In breve
- Se vendi la casa comprata con l’agevolazione prima casa entro cinque anni, l’agevolazione decade, con recupero dell’imposta, sanzione del 30% e interessi.
- Si salva solo chi, entro un anno dalla vendita, ricompra un’altra abitazione da adibire a propria abitazione principale.
- Nel 2026 la Cassazione ha ribadito che non basta firmare il nuovo rogito: dentro quell’anno devono arrivare anche l’uso effettivo della casa e il trasferimento della residenza.
È una delle telefonate più frequenti di settembre e gennaio, cioè quando la gente trasloca: «notaio, ho venduto l’appartamento che avevo comprato quattro anni fa con la prima casa, ma ne ho già ricomprato un altro. Sono a posto, vero?». La risposta è «forse», e dipende da un dettaglio che quasi nessuno considera: dove hai la residenza, e da quando.
Perché vendere entro cinque anni fa perdere l’agevolazione?
La regola sta nella nota II-bis, comma 4, della Tariffa allegata al testo unico dell’imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). L’agevolazione prima casa serve a favorire chi compra una casa per abitarci, non chi compra per rivendere: se il trasferimento a titolo oneroso o gratuito avviene prima che siano passati cinque anni dall’acquisto agevolato, si decade. In concreto l’Agenzia recupera la differenza fra imposta ordinaria e imposta agevolata, applica una sanzione del 30% su quella differenza e gli interessi.
L’unica via d’uscita, prevista dalla stessa norma, è il riacquisto entro un anno di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Non serve che il nuovo acquisto goda a sua volta dell’agevolazione, e non serve che sia nello stesso Comune: serve che diventi davvero la casa in cui vivi.
Basta il rogito, o serve anche la residenza?
Serve anche la residenza. Con l’ordinanza della quinta sezione civile n. 5016 del 6 marzo 2026, segnalata dal Consiglio Nazionale del Notariato nella Rassegna delle novità giurisprudenziali del 13 marzo 2026, la Corte ha ribadito un principio già affermato nel 2025 (ordinanza n. 3704 del 13 febbraio 2025): la norma va letta nel senso che entro l’anno deve intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del bene ad abitazione principale e il trasferimento della residenza in quell’immobile.
Il caso deciso è istruttivo proprio perché banale: il contribuente aveva venduto in giugno e ricomprato in giugno dell’anno dopo, ampiamente dentro i dodici mesi; ma la residenza l’aveva spostata quasi tre anni più tardi. L’agevolazione è stata revocata, e legittimamente.
La stessa pronuncia chiarisce un punto tecnico che interessa chi ha già ricevuto un avviso: il termine di tre anni entro cui l’ufficio può revocare l’agevolazione non decorre dal rogito di vendita, ma dal giorno in cui scade l’anno dall’alienazione, perché è solo a quel momento che il contribuente perde in via definitiva il beneficio.
E se ho comprato la nuova casa prima di vendere la vecchia?
È il caso opposto, e ha regole sue. Dal 1º gennaio 2025 chi compra una nuova prima casa possedendone già un’altra acquistata con l’agevolazione ha due anni per vendere quella vecchia, e non più uno: lo prevede l’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207. È un respiro in più per chi compra sulla carta o deve ristrutturare, ma è un termine perentorio: scaduto quello, si decade.
Le due situazioni si confondono spesso: nel primo caso vendi e poi ricompri, e hai un anno più l’obbligo di residenza; nel secondo compri e poi vendi, e hai due anni per liberarti della vecchia. Per non sbagliare, negli Strumenti notarili c’è una utilità che mette in fila le scadenze della prima casa: residenza, rivendita e riacquisto, con le date del tuo caso.
Se ho fatto tutto giusto, cosa ci guadagno?
Il credito d’imposta per il riacquisto: chi vende una casa comprata con l’agevolazione e ne ricompra un’altra agevolata entro un anno matura un credito pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul secondo (art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448). Si può usare in atto, abbattendo l’imposta dovuta, oppure in compensazione o in dichiarazione dei redditi. È un beneficio che vale spesso alcune migliaia di euro e che va chiesto nell’atto: ne parliamo in credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
E se ti accorgi di essere fuori tempo massimo? Non aspettare la lettera. Esiste la strada del ravvedimento: si presenta un’istanza all’ufficio dichiarando di non poter rispettare l’impegno, si versa la differenza d’imposta e gli interessi con sanzione ridotta. Costa, ma costa molto meno di un avviso di liquidazione con sanzione piena.
Un caso a Fuorigrotta: due mesi di ritardo all’anagrafe
Antonio compra nel 2022 un bilocale a Fuorigrotta con l’agevolazione prima casa. Nel 2025 nasce il secondo figlio e il bilocale diventa stretto: vende a marzo e a novembre compra un trilocale a Bagnoli, ampiamente dentro l’anno. Il trilocale però è da imbiancare, la famiglia resta qualche mese dai suoceri, e la richiesta di cambio di residenza viene presentata a maggio dell’anno dopo: due mesi oltre la scadenza dei dodici mesi.
Per l’Agenzia il riacquisto non ha salvato nulla: manca la destinazione ad abitazione principale dentro l’anno. Recupero dell’imposta sul primo acquisto, sanzione del 30%, interessi, e per giunta perdita del credito d’imposta. Il tutto per un trasloco rinviato.
La lezione è semplice e poco romantica: la richiesta di residenza si presenta appena l’immobile è abitabile, anche se i lavori non sono finiti e anche se si dorme ancora altrove. Fa fede la data di presentazione della dichiarazione al Comune, non la data in cui arriva il vigile.
Cosa fa il notaio
- Controlla la provenienza dell’immobile che vendi e verifica se il quinquennio è già maturato: spesso basta spostare il rogito di poche settimane per non avere problemi.
- Scrive le date nell’atto e ti consegna per iscritto il calendario degli adempimenti: entro quando ricomprare, entro quando spostare la residenza.
- Chiede il credito d’imposta nell’atto di riacquisto, quando spetta: se non è richiesto lì, recuperarlo dopo è più complicato.
- Valuta le alternative se il quinquennio non è scaduto: rinviare la vendita, usare un preliminare trascritto, oppure mettere in conto la decadenza quando comunque conviene.
- Ti assiste sul ravvedimento se ti accorgi in ritardo di non poter rispettare l’impegno.
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Domande frequenti
Ho ricomprato entro l’anno ma non ho ancora spostato la residenza: sono salvo?
No. Secondo la Cassazione (ordinanza n. 5016 del 6 marzo 2026, in linea con l’ordinanza n. 3704 del 2025) entro l’anno dalla vendita devono verificarsi tre cose: il nuovo acquisto, la destinazione effettiva dell’immobile ad abitazione principale e il trasferimento della residenza. Se la residenza arriva dopo, l’agevolazione sul primo acquisto decade.
Il nuovo acquisto deve essere anch’esso «prima casa»?
Per evitare la decadenza no: la norma chiede un immobile da adibire a propria abitazione principale, non necessariamente acquistato con l’agevolazione. Per ottenere il credito d’imposta sul riacquisto, invece, il secondo acquisto deve essere agevolato: sono due piani diversi che spesso si sovrappongono e conviene chiarire prima del rogito.
Quanto tempo ha l’Agenzia per contestarmi la decadenza?
Tre anni, ma il conteggio non parte dal rogito di vendita: secondo la Cassazione il giorno di partenza è quello in cui scade l’anno dall’alienazione, perché solo allora il contribuente perde definitivamente il beneficio. Chi ha ricevuto un avviso può quindi verificare se sia tempestivo o tardivo.
Ho comprato la nuova prima casa senza aver ancora venduto la vecchia: quanto tempo ho?
Due anni dal nuovo acquisto per vendere quella precedente, per effetto dell’art. 1, comma 116, della legge 207/2024, in vigore dal 1º gennaio 2025. È un termine diverso da quello di un anno per il riacquisto: si applica a chi compra prima e vende poi.
Fonti per verificare
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis, commi 1 e 4 (requisiti e decadenza dell’agevolazione prima casa) — normattiva.it
- Corte di cassazione, sez. V civile, ordinanza 6 marzo 2026, n. 5016, e ordinanza 13 febbraio 2025, n. 3704 (riacquisto, destinazione ad abitazione principale, trasferimento della residenza, decorrenza del termine di decadenza) — italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Rassegna novità giurisprudenziali n. 10/2026, in CNN Notizie del 13 marzo 2026 — notariato.it
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116 (due anni per rivendere la vecchia prima casa) — normattiva.it
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 (credito d’imposta per il riacquisto della prima casa) — normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, guida «Fisco e casa: acquisto» — agenziaentrate.gov.it
Approfondimenti sul sito: Agevolazione prima casa: imposte, requisiti e decadenza · Plusvalenze immobiliari · Documenti per la compravendita · Strumenti notarili: credito d’imposta · Domande frequenti · Glossario.
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