Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Nessun caso reale, nessun cliente: il notaio è tenuto al segreto professionale. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. Tema: Casa · Cambio d’uso · Catasto. La guida sull’argomento è il garage o la cantina sono diventati una stanza.
La situazione
Fuorigrotta, zona stadio. La famiglia Cimmino (nomi di fantasia) vent’anni fa ha chiuso il box al piano terra, ci ha messo una finestra e ne ha fatto una stanza. In catasto risulta ancora C/6, autorimessa; nell’annuncio è «bilocale con doppio ingresso».
Il nodo giuridico
Il passaggio da categoria C/6 a categoria abitativa è un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: non basta rifare la planimetria, serve un titolo edilizio, e il locale deve avere i requisiti igienico-sanitari per essere abitabile.
Come si è risolto
Il notaio ha fermato la corsa al rogito e ha messo intorno al tavolo venditore, compratore e tecnico. È emerso che l’altezza e il rapporto aeroilluminante erano sufficienti e che il piano urbanistico comunale ammetteva il residenziale in quella zona: si è presentata la SCIA per il cambio d’uso con opere, pagata la differenza di oneri, aggiornato il catasto in A/4. In alternativa, il notaio aveva preparato un piano B: vendere il locale per quello che è, C/6, con il prezzo e le dichiarazioni corrispondenti. Il venditore ha scelto di regolarizzare, perché il valore recuperato superava il costo della pratica.
Esito, tempi e costi
Esito. Vedi il paragrafo «Come si è risolto»: la soluzione descritta è quella che lo Studio applica in situazioni analoghe, verificata sui nuovi materiali di studio del 18 settembre 2026.
Tempi. Circa 1,5-4 mesi, senza mutuo, con la pratica edilizia in mezzo (stima dello Studio con lo strumento «Quanto tempo ci vuole»).
Costi. Onorario di massima dello Studio per una compravendita da 90.000 euro con prezzo-valore: circa 950 euro, oltre IVA, contributi e imposte, che vanno a parte e si calcolano sulle norme (oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). Visure, copie e adempimenti accessori sono voci separate del preventivo scritto.
Hai una situazione simile? Chiedi un preventivo scritto e gratuito, oppure prenota una consulenza online (agenda: calendar.app.google/9HHLD48jcFYP8ReK8) o scrivici su WhatsApp al +39 352 2737467. Per approfondire: il garage o la cantina sono diventati una stanza; lo strumento utile: calcolo del valore catastale; i conti negli Strumenti notarili (in particolare il Preventivo automatico), le parole nel Glossario, gli altri Casi concreti.
Fonti per verificare
- Art. 23-ter D.P.R. 380/2001 (cambio di destinazione d’uso), come modificato dal D.L. 69/2024 – normattiva.it
- Codice civile (testo vigente) – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate (schede, circolari e risposte a interpello) – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.