“Quanto costa donare casa a mio figlio?” è una delle domande che ci sentiamo fare più spesso. La risposta breve sorprende molti: nella grande maggioranza dei casi si pagano solo imposte fisse, per poche centinaia di euro. Ma il conto cambia sensibilmente a seconda di chi dona, a chi, e di che immobile si tratta.
Le due imposte da tenere distinte
Sulla donazione gravano due prelievi diversi, che vanno considerati separatamente.
1. L’imposta di donazione
Si applica solo sulla parte di valore che supera la franchigia prevista per quel grado di parentela:
- coniuge e parenti in linea retta (figli, nipoti, genitori): aliquota 4%, franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario;
- fratelli e sorelle: aliquota 6%, franchigia di 100.000 euro ciascuno;
- altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado: aliquota 6%, senza franchigia;
- tutti gli altri soggetti: aliquota 8%, senza franchigia;
- se il beneficiario è una persona con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104/1992, la franchigia sale a 1.500.000 euro, qualunque sia il rapporto di parentela.
Tradotto: una donazione di casa da un genitore a un figlio raramente supera il milione di euro di valore, quindi l’imposta di donazione in concreto non si paga quasi mai. Attenzione però: la franchigia si “consuma”, perché le donazioni precedenti fatte dalla stessa persona allo stesso beneficiario si sommano.
2. Le imposte ipotecaria e catastale
Queste si pagano sempre, e sono la voce che fa davvero la differenza:
- se il donatario ha i requisiti prima casa: ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna);
- in tutti gli altri casi: ipotecaria 2% e catastale 1%, calcolate sul valore catastale dell’immobile, non sul valore di mercato.
A queste si aggiungono l’imposta di registro in misura fissa (200 euro), l’imposta di bollo (230 euro), la tassa ipotecaria e i diritti catastali, per importi modesti.
Un esempio concreto
Un padre dona alla figlia un appartamento a Napoli con valore catastale di 90.000 euro.
- Se la figlia ha i requisiti prima casa: nessuna imposta di donazione (sotto franchigia) e imposte fisse, per un totale di circa 800–900 euro di tributi, oltre a onorario e spese.
- Se non li ha (perché possiede già un’abitazione nello stesso Comune): ipotecaria 2% e catastale 1% su 90.000 euro, cioè 2.700 euro, più le imposte fisse.
Il costo che non si vede: la rivendibilità
La spesa fiscale è solo metà del ragionamento. Un immobile ricevuto in donazione resta esposto, per vent’anni dalla donazione, all’azione di riduzione dei legittimari lesi nella loro quota, e questo può rendere difficile rivenderlo o ipotecarlo: molte banche non concedono mutui su immobili di provenienza donativa recente.
Esistono soluzioni — dalla rinuncia all’opposizione alla donazione, alla scelta di strumenti diversi — ma vanno valutate prima, non dopo. Ne parliamo in acquisto di immobili con provenienza donativa e in differenza tra successione e donazione.
Per gli aspetti civilistici della donazione vedi donazione di un immobile; per il quadro fiscale completo, la tassazione di società, successioni e donazioni. Ricorda che per la donazione servono sempre due testimoni: l’elenco completo è nella pagina documenti da portare in Studio.
