Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi: piccoli e grandi, ipotesi per ipotesi
Una guida sola, organizzata per norma: che cosa rende un immobile incommerciabile davvero, che cosa invece si dichiara e si vende, che cosa si può sanare e a quali condizioni. Dal testo unico dell’edilizia ai condoni, dal Salva Casa ai vincoli paesaggistici, fino all’agibilità e alla conformità catastale.
Pubblicato il 18 febbraio 2026 · Aggiornato il settembre 2026
In breve
- La nullità dell’atto è testuale e riguarda un caso preciso: manca o è falsa la dichiarazione sul titolo edilizio (art. 46 d.P.R. 380/2001 e art. 40 legge 47/1985). Con il titolo vero dichiarato, l’atto è valido anche se l’immobile ha difformità (Cass., sez. un., 22 marzo 2019, n. 8230).
- I piccoli abusi — tolleranze, parziali difformità, opere interne — non fermano la vendita: vanno dichiarati, spesso si regolarizzano con una SCIA in sanatoria o con l’accertamento semplificato dell’art. 36-bis. I grandi abusi — totale difformità, assenza di titolo, lottizzazione abusiva — la fermano davvero.
- L’agibilità non è requisito di validità dell’atto, ma la sua mancanza va detta: la Cassazione ha ribadito che il notaio deve informare l’acquirente delle conseguenze, e risponde se non lo fa (Cass., ordinanza 24 gennaio 2026, n. 1603).
Di edilizia si parla sempre con due parole sbagliate. La prima è «sanatoria», usata per indicare qualunque cosa, dal condono degli anni Ottanta alla pratica che costa trecento euro dal geometra. La seconda è «abuso», usata indifferentemente per una finestra spostata di venti centimetri e per un piano in più costruito senza permesso. Le due cose non hanno nulla in comune: la prima si sistema in poche settimane, la seconda può rendere l’immobile invendibile e l’atto nullo. Questa guida mette in fila le ipotesi, nell’ordine in cui si incontrano davvero quando si prepara un rogito, e per ciascuna dice tre cose: se si può vendere, che cosa serve, chi lo deve fare.
Da dove si parte: lo stato legittimo
Prima di ogni vendita si ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile, cioè i titoli edilizi che lo hanno reso regolare nel tempo. Il percorso completo è nell’articolo Stato legittimo dell’immobile: cos’è, come si dimostra e quando serve. Le novità del Salva Casa sono in Conformità urbanistica e stato legittimo.
I titoli edilizi: edilizia libera, CILA, SCIA, permesso di costruire, cambio d’uso
Prima di classificare un’irregolarità bisogna sapere che titolo serviva. Il testo unico ne elenca quattro livelli.
- Art. 6 — attività edilizia libera. Manutenzione ordinaria, opere di eliminazione delle barriere architettoniche che non alterino la sagoma, pavimentazioni esterne, aree ludiche senza fini di lucro. Il Salva Casa vi ha aggiunto, a certe condizioni, le vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette VEPA) e le tende e coperture retrattili: un dettaglio che riguarda moltissimi balconi napoletani chiusi negli anni.
- Art. 6-bis — CILA. Comunicazione di inizio lavori asseverata, residuale: tutto ciò che non è edilizia libera, non è SCIA e non è permesso. È il titolo delle opere interne che non toccano strutture, prospetti e volumi.
- Art. 22 — SCIA. Restauro e risanamento conservativo con opere sulle parti strutturali, manutenzione straordinaria strutturale, varianti al permesso non essenziali. L’art. 23 disciplina poi la SCIA «alternativa» al permesso.
- Art. 10 — permesso di costruire. Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia «pesante» (che porta a un organismo in tutto o in parte diverso, con modifiche di volumetria, prospetti o, nei centri storici, della sagoma e della destinazione d’uso).
- Art. 23-ter — mutamento della destinazione d’uso. Riscritto dal Salva Casa: il passaggio fra categorie funzionali è sempre urbanisticamente rilevante, anche senza opere. Senza opere o con opere leggere serve di regola la SCIA; con opere pesanti si torna al permesso. Per i piani terra e i seminterrati la norma rinvia alla legge regionale. Approfondimento: Da ufficio ad abitazione.
Regola pratica: il titolo sbagliato è un abuso, non un dettaglio burocratico. Aver fatto con CILA ciò che richiedeva la SCIA produce conseguenze diverse dal non aver fatto nulla, ma produce comunque conseguenze, e il compratore ha diritto di saperlo.
Agibilità (art. 24) e commerciabilità: due cose diverse che si toccano
Dal 2016 il vecchio «certificato di agibilità» non esiste più: al suo posto c’è la segnalazione certificata di agibilità (SCA), che il titolare del permesso o i suoi successori presentano allo sportello unico entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, con l’asseverazione di un tecnico abilitato su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, superamento delle barriere architettoniche, insieme alla dichiarazione di conformità catastale. Il Salva Casa ha aggiunto il comma 5-bis: l’agibilità può essere attestata anche con altezza minima di 2,40 metri e superficie di 20 metri quadrati per una persona e 28 per due, ma solo in interventi di recupero o riqualificazione, con asseverazione sulle condizioni igienico-sanitarie e sull’aeroilluminazione.
La domanda che arriva in Studio è sempre la stessa: senza agibilità si può vendere? Sì. La mancanza dell’agibilità non rende nullo l’atto, perché nessuna norma la richiede a pena di nullità. Ma due conseguenze restano, e sono pesanti. La prima è civilistica: se l’immobile è venduto come abitazione e non può essere abitato legalmente, il compratore può chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, perché il bene non ha le qualità promesse. La seconda è professionale: la Corte di cassazione, con l’ordinanza 24 gennaio 2026, n. 1603, ha ribadito che il notaio, tenuto alla diligenza qualificata dell’art. 1176, comma 2, del codice civile e ai doveri di buona fede degli artt. 1175 e 1375, ha un obbligo di consiglio e di informazione sulle conseguenze dell’assenza di agibilità, e risponde dei danni se non prova di aver informato le parti (in linea con Cass. 10296/2012).
Piccoli e grandi abusi, condoni e vincoli
Tolleranze, parziali difformità, totale difformità, assenza di titolo, condoni 1985, 1994 e 2003 e vincoli (paesaggistico, storico-artistico, idrogeologico, sismico) hanno regole diverse. Le trova spiegate ipotesi per ipotesi nell’articolo Piccoli e grandi abusi edilizi, condoni e vincoli: che cosa si può vendere. Per le zone di Napoli veda anche regolarità urbanistica, abusi e zone rosse a Napoli.
La conformità catastale
Catasto e urbanistica sono due controlli diversi. Che cosa si verifica sul catasto prima dell’atto è spiegato in Conformità catastale.
Tabella: tipo di irregolarità, si può vendere, cosa serve, chi lo fa
| Tipo di irregolarità | Si può vendere? | Cosa serve | Chi lo fa | Tempi e costi indicativi |
|---|---|---|---|---|
| Scostamento entro le percentuali dell’art. 34-bis | Sì, senza sanatoria | Asseverazione di tolleranza del tecnico, da allegare o richiamare in atto | Tecnico abilitato | 1-3 settimane; costo del solo rilievo e dell’asseverazione |
| Opere interne senza CILA (tramezzi, bagno spostato) | Sì, dichiarando | CILA tardiva o SCIA in sanatoria a seconda dell’opera | Tecnico abilitato, Comune | 3-8 settimane; sanzione a partire da poche centinaia di euro |
| Parziale difformità dal permesso (art. 34) | Sì, dichiarando | Accertamento di conformità art. 36-bis, oppure fiscalizzazione art. 34 | Tecnico abilitato, Comune | 2-6 mesi; oblazione da 1.032 a 10.328 euro, ridotta da 516 a 5.164 |
| Parziale difformità da titoli ante 30 gennaio 1977 | Sì, dichiarando | Regolarizzazione art. 34-ter con prova documentale dell’epoca | Tecnico abilitato, Comune | 2-6 mesi; oblazione secondo l’art. 36-bis, comma 5 |
| Veranda o chiusura di balcone non assentita | Dipende: spesso sì, dichiarando | Verifica se rientra in edilizia libera (VEPA), altrimenti sanatoria; se c’è vincolo, accertamento art. 167 | Tecnico abilitato, Comune, Soprintendenza | 1-8 mesi; in zona vincolata i tempi si allungano |
| Cambio di destinazione d’uso senza titolo | Sì, dichiarando la destinazione reale | SCIA (o permesso, con opere pesanti) e poi DOCFA | Tecnico abilitato, Comune | 2-5 mesi; sanzione e oneri secondo il caso |
| Frazionamento o fusione non dichiarati | Sì, dichiarando | Titolo edilizio idoneo e nuove planimetrie catastali | Tecnico abilitato, Comune, Catasto | 2-5 mesi |
| Domanda di condono pendente (1985, 1994, 2003) | Sì, a condizioni precise | Estremi della domanda, prova del versamento dell’oblazione, allegazione in atto | Venditore, tecnico, notaio | Immediato per l’atto; definizione della pratica imprevedibile |
| Abuso fiscalizzato (sanzione già pagata) | Sì | Provvedimento comunale e quietanza, richiamati in atto | Comune | Già concluso |
| Difformità in zona vincolata senza autorizzazione | Solo dopo l’accertamento di compatibilità | Art. 167 d.lgs. 42/2004, se rientra nelle tre ipotesi ammesse; sanzione pecuniaria | Comune o Regione, parere della Soprintendenza | 6-18 mesi; esito non garantito |
| Totale difformità o assenza di permesso (art. 31) | No, finché non è sanato | Accertamento di conformità se possibile; altrimenti demolizione | Comune | Incerto; rischio di acquisizione al patrimonio comunale |
| Lottizzazione abusiva (art. 30) | No | Nessun rimedio ordinario: sospensione, acquisizione delle aree | Comune, autorità giudiziaria | Non quantificabile |
| Manca l’agibilità | Sì, ma va dichiarato | Informativa espressa in atto; se possibile, SCA con asseverazione | Tecnico abilitato, notaio per l’informativa | 1-4 mesi per la SCA, se i requisiti ci sono |
| Planimetria catastale non corrispondente | No, senza regolarizzazione (nullità) | DOCFA di aggiornamento, dopo aver sistemato l’urbanistica | Tecnico abilitato | 1-4 settimane per il solo DOCFA |
Tempi e costi sono indicativi e variano con il Comune, la complessità dell’opera e la presenza di vincoli. Le oblazioni indicate sono quelle previste dal testo unico dell’edilizia; oneri concessori, diritti di segreteria e compensi dei tecnici sono a parte.
Per i controlli che il notaio fa prima del rogito, e quelli che non può fare, veda Conformità urbanistica e stato legittimo: cosa controlla il notaio e Menzioni urbanistiche nell’atto: quando la vendita è nulla.
Cosa fa il notaio
Il notaio non è un tecnico e non misura: non gli compete accertare se una veranda rientri nella tolleranza del 5 per cento. Gli compete altro, e non è poco. Legge i titoli edilizi e gli atti di provenienza e ricostruisce la storia dell’immobile; verifica che le menzioni urbanistiche siano complete e vere, perché la loro mancanza è causa di nullità; controlla la conformità catastale e l’allineamento con i registri immobiliari; informa le parti delle conseguenze civili, amministrative e penali delle difformità, come prescrive la Regola n. 12 dei Protocolli notarili del Consiglio Nazionale del Notariato; informa in modo espresso sull’assenza di agibilità e sulle sue conseguenze; e, se emergono dubbi seri sulla commerciabilità, si astiene e invita a far verificare tutto da un tecnico prima di firmare.
Per stimare imposte e costi trova gli Strumenti notarili; le parole tecniche sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti, l’elenco di ciò che serve in Documenti da portare in Studio. Situazioni vere raccontate passo passo sono nei Situazioni frequenti. Tutti gli articoli sono in Archivio approfondimenti.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal d.l. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo di massima, scritto e senza impegno, lo dà lo Studio.
Ha un dubbio su una difformità e deve decidere se firmare? Chieda il preventivo per la compravendita oppure prenoti una consulenza online: leggiamo insieme titoli, visure e planimetrie e Le diciamo che cosa chiedere al tecnico prima del compromesso. Studio Notarile Marco Fiorentino, Via Cuma 6, 80132 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Qual è la differenza fra «piccolo» e «grande» abuso? +
Non è una questione di metri quadrati ma di categoria giuridica. Sono «piccoli» gli scostamenti che restano nelle tolleranze dell’art. 34-bis, le opere interne senza titolo e le parziali difformità dell’art. 34: si dichiarano, spesso si regolarizzano, e non impediscono la vendita. Sono «grandi» gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali (artt. 31 e 32) e la lottizzazione abusiva (art. 30): qui la vendita è bloccata finché non interviene una sanatoria.
L’atto è nullo se la casa ha un abuso? +
Non automaticamente. La nullità dell’art. 46 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 40 legge 47/1985 è testuale: colpisce l’atto che non indica gli estremi del titolo, o che ne indica uno falso. Con il titolo vero dichiarato, l’atto è valido anche se l’immobile presenta difformità rispetto a quel titolo (Sezioni Unite 8230/2019). Restano ovviamente le responsabilità del venditore verso il compratore e i poteri del Comune.
Posso comprare una casa senza agibilità con il mutuo? +
Dipende dalla banca, non dalla legge. L’atto è valido e l’ipoteca si iscrive; molti istituti, però, chiedono l’agibilità come condizione per erogare, o riducono l’importo finanziabile. Va verificato con la banca prima del compromesso, perché è il tipo di problema che fa saltare la data del rogito quando emerge all’ultimo.
Il Salva Casa ha condonato gli abusi esistenti? +
No, e la confusione è stata enorme. Il d.l. 69/2024 non è un condono: non consente di sanare quello che non era sanabile. Ha ampliato le tolleranze, ha semplificato l’accertamento di conformità con l’art. 36-bis, ha riscritto lo stato legittimo e il cambio di destinazione d’uso, e ha introdotto gli artt. 34-ter e 24, comma 5-bis. È molto, ma è un’altra cosa.
Cosa cambia se l’immobile è in zona vincolata? +
Cambia molto. In zona vincolata ogni difformità dal titolo è trattata come variazione essenziale (art. 32, comma 3); le tolleranze dell’art. 34-bis non si applicano agli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica; e serve un secondo procedimento, l’autorizzazione paesaggistica dell’art. 146 del Codice dei beni culturali, sanabile solo nelle tre ipotesi dell’art. 167. Se il bene è dichiarato di interesse culturale si aggiunge la denuncia al Ministero e la prelazione entro sessanta giorni.
Il venditore non trova il titolo edilizio: che si fa? +
Si chiede l’accesso agli atti allo Sportello unico per l’edilizia del Comune: è un diritto del proprietario e di chi ha un interesse qualificato, e a Napoli richiede qualche settimana. Se l’archivio non conserva il fascicolo, il tecnico ricostruisce lo stato legittimo con altri documenti probanti di data certa. Per i fabbricati iniziati prima del 1º settembre 1967 fuori dai centri urbani basta la dichiarazione di anteriorità, che però va sorretta da documenti e non firmata alla cieca.
Fonti per verificare
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico dell’edilizia), artt. 6, 6-bis, 9-bis, 10, 22, 23, 23-ter, 24, 30, 31, 32, 33, 34, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37, 46 e 49 – normattiva.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 – normattiva.it; linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – mit.gov.it
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (art. 40) – normattiva.it; legge 23 dicembre 1994, n. 724 – normattiva.it; d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 326/2003 – normattiva.it
- Legge regionale Campania 18 novembre 2004, n. 10 (condono edilizio) e legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26 – regione.campania.it
- D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), artt. 59-62, 146, 167 e 181 – normattiva.it; vincoli consultabili su vincoliinrete.beniculturali.it e beniculturali.it
- Art. 19, comma 14, d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 122/2010, e art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985 – normattiva.it; guide e servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate
- Corte di cassazione, sezioni unite, 22 marzo 2019, n. 8230; Cass., ordinanza 24 gennaio 2026, n. 1603 (agibilità e obblighi informativi del notaio); Cass. 10296/2012 – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P sulla circolazione degli immobili abusivi e Regola n. 12 dei Protocolli notarili – notariato.it
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia e sistema informativo territoriale – comune.napoli.it; Consiglio di Stato, massime e sentenze – giustizia-amministrativa.it
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