Pubblicato il 27 ottobre 20269 minuti di lettura
Versione 1 del 27/10/2026
In breve: per vendere una casa appena ristrutturata servono il titolo edilizio dei lavori con la fine lavori, la planimetria catastale aggiornata, un APE nuovo se la classe energetica è cambiata e le dichiarazioni di conformità degli impianti. Va anche deciso a chi restano le detrazioni non ancora usate.
Perché i lavori cambiano le carte
Una casa ristrutturata vale di più, e spesso si vende meglio. Ma i lavori lasciano una scia di documenti, e il notaio deve vederli tutti. Nello Studio vediamo spesso vendite rinviate di settimane per una carta che si poteva chiedere al tecnico mesi prima.
Il principio è semplice: la casa descritta negli atti deve essere la casa vera. Se avete spostato un muro, aperto una cucina sul soggiorno o ricavato un secondo bagno, il Comune e il catasto devono saperlo.
1. Il titolo edilizio e la fine lavori
Quasi ogni ristrutturazione passa da un titolo edilizio: una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico), una SCIA o un permesso di costruire. Il notaio chiede il titolo e la comunicazione di fine lavori, perché servono a ricostruire lo stato legittimo della casa, cioè la sua situazione regolare secondo i titoli.
Se i lavori da CILA sono stati fatti senza presentarla, l’art. 6-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia) prevede una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione si presenta spontaneamente mentre i lavori sono in corso. A lavori finiti, la regolarizzazione la valuta il tecnico.
Art. 6-bis del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 6-bis, in sintesi con parole nostre: regola la CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico, per gli interventi che non richiedono SCIA o permesso di costruire. Se la comunicazione manca è prevista una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono in corso. Alla fine dei lavori la documentazione per l’aggiornamento catastale, se allegata, viene trasmessa dal Comune all’Agenzia delle Entrate.
Quando i lavori possono influire su sicurezza, igiene o salubrità, l’art. 24 del testo unico edilizia chiede anche la segnalazione certificata di agibilità, da presentare entro 15 giorni dalla fine delle finiture. Chi non la presenta rischia una sanzione da 77 a 464 euro.
Art. 24 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 24, in sintesi con parole nostre: la segnalazione certificata di agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto. Va presentata entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura per le nuove costruzioni, le ricostruzioni e gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire su queste condizioni. Se manca, è prevista una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro.
2. Il catasto
Se i lavori hanno cambiato la distribuzione degli spazi, la planimetria in catasto va aggiornata dal tecnico con una variazione. Per i lavori con CILA, se alla fine lavori si allega la documentazione per la variazione catastale, è il Comune a trasmetterla all’Agenzia delle Entrate (art. 6-bis, comma 3, del testo unico edilizia).
Al rogito chi vende dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto. La richiede l’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (norme sulla pubblicità immobiliare), a pena di nullità dell’atto. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione del tecnico. Il nostro controllo è guardare che ogni variazione catastale abbia dietro il suo titolo edilizio.
Art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice
LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari».
L’articolo 29, comma 1-bis, in sintesi con parole nostre: gli atti che trasferiscono fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Prima dell’atto il notaio controlla anche che gli intestatari catastali corrispondano a quelli dei registri immobiliari.
3. L’APE
L’attestato di prestazione energetica dice quanto consuma la casa. Per l’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (rendimento energetico degli edifici) vale al massimo dieci anni, ma va aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che cambia la classe energetica. Chi ha cambiato infissi e caldaia, quindi, spesso ha bisogno di un attestato nuovo.
Art. 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 19 agosto 2005, n. 192, «Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia».
L’articolo 6, in sintesi con parole nostre: disciplina l’attestato di prestazione energetica (APE). L’attestato ha una validità massima di dieci anni e va aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe energetica dell’edificio o dell’unità. Nei contratti di vendita l’APE va allegato all’atto.
Nella vendita l’APE va allegato all’atto; se manca, le parti rischiano una sanzione da 3.000 a 18.000 euro.
4. Gli impianti
Per gli impianti rifatti l’installatore rilascia la dichiarazione di conformità. Nell’atto si sceglie come regolare la garanzia: chi vende una casa appena ristrutturata di solito consegna le dichiarazioni e garantisce che gli impianti sono a norma; se le carte mancano, lo si scrive chiaramente, così chi compra sa che cosa accetta.
5. Le detrazioni non ancora usate
Se avete usato i bonus per il recupero edilizio, resta da decidere chi porterà in detrazione le rate future. L’art. 16-bis, comma 8, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (testo unico delle imposte sui redditi) dice che con la vendita la detrazione non usata passa a chi compra, salvo diverso accordo tra le parti. Il consiglio che diamo è di decidere già nel preliminare e di scriverlo nell’atto: è un punto che pesa sul prezzo.
Art. 16-bis, comma 8, del testo unico delle imposte sui redditi — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi».
L’articolo 16-bis, comma 8, in sintesi con parole nostre: se la casa su cui si sono fatti i lavori di recupero edilizio viene venduta prima che la detrazione sia stata usata tutta, le rate che restano passano a chi compra, a meno che venditore e acquirente si accordino in modo diverso nell’atto.
Chi ha fatto lavori con il Superbonus deve anche verificare se la vendita fa nascere una plusvalenza tassata: ne parliamo in un articolo dedicato, linkato qui sotto.
Che cosa cambia dal 2027: l’imposta di registro della vendita fino al 31 dicembre 2026 segue il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro); dal 1° gennaio 2027 si applica il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti). Per gli atti firmati dal 2027 cambiano i riferimenti di legge: lo Studio li verifica per ogni atto.
Il testo unico imposta di registro del 1986 — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: è la legge che dice quali atti pagano l’imposta di registro, quanto e chi la paga, compresi gli atti ricevuti dal notaio. Per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 resta il testo di riferimento.
Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 su Normattiva
Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027.
Un esempio
Renato ristruttura il suo appartamento al Vomero: sposta la cucina, ricava un secondo bagno, cambia infissi e caldaia. I lavori partono con una CILA e finiscono a maggio. Qualche mese dopo decide di vendere a Maria Luisa.
Quando ci manda le carte, manca la variazione catastale: la planimetria mostra ancora un solo bagno. L’APE è di sei anni prima, con la vecchia classe. Il geometra di Renato presenta la variazione e il tecnico rifà l’attestato; nel frattempo le parti concordano che le detrazioni residue restano a Renato, e lo scrivono nel preliminare.
Il rogito si fa tre settimane dopo la data sperata, ma senza sorprese: Maria Luisa riceve anche le dichiarazioni di conformità degli impianti e il contratto con l’impresa, utile se in futuro comparissero difetti.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Chiedete al vostro tecnico copia del titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso) e della comunicazione di fine lavori.
- Fate controllare che la planimetria catastale corrisponda alla casa di oggi; se no, fate presentare la variazione prima di fissare il rogito.
- Verificate l’APE: se i lavori hanno cambiato la classe energetica, fatelo rifare.
- Raccogliete le dichiarazioni di conformità degli impianti rifatti.
- Decidete con chi compra a chi restano le detrazioni non ancora usate, e scrivetelo nel preliminare.
- Mandate tutto allo Studio almeno un mese prima della data che avete in mente.
Domande frequenti
Ho fatto i lavori con la CILA: il notaio la vuole vedere?
Sì. Il notaio deve capire se la casa che si vende corrisponde ai titoli edilizi. La CILA con la comunicazione di fine lavori è una delle carte che dimostrano come è stata modificata la casa, e la planimetria catastale deve raccontare la stessa storia.
Dopo la ristrutturazione serve un APE nuovo?
Serve se i lavori hanno cambiato la classe energetica. L’attestato vale al massimo dieci anni, ma va aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe. Nella vendita va allegato all’atto.
Le detrazioni che mi restano passano a chi compra?
Per i lavori di recupero edilizio la regola è questa: con la vendita, la parte di detrazione non ancora usata passa a chi compra, salvo che le parti si accordino diversamente. Conviene deciderlo già nel preliminare e scriverlo nell’atto.
La planimetria non è stata aggiornata: si può vendere lo stesso?
Prima va aggiornata. Nell’atto chi vende dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto, e la legge richiede questa dichiarazione a pena di nullità. Il tecnico presenta la variazione e poi si fissa la data.
Fonti
- Art. 6-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (CILA), su Normattiva
- Art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (agibilità), su Normattiva
- Art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (conformità catastale), su Normattiva
- Art. 6 del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (APE), su Normattiva
- Art. 16-bis del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (detrazioni per il recupero edilizio), su Normattiva
- Agenzia delle Entrate: aggiornamento del catasto fabbricati (Docfa)
Vedi anche
- Conformità urbanistica e catastale: le dichiarazioni che servono all’atto
- Stato legittimo dell’immobile: che cos’è e come si dimostra
- Veranda, sottotetto e CILA tardiva: le irregolarità più comuni a Napoli
- Comprare casa già ristrutturata: quali detrazioni restano nel 2026
- Vendere dopo il Superbonus: quando si paga la plusvalenza
- Conformità catastale: che cosa controlla il notaio prima del rogito
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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