Pubblicato il 20 novembre 2024Aggiornato il 22 ottobre 20263 minuti di lettura
In 30 secondi
- Affittare un appartamento arredato per brevi periodi, senza servizi d’impresa, è una locazione.
- I redditi possono avere la cedolare secca: 21 per cento, 26 per cento dal secondo immobile.
- Se ci sono servizi organizzati, diventa un’impresa e cambiano le regole.
Affittare un appartamento per brevi periodi e gestire un B&B possono sembrare la stessa cosa, ma dal punto di vista giuridico e fiscale sono situazioni molto diverse. La distinzione diventa decisiva quando si vuole trasferire l’attività: si cede un immobile o un’azienda?
Affitto breve e locazione turistica
Quando si concede in godimento un immobile arredato per brevi periodi, senza servizi organizzati in forma di impresa, siamo nell’ambito della locazione. I redditi possono essere assoggettati a cedolare secca (21%, che sale al 26% dal secondo immobile destinato ad affitti brevi). Non c’è azienda: c’è un contratto di locazione.
Quando l’attività diventa “azienda”
Se l’attività ricettiva è organizzata in forma di impresa – con servizi alla clientela, personale, autorizzazioni, un nome commerciale e un avviamento – l’insieme dei beni (immobile, arredi, attrezzature, licenze, avviamento) costituisce un’azienda. In questo caso il trasferimento non è più una semplice locazione.
Affitto d’azienda o cessione d’azienda
- Affitto d’azienda: si concede in godimento l’intero complesso aziendale (non solo i muri), con obblighi specifici sulla conservazione e sull’avviamento.
- Cessione d’azienda: si trasferisce definitivamente il complesso aziendale. È un atto che richiede la forma pubblica o la scrittura privata autenticata dal notaio e l’iscrizione nel Registro delle Imprese.
La tassazione della cessione d’azienda
La cessione d’azienda è fuori campo IVA e sconta l’imposta di registro in misura proporzionale, applicando alle diverse categorie di beni le rispettive aliquote (con regole particolari per gli immobili eventualmente compresi). La corretta qualificazione dell’operazione è quindi essenziale anche per non pagare imposte in eccesso.
Veda anche: prima di avviare un B&B conviene leggere il regolamento di condominio, perché quello contrattuale può vietare l’attività ricettiva. E se l’azienda finisce dentro una società insieme ai muri, il conto cambia ancora: lo spieghiamo in conferire un’azienda con immobili in società.
Vuole cedere o acquistare un B&B o una casa vacanze e non sa se sta trattando un immobile o un’azienda? Prenoti un appuntamento: analizziamo insieme il caso.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 2555-2562 (azienda, cessione e affitto d’azienda) – normattiva.it
- Art. 4 D.L. 50/2017 (regime fiscale delle locazioni brevi) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Cedolare secca” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, guida “Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari” – agenziaentrate.gov.it
- Registro delle Imprese (iscrizione degli atti di cessione e affitto d’azienda) – registroimprese.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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