Pubblicato il 7 gennaio 2026Aggiornato il 27 ottobre 20268 minuti di lettura
In 30 secondi
- Oltre alle imposte (donazione, ipotecaria e catastale), sulla donazione pesa anche l’onorario del notaio: parte da un minimo di 1.000 euro e varia in base al valore del bene.
- Fra genitori e figli la franchigia è di 1.000.000 di euro a testa: sotto questa soglia si pagano solo le imposte fisse.
- Dal 18 dicembre 2025 il legittimario leso agisce solo verso chi ha ricevuto la donazione, per l’equivalente in denaro.
Nota sulla riforma del 2025
L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 è in vigore dal 18 dicembre 2025. Ha riscritto gli artt. 561 e 563 del codice civile: l’azione di restituzione contro chi compra un immobile donato e contro la banca che lo ipoteca è stata eliminata. Il legittimario leso agisce solo verso il donatario, per l’equivalente in denaro. La sezione sulla rivendibilità, in fondo a questo articolo, tiene conto della riforma; la riforma nel dettaglio è in Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c..
“Quanto costa donare casa a mio figlio?” è una delle domande che ci sentiamo fare più spesso. La risposta breve sorprende molti: nella grande maggioranza dei casi si pagano solo imposte fisse, per poche centinaia di euro. Ma il conto cambia sensibilmente a seconda di chi dona, a chi, e di che immobile si tratta.
Le due imposte da tenere distinte
Fa parte del percorso: Donazioni: la guida del notaio
Sulla donazione gravano due prelievi diversi, che vanno considerati separatamente.
1. L’imposta di donazione
Si applica solo sulla parte di valore che supera la franchigia prevista per quel grado di parentela:
- coniuge e parenti in linea retta (figli, nipoti, genitori): aliquota 4%, franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario;
- fratelli e sorelle: aliquota 6%, franchigia di 100.000 euro ciascuno;
- altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado: aliquota 6%, senza franchigia;
- tutti gli altri soggetti: aliquota 8%, senza franchigia;
- se il beneficiario è una persona con disabilità grave, riconosciuta ai sensi della legge 104/1992: la franchigia sale a 1.500.000 euro, qualunque sia il rapporto di parentela.
Tradotto: una donazione di casa da un genitore a un figlio raramente supera il milione di euro di valore. Quindi l’imposta di donazione in concreto non si paga quasi mai. Attenzione però: la franchigia si “consuma”, perché le donazioni precedenti fatte dalla stessa persona allo stesso beneficiario si sommano.
2. Le imposte ipotecaria e catastale
Queste si pagano sempre, e sono la voce che fa davvero la differenza:
- se il donatario ha i requisiti prima casa: ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna);
- in tutti gli altri casi: ipotecaria 2% e catastale 1%, calcolate sul valore catastale dell’immobile, non sul valore di mercato.
A queste si aggiungono: l’imposta di registro in misura fissa (200 euro); l’imposta di bollo (230 euro); la tassa ipotecaria e i diritti catastali, per importi modesti.
Quanto costa il notaio, oltre alle imposte
Le imposte viste sopra non sono l’unico costo. A queste si aggiunge l’onorario del notaio, dovuto per la redazione e la stipula dell’atto.
Vuole farsi un’idea prima di chiamarci? Inserisca qui sotto il valore della quota e il grado di parentela: franchigia, imposta e ipo-catastali compaiono subito.
Il risultato è una stima indicativa, non un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti. Gli altri calcoli sono negli strumenti notarili.
L’onorario varia in base al valore del bene donato e alla complessità dell’atto. Per una donazione standard, parte da un minimo di 1.000 euro.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti, come previsto dai principi di deontologia professionale dei notai.
Un esempio concreto
Un padre dona alla figlia un appartamento a Napoli con valore catastale di 90.000 euro.
- Se la figlia ha i requisiti prima casa: nessuna imposta di donazione (sotto franchigia) e imposte fisse, per un totale di circa 800–900 euro di tributi, oltre a onorario e spese.
- Se non li ha (perché possiede già un’abitazione nello stesso Comune): ipotecaria 2% e catastale 1% su 90.000 euro, cioè 2.700 euro, più le imposte fisse.
Per il confronto, il conto di una compravendita è diverso: lo trova voce per voce in Comprare casa a Napoli: costi voce per voce; cosa deve contenere per legge il preventivo scritto è spiegato in Il preventivo del notaio.
Donare una casa al figlio: quanto costa in totale
La donazione più frequente è quella tra genitore e figlio. In questo caso la franchigia è di 1.000.000 di euro: sotto questa soglia non si paga l’imposta di donazione.
Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale. Se il figlio ha i requisiti prima casa, sono fisse: 200 euro ciascuna. Altrimenti sono il 2% e l’1% del valore catastale dell’immobile.
A queste si aggiungono le imposte fisse di registro (200 euro) e di bollo (230 euro). Si aggiunge anche l’onorario del notaio, che parte da 1.000 euro.
Un esempio aiuta a capire. Una casa con valore catastale di 100.000 euro, donata a un figlio senza i requisiti prima casa. Le imposte ipotecaria e catastale valgono 3.000 euro. Con le imposte fisse e l’onorario minimo, il totale indicativo parte da circa 4.430 euro.
| Valore catastale | Con requisiti prima casa | Senza requisiti prima casa |
|---|---|---|
| 50.000 euro | da 1.830 euro | da 2.930 euro |
| 100.000 euro | da 1.830 euro | da 4.430 euro |
| 200.000 euro | da 1.830 euro | da 7.430 euro |
| 300.000 euro | da 1.830 euro | da 10.430 euro |
| 500.000 euro | da 1.830 euro | da 16.430 euro |
Importi indicativi: imposte fisse e proporzionali più l’onorario minimo del notaio (1.000 euro). L’onorario reale dipende dal caso: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti.
Donare denaro: quanto costa dal notaio
Le stesse aliquote e franchigie valgono anche per la donazione di denaro. Non sono dovute le imposte ipotecaria e catastale, che riguardano solo gli immobili. Restano dovuti l’imposta di donazione, se si supera la franchigia, e l’onorario del notaio.
Per una donazione di denaro di valore non modico, la legge richiede l’atto pubblico notarile, con due testimoni. Per valutare il caso specifico, è disponibile la Consulenza online.
Il costo che non si vede: la rivendibilità
La spesa fiscale è solo metà del ragionamento. Un immobile ricevuto in donazione resta esposto all’azione di riduzione dei legittimari lesi nella loro quota. Fino al 2025 questo significava che, per vent’anni, chi comprava la casa donata o la banca che la ipotecava rischiavano di vedersela togliere: molte banche non concedevano mutui su immobili di provenienza donativa recente. Dal 18 dicembre 2025 è cambiata la regola, con la riforma degli artt. 561 e 563 c.c. (legge 182/2025, art. 44). L’azione di restituzione contro i terzi acquirenti e le banche non esiste più: il legittimario leso agisce solo verso il donatario, in denaro. La casa donata si rivende e si ipoteca come qualsiasi altra.
Resta vero che il donatario, se un giorno vende, può essere chiamato dai fratelli a compensare in denaro l’eventuale lesione della legittima: per questo una donazione squilibrata tra i figli va pensata insieme al testamento o bilanciata con altre attribuzioni. Ne parliamo in acquisto di immobili con provenienza donativa e in differenza tra successione e donazione.
Per gli aspetti civilistici della donazione vedi donazione di un immobile; per il quadro fiscale completo, la tassazione di società, successioni e donazioni. Ricorda che per la donazione servono sempre due testimoni: l’elenco completo è nella pagina documenti da portare in Studio.
Fonti per verificare
- Agenzia delle Entrate, scheda “Imposta di donazione” (aliquote, franchigie, ipotecaria e catastale) – agenziaentrate.gov.it
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico successioni e donazioni), come modificato dal D.Lgs. 139/2024; dal 1° gennaio 2026 Testo unico dei tributi indiretti, D.Lgs. 123/2025 – normattiva.it
- Art. 69, comma 3, legge 21 novembre 2000, n. 342 (imposte fisse “prima casa” nelle donazioni) – normattiva.it
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (riforma degli artt. 561 e 563 c.c.) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guida per il cittadino “Donazioni consapevoli” – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Domande frequenti
Chi paga le imposte sulla donazione?
Di regola le paga chi riceve la donazione. Le parti possono però accordarsi in modo diverso nell’atto.
Fra genitori e figli si paga l’imposta sulle donazioni?
Solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun figlio. Sotto questa soglia l’imposta sulle donazioni non si paga.
Quali imposte si pagano sempre sulla casa donata?
Le imposte ipotecaria e catastale. Se chi riceve ha i requisiti prima casa, si pagano in misura fissa.
Serve il notaio per donare una casa?
Sì. La donazione di un immobile si fa con atto pubblico davanti al notaio, con i testimoni richiesti dalla legge.
Quanto costa in totale donare una casa a un figlio?
Fra genitore e figlio, sotto la franchigia di un milione di euro, si pagano solo le imposte fisse più l’onorario del notaio. Con i requisiti prima casa, il totale indicativo parte da 1.830 euro. Senza quei requisiti, dipende dal valore catastale dell’immobile.
Il notaio ha un costo fisso per la donazione?
No. Il notaio ha un onorario minimo di 1.000 euro, che poi varia in base al valore del bene e alla complessità dell’atto. Il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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