Affittare un appartamento per brevi periodi e gestire un B&B possono sembrare la stessa cosa, ma dal punto di vista giuridico e fiscale sono situazioni molto diverse. La distinzione diventa decisiva quando si vuole trasferire l’attività: si cede un immobile o un’azienda?
Affitto breve e locazione turistica
Quando si concede in godimento un immobile arredato per brevi periodi, senza servizi organizzati in forma di impresa, siamo nell’ambito della locazione. I redditi possono essere assoggettati a cedolare secca (21%, che sale al 26% dal secondo immobile destinato ad affitti brevi). Non c’è azienda: c’è un contratto di locazione.
Quando l’attività diventa “azienda”
Se l’attività ricettiva è organizzata in forma di impresa – con servizi alla clientela, personale, autorizzazioni, un nome commerciale e un avviamento – l’insieme dei beni (immobile, arredi, attrezzature, licenze, avviamento) costituisce un’azienda. In questo caso il trasferimento non è più una semplice locazione.
Affitto d’azienda o cessione d’azienda
- Affitto d’azienda: si concede in godimento l’intero complesso aziendale (non solo i muri), con obblighi specifici sulla conservazione e sull’avviamento.
- Cessione d’azienda: si trasferisce definitivamente il complesso aziendale. È un atto che richiede la forma pubblica o la scrittura privata autenticata dal notaio e l’iscrizione nel Registro delle Imprese.
La tassazione della cessione d’azienda
La cessione d’azienda è fuori campo IVA e sconta l’imposta di registro in misura proporzionale, applicando alle diverse categorie di beni le rispettive aliquote (con regole particolari per gli immobili eventualmente compresi). La corretta qualificazione dell’operazione è quindi essenziale anche per non pagare imposte in eccesso.
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