudare freddo: «ma qui il bagno sta dall’altra parte». Succede più spesso di quanto immagini, quasi sempre per lavori fatti trent’anni fa da qualcuno che non c’è più. La buona notizia è che si sistema, e con tempi ragionevoli. La cattiva è che senza quella corrispondenza l’atto è nullo: non è un cavillo, è scritto nella legge.

Due conformità diverse, non una

La regola sta in una riga aggiunta a una legge del 1985 (l’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985) dal decreto-legge 78/2010, convertito nella legge 122/2010, in vigore dal 1° luglio 2010. In quella riga ci sono due comandi ben diversi, e confonderli genera metà degli equivoci.

La conformità oggettiva: la casa e il suo disegno

L’atto deve contenere tre cose: l’identificazione catastale (foglio, particella, subalterno), il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa da chi dispone del diritto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto. In alternativa alla dichiarazione, si allega l’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Se una di queste manca, l’atto è nullo. È una nullità formale: colpisce l’assenza della menzione, non l’irregolarità in sé. Un dettaglio che vale la pena tenere a mente, perché significa che la legge non ha creato nuovi casi di immobili invendibili: ha creato l’obbligo di dichiarare, non il divieto di vendere una casa con la planimetria vecchia. Prima si aggiorna il Catasto, poi si dichiara, e l’atto si fa.

La conformità soggettiva: chi risulta proprietario, e dove

La seconda parte della norma dice che prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che corrispondano alle risultanze dei Registri immobiliari. In pratica: chi risulta proprietario al Catasto è lo stesso che risulta in Conservatoria?

Qui non c’è nullità e non c’è nessuna menzione obbligatoria. C’è però una cosa importante: dal 2010 questo controllo tutela anche un interesse pubblico — la tenuta corretta dei registri — e quindi le parti non possono più dispensare il notaio dal farlo. Prima si poteva; oggi no.

Quali atti riguarda, e quali no

La norma si applica agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono comunione di diritti reali su fabbricati esistenti — esclusi i diritti reali di garanzia.

Ci rientrano, tra gli altri:

• compravendita, permuta, donazione;
• divisione ed estromissione di una quota, anche quando è un solo assegnatario a ricevere il fabbricato;
• conferimento di edifici o di azienda con immobili in società, e assegnazione ai soci;
• patto di famiglia, quando si trasferiscono fabbricati;
• rendita vitalizia e contratto di mantenimento, transazione, dazione in pagamento (quando invece di pagare un debito si trasferisce un immobile);
• trust (non quello autodichiarato) e assegnazione di alloggi ai soci di cooperativa;
• costituzione di servitù — ma solo rispetto al fondo servente, cioè quello che la subisce, non a quello che ne beneficia.

Restano fuori, e vale la pena saperlo perché evita ansie inutili:

• Il contratto preliminare: il compromesso non trasferisce niente, quindi non è soggetto alla regola. Prudenza però: se la difformità salta fuori solo al rogito, il rogito slitta. Meglio metterlo nero su bianco nel preliminare.
• Testamenti, successioni, accettazione e rinuncia di eredità: sono atti a causa di morte o senza effetto traslativo.
• Mutui, ipoteche, cancellazioni e surroghe: i diritti reali di garanzia sono stati esclusi espressamente in sede di conversione.
• Locazione, comodato, leasing, affitto d’azienda: nessun trasferimento.
• Fusioni, scissioni, trasformazioni societarie e cessioni di quote di società che possiedono immobili: si trasferiscono le partecipazioni, non i muri.
• Decreti di trasferimento del giudice e provvedimenti dell’autorità giudiziaria.
• Fondo patrimoniale senza trasferimento, vincoli di destinazione, trust autodichiarato, vendita di cosa futura.
• Scritture private non autenticate: restano valide anche senza le nuove menzioni.

Quali immobili

Solo i fabbricati già esistenti e ultimati, cioè quelli che il Catasto chiama unità immobiliari urbane: quelle per cui esiste una planimetria depositata e una rendita. Fuori da questo perimetro la regola non si applica, semplicemente perché non c’è nulla con cui confrontare lo stato di fatto.

Sono quindi esclusi: i terreni; i fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3) o in corso di definizione (F/4); le unità collabenti, cioè i ruderi (F/2); i lastrici solari (F/5); le aree urbane (F/1); i piccoli manufatti marginali privi di autonoma rendita. Per tutti questi non esiste planimetria catastale: non c’è niente da dichiarare.

Tre casi che creano dubbi ricorrenti, e come si risolvono:

• Il posto auto, coperto o scoperto, di proprietà esclusiva: è un’unità urbana a tutti gli effetti (categoria C/6) e rientra nella disciplina.
• Il giardino, la corte, il terrazzo pertinenziali: non sono unità autonome, ma incidono sulla consistenza dell’unità principale. Devono comparire nella planimetria di quella, altrimenti la conformità non c’è.
• Le parti comuni del condominio: di regola non richiedono alcuna dichiarazione, perché si trasferiscono da sole insieme all’appartamento. Il dubbio riguarda le unità accatastate direttamente ai condomini — l’alloggio del portiere, una sala condominiale — e lì si sceglie la prudenza: si dichiara.

Attenzione: catasto non vuol dire urbanistica

È l’equivoco più costoso di tutti. La conformità catastale riguarda il disegno depositato al Catasto, che serve soprattutto a calcolare la rendita e quindi le tasse. La conformità urbanistica riguarda il permesso di costruire: se quei lavori si potevano fare. Sono due mondi, due uffici, due controlli.

Si può essere perfettamente in regola con il Catasto e avere un abuso edilizio, oppure il contrario. Nella pratica, però, una planimetria che non torna è spesso la spia di lavori mai autorizzati: chi sposta un muro senza dirlo al Comune, di solito non lo dice nemmeno al Catasto. Per questo, quando troviamo una difformità catastale, la prima cosa che verifichiamo è l’altra. Ne parliamo nella pagina Conformità urbanistica e stato legittimo.

Quando le intestazioni non tornano

Il secondo controllo — quello soggettivo — salta fuori più spesso di quanto si creda, e quasi mai per colpa di qualcuno. Le cause tipiche sono tre: una voltura mai eseguita dopo un acquisto vecchio; una successione non trascritta nei Registri immobiliari; una società che ha cambiato denominazione, aggiornata al Catasto ma non in Conservatoria.

La soluzione normale è il pre-allineamento: si presenta la domanda di voltura e si mettono d’accordo i due archivi prima di firmare. Sono giorni, non mesi, e spesso il costo è modesto. In alcuni casi si può stipulare comunque, perché sarà l’atto stesso a rimettere in ordine le cose: pensa all’acquisto da chi ha ereditato senza aver ancora trascritto l’accettazione, o a chi ha acquistato per usucapione. Sono valutazioni che facciamo caso per caso, e che scriviamo nell’atto.

Se la planimetria non corrisponde: cosa succede

Non succede niente di drammatico, se te ne accorgi per tempo. Il percorso è questo:

1. Un tecnico abilitato — geometra, ingegnere, architetto — rileva lo stato di fatto e lo confronta con la planimetria depositata.
2. Se le differenze ci sono, presenta una pratica di aggiornamento catastale (la procedura si chiama Docfa) con la planimetria nuova.
3. Verifica in parallelo che quei lavori fossero autorizzati: se non lo erano, si apre il capitolo urbanistico, che ha tempi propri.
4. Con il Catasto aggiornato, in atto si rende la dichiarazione di conformità — oppure si allega l’attestazione del tecnico — e si firma.

Il momento giusto per fare questo controllo non è la settimana del rogito: è prima di mettere la casa sul mercato, o al massimo prima del compromesso. Una planimetria da aggiornare scoperta in tempo è una pratica; scoperta tre giorni prima della firma, con il mutuo deliberato e il trasloco prenotato, è un problema.

Cosa portarci, per farci fare il controllo

Tre documenti e siamo a posto: la visura catastale aggiornata, la planimetria catastale depositata e il titolo di provenienza (l’atto con cui l’immobile è arrivato a chi vende). Se hai anche il titolo edilizio, meglio ancora: guardiamo le due conformità insieme. Trovi l’elenco completo per ogni tipo di atto nella pagina Documenti da portare in Studio.

Domande frequenti

Ho spostato un tramezzo trent’anni fa: devo aggiornare il Catasto per vendere?

Sì, se la planimetria depositata non rispecchia com’è la casa oggi. La dichiarazione che firmi in atto deve essere vera, e senza quella dichiarazione l’atto è nullo. È una pratica del tecnico, non un procedimento lungo: fatta per tempo non sposta la data del rogito.

Chi firma la dichiarazione di conformità, io o il tecnico?

Puoi scegliere. La dichiarazione la rende in atto chi dispone del diritto, cioè di regola chi vende. In alternativa si allega l’attestazione di un tecnico abilitato. Se la casa è vecchia, se ci sono stati lavori o se non sei tu ad averla costruita — per esempio l’hai ereditata — l’attestazione del tecnico è la strada più tranquilla: dichiari quello che un professionista ha verificato, non quello che ricordi.

Sto comprando un box auto: vale anche per quello?

Sì. Il posto auto di proprietà esclusiva è un’unità immobiliare urbana a tutti gli effetti e segue le stesse regole dell’appartamento. Discorso diverso per le aree scoperte comuni e per i lastrici, che non sono unità autonome.

Serve anche per il compromesso?

Per legge no: il preliminare non trasferisce la proprietà e resta fuori dalla norma. Nella pratica però conviene affrontarla lì: se al rogito manca la conformità, l’atto non si può fare e qualcuno resta con la valigia in mano. Nei preliminari che scriviamo noi mettiamo sempre chi deve fare cosa, ed entro quando.

La casa risulta ancora intestata a mio nonno: posso venderla?

Quasi sempre sì, ma va sistemato prima. È il classico disallineamento tra Catasto e Registri immobiliari: manca una voltura o la trascrizione di una successione. Si presenta la domanda di voltura e si allinea tutto, oppure — in certi casi — è l’atto stesso a mettere in ordine la catena. Mandaci visura e titolo di provenienza e te lo diciamo in un pomeriggio.

Le fonti di questa pagina

• Art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122. In vigore dal 1° luglio 2010.
• Agenzia del Territorio, circolari n. 2/2010 del 9 luglio 2010 e n. 3/2010 del 10 agosto 2010, sull’ambito di applicazione della norma e sulla verifica delle intestazioni.
• D.m. 2 gennaio 1998, n. 28 e R.D.l. 13 aprile 1939, n. 652, per la nozione di unità immobiliare urbana e per le categorie fittizie F/1–F/5.
• Contributi notarili dal volume La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile della Fondazione Italiana del Notariato: G. Rizzi, D.l. 78/2010: riflessi sulla circolazione immobiliare e ruolo del notaio; G. di Transo, La conformità catastale: casi pratici e spunti di politica del Notariato.

Pagina aggiornata a settembre 2026. Molte valutazioni dipendono dal singolo immobile e dalla sua storia: usa questa pagina per orientarti, non per decidere da solo.

Vuoi sapere se la tua planimetria è a posto?

Mandaci visura, planimetria e titolo di provenienza: con quei tre documenti ti diciamo se c’è da fare qualcosa, cosa serve e quanto tempo ci vuole. È il controllo che conviene fare prima di mettere la casa sul mercato, non dopo aver fissato il rogito. Il primo confronto non costa nulla e il preventivo è sempre scritto, voce per voce.

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