In breve
- La regola per gli abusi edilizi è la demolizione. La “fiscalizzazione” è l’eccezione: il Comune, quando demolire è impossibile o danneggerebbe la parte regolare, applica una sanzione in denaro (artt. 33, 34 e 38 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia)). Per le opere soggette a SCIA la sanzione in denaro è l’unica prevista (art. 37 del testo unico edilizia).
- Pagare non equivale a una sanatoria, salvo il caso del permesso annullato (art. 38 del testo unico edilizia). Dopo il Salva Casa, però, la ricevuta della sanzione concorre a dimostrare lo stato legittimo (art. 9-bis del testo unico edilizia): la casa non si tocca più e si possono fare nuovi lavori.
- La sanzione “segue la casa”: la paga chi è proprietario, anche se l’abuso l’ha fatto un altro. Comprare o vendere un immobile con abuso fiscalizzato si può, l’atto è valido, ma va detto tutto nell’atto e nel prezzo.
“Ho pagato la multa, quindi la casa è a posto?” È la frase che sentiamo quando un venditore tira fuori dal cassetto la ricevuta di una sanzione pagata al Comune anni fa per una stanza aggiunta o un balcone chiuso. La risposta merita qualche riga, perché dietro quella ricevuta c’è un istituto che i tecnici chiamano fiscalizzazione dell’abuso edilizio: la trasformazione della demolizione in una somma di denaro. Vediamo quando è possibile, cosa produce davvero e come si vende una casa che l’ha attraversata.
Che cos’è la fiscalizzazione di un abuso edilizio?
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La parola non è nella legge, ma descrive bene il meccanismo. Il Testo unico edilizia (d.P.R. 380/2001) punisce gli abusi in due modi: con la demolizione o rimessione in pristino, che è la regola, e con la sanzione pecuniaria. In senso stretto si parla di fiscalizzazione quando la demolizione, già ordinata, viene “convertita” in denaro perché non può essere eseguita: è il caso degli artt. 33 e 34 del testo unico edilizia. In senso più largo si usa la stessa parola per l’art. 37, dove la demolizione non è nemmeno prevista e la sanzione in denaro è l’unica risposta. Importante: nei casi degli artt. 33 e 34 la fiscalizzazione arriva dopo l’ordine di demolizione, nella fase in cui il Comune verifica se si può eseguire. Non è una scelta libera del proprietario, anche se per le parziali difformità dell’art. 34 del testo unico edilizia la giurisprudenza e parte della dottrina ammettono che l’impossibilità di demolire senza danneggiare la parte regolare possa essere documentata dallo stesso interessato.
Quali abusi si possono fiscalizzare e quanto si paga?
La scala è chiara. In cima alla gravità c’è la costruzione senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31): qui la demolizione non ha alternative e l’abuso è anche reato. Al centro stanno le due ipotesi fiscalizzabili: la ristrutturazione abusiva (art. 33), dove serve un accertamento dell’ufficio tecnico sull’impossibilità del ripristino, e la parziale difformità dal permesso (art. 34), dove basta che la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme. In fondo, le opere soggette a SCIA (art. 37): solo sanzione in denaro, senza responsabilità penale. Gli importi sembrano paradossali (il triplo per la difformità parziale, il doppio per la ristrutturazione abusiva), ma hanno una logica: la parte abusiva di un intervento parzialmente difforme può essere piccola, e la sanzione deve comunque scoraggiare. A parte sta l’art. 38, per le opere eseguite con un permesso poi annullato: la sanzione è pari al valore delle opere e, unico caso nel Testo unico, il suo pagamento integrale produce gli effetti del permesso in sanatoria.
Dopo aver pagato, la casa è sanata?
In senso tecnico, no, tranne che nel caso dell’art. 38. Il Consiglio di Stato (sentenza 9799/2023) ha ribadito la lettura tradizionale: la sanzione pagata “tollera” l’abuso, non lo cancella. Ma il Salva Casa ha cambiato il quadro in modo concreto. Il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, stabilisce che il pagamento delle sanzioni degli artt. 33, 34, 37 e 38 concorre alla dimostrazione dello stato legittimo. Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture del 29 gennaio 2025 spiegano che, ai fini dello stato legittimo, le difformità fiscalizzate possono considerarsi regolarizzate esibendo la ricevuta, che però non è un titolo edilizio: affianca il permesso originario, non lo sostituisce. In pratica la fiscalizzazione produce i due effetti che contano per un proprietario: la casa non può più essere demolita e, con la ricevuta accanto al titolo originario, si possono presentare nuovi progetti. Per questo un autorevole commento su Federnotizie l’ha chiamata una “sanatoria minore”. Un’avvertenza: una volta irrogata la sanzione, la strada della sanatoria vera (artt. 36 e 36-bis) si chiude. Chi ha una parziale difformità sanabile fa bene a chiedere la sanatoria prima che arriva la contestazione: costa spesso meno e produce un titolo pieno.
Chi paga, se l’abuso l’ha fatto il vecchio proprietario?
Paga chi è proprietario quando il Comune interviene. L’art. 29 del testo unico edilizia non elenca il proprietario tra i “responsabili dell’abuso”, ma le sanzioni edilizie hanno natura reale: non puniscono una persona, ripristinano l’ordine del territorio, e quindi colpiscono la casa in mano a chiunque la possieda. È il vecchio principio per cui la cosa perisce a danno del suo padrone. Chi compra un immobile con un abuso non contestato compra anche il rischio della demolizione o della sanzione, e potrà solo rivalersi sul venditore, se questi aveva taciuto. Per questo la buona fede nelle trattative (art. 1337 del codice civile) impone al venditore di dire tutto, e al notaio di far emergere nell’atto ciò che sa.
Come si vende una casa con un abuso fiscalizzato?
L’atto è valido se contiene la dichiarazione sul titolo edilizio originario, vero e riferito a quella casa (Cass. Sez. Unite 8230/2019); l’abuso fiscalizzato non tocca la validità. La legge impone di allegare la prova del pagamento solo per la sanzione dell’art. 38 (art. 46, comma 2, del testo unico edilizia). Per le altre non c’è obbligo, ma nel nostro Studio inseriamo sempre la menzione dell’avvenuta fiscalizzazione con gli estremi del provvedimento e della ricevuta, che alleghiamo: è una clausola “oltre la legge” che protegge il compratore, documenta lo stato legittimo per i lavori futuri e mette il venditore al riparo da contestazioni. Nel preliminare va chiarito che l’immobile ha una difformità fiscalizzata e non sanata, con il prezzo che ne tiene conto. Se invece la sanzione non è ancora stata irrogata, il tecnico verifica se la difformità rientra nelle tolleranze dell’art. 34-bis del testo unico edilizia o se conviene la sanatoria semplificata dell’art. 36-bis del testo unico edilizia prima del rogito; le parziali difformità “coperte” da un’agibilità mai annullata seguono ora il regime delle tolleranze (art. 34-ter, comma 4).
Un esempio con i numeri
Carla ha comprato nel 2012 a Bagnoli un appartamento in cui il precedente proprietario aveva aperto una porta-finestra e spostato la cucina senza presentare la SCIA. Nel 2021 il Comune, su segnalazione di un vicino, contesta l’abuso: rientra nell’art. 37 e la sanzione è il triplo dell’aumento di valore, stimato dall’Agenzia in 2.500 euro. Carla paga 7.500 euro, anche se l’abuso non è suo, e chiede i danni al venditore. Se avesse presentato una SCIA in sanatoria prima della contestazione, con l’art. 36-bis di oggi l’oblazione sarebbe stata tra 1.032 e 10.328 euro, ma con un titolo pieno; con la doppia conformità, tra 516 e 5.164. Nel 2026 Carla vende: l’atto cita la licenza originaria del 1975, menziona la sanzione pagata nel 2021 con la ricevuta allegata e il tecnico attesta lo stato legittimo integrandolo con quella ricevuta. La banca del compratore approva il mutuo.
Per capire cosa è tolleranza e cosa va sanato legge Conformità catastale e regolarità urbanistica; per chi compra per ristrutturare e rivendere, Flipping immobiliare: le trappole urbanistiche. Le parole tecniche sono nel Glossario, le risposte rapide nelle Domande frequenti e i documenti da portare nella pagina Documenti.
Ha una ricevuta di sanzione nel cassetto e deve vendere, o sta comprando una casa “con una storia”? Chiede un preventivo oppure prenota una consulenza online: capiamo insieme cosa vale quella ricevuta e come scriverlo nell’atto.
Domande frequenti
Posso chiedere io la fiscalizzazione invece della demolizione? +
Non direttamente: la sanzione in denaro degli artt. 33 e 34 è decisa dal Comune dopo l’ordine di demolizione, quando accerta che il ripristino è impossibile o danneggerebbe la parte regolare. Per le parziali difformità può documentare lei questa impossibilità, ma se la difformità è sanabile conviene chiedere prima la sanatoria dell’art. 36-bis.
La casa con abuso fiscalizzato si può vendere? +
Sì. L’atto è valido se dichiara il titolo edilizio originario. È opportuno menzionare la sanzione pagata e allegare la ricevuta, informare il compratore nel preliminare e tenerne conto nel prezzo. Per la sanzione dell’art. 38 l’allegazione della prova del pagamento è obbligatoria.
Ho pagato la sanzione: posso fare nuovi lavori? +
Sì. Dopo il Salva Casa la ricevuta concorre allo stato legittimo dell’immobile, che è il presupposto per ogni nuova CILA, SCIA o permesso. Va sempre affiancata al titolo edilizio originario, perché da sola non è un titolo.
L’abuso l’ha fatto chi mi ha venduto la casa: perché pago io? +
Perché le sanzioni edilizie hanno natura reale e colpiscono l’immobile in mano a chi lo possiede. Può chiedere al venditore il rimborso e il risarcimento se ha taciuto la difformità, entro i termini di prescrizione. La prevenzione è chiedere la relazione sullo stato legittimo prima del compromesso.
Fonti
- M. Mattioni, “‘Fiscalizzazione’ degli abusi edilizi, tolleranze esecutive e regolare circolazione degli immobili”, Federnotizie, 18 luglio 2025 – federnotizie.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 70-2023/P (A. Lomonaco), “La c.d. procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio come prevista negli articoli 34 e 38 del testo unico dell’edilizia” – notariato.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 29, 31, 33, 34, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37, 38 e 46 – normattiva.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 – normattiva.it
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del d.l. 69/2024” (29 gennaio 2025) – mit.gov.it
- Consiglio di Stato, sentenza 15 novembre 2023, n. 9799; TAR Campania – Salerno, sentenza 16 gennaio 2025, n. 91 – giustizia-amministrativa.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – italgiure.giustizia.it
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (sanatorie, sanzioni e accesso agli atti) – comune.napoli.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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