Il regolamento di condominio disciplina l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e il decoro dell’edificio. Ma non tutti i regolamenti hanno lo stesso valore: la distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale ha conseguenze molto concrete, soprattutto quando si compra o si vende un immobile.
Quando è obbligatorio
Ai sensi dell’art. 1138 del Codice civile, il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Insieme al regolamento si adottano di norma le tabelle millesimali, che misurano il valore di ciascuna unità e servono a ripartire le spese e i voti in assemblea.
Regolamento assembleare
È approvato dall’assemblea a maggioranza e può disciplinare soltanto l’uso delle parti comuni e l’organizzazione del condominio. Non può limitare i diritti dei singoli sulle rispettive proprietà esclusive.
Regolamento contrattuale
È predisposto dall’originario costruttore (o unico proprietario) e accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi atti, oppure approvato all’unanimità. A differenza di quello assembleare, può imporre limiti alle proprietà esclusive: ad esempio vietare di destinare l’appartamento a B&B, casa vacanze, studio professionale o altre attività.
Perché conta la trascrizione
I vincoli del regolamento contrattuale sono opponibili ai futuri acquirenti solo se richiamati nell’atto di acquisto o trascritti nei registri immobiliari (ispezioni ipotecarie, Agenzia delle Entrate). Per questo, prima di comprare, è fondamentale verificare l’esistenza e il contenuto del regolamento: un divieto nascosto può impedire l’uso che avevi in mente per l’immobile.
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Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1117-1139 (condominio negli edifici), in particolare art. 1138 (regolamento) e art. 1136 (maggioranze assembleari); art. 2643 (trascrizione) – normattiva.it
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio) – normattiva.it
- Disposizioni di attuazione del codice civile, artt. 68-72 (tabelle millesimali e regolamento) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino sull’acquisto della casa – notariato.it
- Corte di Cassazione, giurisprudenza sui regolamenti contrattuali e sull’opponibilità dei vincoli – Italgiure
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