In breve
- Se il genitore paga il prezzo e la casa viene intestata al figlio, per il diritto è una liberalità indiretta: non serve un atto di donazione a parte.
- Sul fisco l’imposta di donazione non si applica quando l’acquisto sconta l’imposta di registro proporzionale o l’IVA (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). Nel 2026 la Cassazione ha ribadito che si tratta di un’esclusione che opera da sola.
- Sul piano civile, però, quel denaro conta: rientra nella successione e pesa sulla legittima degli altri figli. Scriverlo in atto non serve al fisco, ma serve alla pace in famiglia.
La scena è una delle più comuni di questo mestiere. Il figlio compra casa, il mutuo copre metà, l’altra metà la mette il padre. Al momento di preparare l’atto arriva la domanda, sempre con la stessa faccia preoccupata: «notaio, dobbiamo dichiarare che i soldi me li ha dati papà? Ci fanno pagare un’altra imposta?».
Le risposte sono due, e non coincidono: al fisco quella dichiarazione non serve, alla famiglia sì.
Che cos’è una liberalità indiretta?
È un arricchimento fatto per spirito di liberalità che passa attraverso un negozio diverso dalla donazione (art. 809 c.c.). Nel caso classico il padre non dona la casa e non dona formalmente il denaro: paga il prezzo al venditore, e l’immobile entra nel patrimonio del figlio. L’effetto economico è lo stesso di una donazione, la forma no.
La distinzione che conta è questa, ed è sottile ma pesante:
- Il genitore paga direttamente il prezzo al venditore, o fornisce il denaro con destinazione dichiarata all’acquisto: si ha una liberalità indiretta e oggetto della liberalità è l’immobile. Non serve l’atto pubblico di donazione.
- Il genitore regala una somma, senza collegamento con l’acquisto, e il figlio poi decide cosa farne: quella è una donazione di denaro. Se non è di modico valore, richiede l’atto pubblico con due testimoni, altrimenti è nulla. Su questo la giurisprudenza è ferma da tempo, anche per i bonifici.
Sembra un cavillo. Nella pratica è la differenza fra un passaggio pulito e una donazione nulla che qualcuno, vent’anni dopo, potrà far dichiarare tale.
Devo dichiararlo nell’atto perché non si paghi l’imposta?
No, e questo è il punto chiarito nel 2026. L’art. 1, comma 4-bis, del testo unico sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346) stabilisce che l’imposta di donazione non si applica alle liberalità collegate ad atti che trasferiscono o costituiscono diritti immobiliari, o che trasferiscono aziende, quando per quell’atto è prevista l’imposta di registro proporzionale o l’IVA. La ragione è semplice: si eviterebbe altrimenti di tassare due volte una sola manifestazione di ricchezza.
Con l’ordinanza della quinta sezione civile n. 6619 del 19 marzo 2026, segnalata dal Consiglio Nazionale del Notariato nella Rassegna del 27 marzo 2026, la Cassazione ha ribadito che quella norma è una vera e propria esclusione d’imposta, non un’agevolazione. Conseguenza pratica: opera da sola, senza che il contribuente debba chiederla e senza che il collegamento fra la liberalità e l’acquisto debba essere dichiarato nell’atto. Quello che conta è che il collegamento esista davvero e che lo si possa provare (in continuità con Cass. n. 11831/2022 e n. 17424/2023).
Detto questo, in studio la dichiarazione si scrive lo stesso, quasi sempre. Non per il fisco: per tutto il resto.
Allora perché metterlo per iscritto?
- Perché alla successione quel valore torna a galla. La liberalità indiretta è soggetta a collazione fra i figli (art. 737 c.c.) e si considera nel calcolo della quota di legittima: se un figlio ha avuto la casa e l’altro no, alla morte del genitore i conti si rifanno. Averlo scritto evita di ricostruire dieci anni di bonifici.
- Perché protegge chi paga. Senza traccia del collegamento, il denaro versato dal genitore rischia di essere letto come un prestito, o peggio come nulla: in caso di separazione del figlio o di pretese di terzi, la prova serve.
- Perché il notaio deve indicare i mezzi di pagamento. Nell’atto di compravendita vanno riportati analiticamente assegni e bonifici, con data e importo (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). Se un assegno parte dal conto del padre e nell’atto compra il figlio, quel disallineamento va spiegato: meglio farlo con una frase chiara che con un silenzio.
- Perché la banca e l’antiriciclaggio fanno domande. Provenienza dei fondi e titolare effettivo si dichiarano comunque: non è sospetto che un genitore aiuti un figlio, è sospetto che nessuno sappia dire da dove arrivano i soldi.
Se vuoi farti un’idea di quanto peserebbe invece una donazione vera e propria dell’immobile, con imposte e franchigie, negli Strumenti notarili trovi il calcolo delle imposte sulla donazione e il confronto fra donazione, vendita e successione.
Un caso al Rione Alto: due fratelli, una casa e un bonifico
Nel 2021 il signor Vincenzo versa 120.000 euro al venditore, con due assegni circolari, per l’appartamento che la figlia Assunta compra al Rione Alto. In atto si scrive solo che il prezzo è stato pagato con quegli assegni. Nessuno dice da dove vengono.
Nel 2026 muore Vincenzo. Restano Assunta e il fratello Gennaro, e in eredità c’è solo la casa dove Vincenzo abitava, che vale 200.000 euro. Gennaro dice: «siamo pari, metà per uno». Assunta risponde che i 120.000 euro erano «un prestito che ho restituito con i lavori a casa di papà». Nessuno dei due ha un foglio in mano.
Il diritto una risposta ce l’ha: quella era una liberalità indiretta e va conferita nella massa, quindi il conto va rifatto su 320.000 euro e non su 200.000. Ma senza una riga scritta nel 2021 servono testimoni, estratti conto di cinque anni prima e, probabilmente, un giudice. Una frase nell’atto, all’epoca, costava zero.
Cosa fa il notaio
- Qualifica l’operazione prima del rogito: capisce se siamo davanti a una liberalità indiretta, a una donazione di denaro o a un prestito, perché le tre cose hanno forme e conseguenze diverse.
- Scrive i mezzi di pagamento in modo corretto e, quando serve, la dichiarazione sulla provenienza delle somme.
- Spiega gli effetti sulla successione futura: collazione, legittima, e cosa conviene fare per equilibrare la posizione degli altri figli.
- Propone lo strumento giusto quando l’aiuto è rilevante: liberalità indiretta documentata, donazione con dispensa dalla collazione, oppure un disegno complessivo con più atti.
- Verifica gli obblighi antiriciclaggio e la coerenza fra chi paga, chi compra e chi risulta titolare effettivo.
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Domande frequenti
Se mio padre paga la casa che compro io, si paga l’imposta di donazione?
No, quando l’acquisto sconta l’imposta di registro proporzionale o l’IVA: lo prevede l’art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990, che secondo la Cassazione (ordinanza n. 6619 del 19 marzo 2026) è un’esclusione d’imposta e opera automaticamente, senza bisogno di richiederla né di dichiarare il collegamento nell’atto. Resta necessario poter provare che il collegamento esiste.
È diverso se mi regala i soldi e poi compro io?
Sì. Il regalo di una somma non collegata all’acquisto è una donazione di denaro: se non è di modico valore rispetto al patrimonio di chi dona, richiede l’atto pubblico con due testimoni, altrimenti è nulla. Il semplice bonifico, da solo, non basta. Quando invece il genitore paga il prezzo al venditore, oggetto della liberalità è l’immobile e la forma dell’acquisto assorbe tutto.
I miei fratelli potranno contestarlo un giorno?
Potranno chiedere che se ne tenga conto, ed è corretto che accada: la liberalità indiretta è soggetta a collazione fra i figli e rientra nel calcolo della quota di legittima. Non significa che la casa venga tolta a nessuno: significa che, alla successione, il valore ricevuto si mette nel conto. Per evitare sorprese si può lavorare in anticipo, per esempio con una dispensa dalla collazione o con un riequilibrio fra i figli.
Cosa succede se nell’atto non scriviamo nulla?
Dal punto di vista fiscale, in genere nulla, perché l’esclusione opera comunque. Dal punto di vista pratico si perde la prova: fra dieci o vent’anni sarà difficile stabilire se quei soldi erano un aiuto, un prestito o un investimento del genitore. Una dichiarazione chiara nell’atto costa una riga e risolve il problema alla radice.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 769 e 782 (donazione e forma), 809 (liberalità diverse dalla donazione), 737 e seguenti (collazione), 553-564 (azione di riduzione) — normattiva.it
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, art. 1, comma 4-bis (liberalità collegate ad atti soggetti a registro proporzionale o IVA) — normattiva.it
- Corte di cassazione, sez. V civile, ordinanza 19 marzo 2026, n. 6619, in continuità con Cass. n. 11831/2022 e n. 17424/2023 (natura di esclusione d’imposta, non necessità della dichiarazione in atto) — italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Rassegna novità giurisprudenziali n. 12/2026 — notariato.it
- D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22 (indicazione analitica dei mezzi di pagamento nell’atto) — normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, sezione su successioni e donazioni — agenziaentrate.gov.it
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