Versione 1 del 28/09/2026
Si vende, se si riesce a provare lo stato legittimo della casa e la differenza rientra nelle tolleranze. In quel caso il tecnico firma una dichiarazione asseverata che si allega all’atto.
Se invece il sottotetto ha creato volume o superficie fuori dalle tolleranze, prima serve una sanatoria: e non tutte le sanatorie sono possibili.
Le tre norme che decidono
La prima è l’art. 9-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia): lo stato legittimo si prova con il titolo che ha riguardato l’intero immobile e, per gli edifici più antichi, con documenti d’archivio, dati catastali, fotografie ed estratti cartografici.
La seconda è l’art. 34-bis, comma 3, dello stesso testo unico, ed è quella che tocca direttamente l’atto: le tolleranze realizzate in interventi passati, non essendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato nella modulistica delle nuove istanze oppure con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali.
La terza è l’art. 36-bis: per le difformità parziali l’accertamento di conformità non richiede più la doppia conformità piena.
Art. 34-bis, comma 3, del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380. Testo in vigore dal 28 luglio 2024.
«Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali».
Art. 9-bis, stato legittimo — e art. 36-bis, difformità parziali
Due articoli dello stesso testo unico, nel testo in vigore dal 28 luglio 2024: il 9-bis dice con quali documenti si prova lo stato legittimo; il 36-bis disciplina l’accertamento di conformità per le parziali difformità.
Cosa fare in pratica
- Far ricostruire al tecnico la storia dei titoli edilizi dell’immobile.
- Misurare: la tolleranza si calcola sulle misure del titolo, e per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 cresce al diminuire della dimensione dell’unità.
- Se si sta nelle tolleranze, farsi preparare la dichiarazione asseverata da allegare all’atto.
- Se non si sta, valutare l’accertamento di conformità prima di fissare il rogito: i tempi del Comune non si comprimono.
Un esempio, con nomi e cifre inventati
Domenico vende un appartamento al Vomero: il padre chiuse il sottotetto nel 1974 e la superficie reale risulta del 3 per cento maggiore di quella del progetto. Su un’unità di 80 metri quadrati la tolleranza applicabile alle opere realizzate entro il 24 maggio 2024 arriva al 5 per cento: il tecnico lo dichiara e l’atto si fa. Se invece fosse stato costruito un vano nuovo, la strada sarebbe un’altra. Nomi e cifre sono inventati.
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