In breve
- Dal 1º gennaio 2024 la vendita di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni genera una plusvalenza tassabile: è la nuova lettera b-bis dell’art. 67 del TUIR, introdotta dall’art. 1, commi 64-67, della legge 213/2023.
- I dieci anni si contano dalla conclusione dei lavori, non dall’acquisto della casa. E basta che il Superbonus abbia riguardato le parti comuni del condominio.
- Due esclusioni: immobili acquisiti per successione e immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti (o, se il possesso è più breve, per la maggior parte di quel periodo).
«Il Superbonus era gratis, no?» Non più, se poi vendi. La legge di bilancio per il 2024 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare, pensata proprio per chi ha ristrutturato con il 110 per cento senza mettere un euro di tasca propria e poi rivende l’immobile rivalutato. Non è una patrimoniale e non riguarda tutti: ma chi non la conosce si accorge del conto solo quando è troppo tardi per rinegoziare il prezzo. Vediamo la regola generale.
Fa parte del percorso: Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida completa
Che cosa dice la legge 213/2023?
L’art. 1, comma 64, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 ha inserito nell’art. 67, comma 1, del TUIR la lettera b-bis: costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati realizzati gli interventi agevolati con il Superbonus (art. 119 del D.L. 34/2020), conclusi da non più di dieci anni alla data della cessione.
Quattro elementi, tutti importanti.
- Cessione a titolo oneroso. Vendita, permuta, conferimento in società, datio in solutum. Non la donazione, che non genera plusvalenza in capo al donante.
- Interventi Superbonus. Efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, eliminazione delle barriere architettoniche: la norma non distingue fra interventi trainanti e trainati, e non richiede che l’aliquota fosse necessariamente il 110 per cento.
- Dieci anni dalla conclusione dei lavori. Non dall’acquisto dell’immobile: è un termine autonomo, che si somma (e non si sostituisce) alla vecchia regola dei cinque anni dall’acquisto della lettera b) dell’art. 67.
- Anche solo le parti comuni. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 13/E del 13 giugno 2024, ha chiarito che basta che gli interventi agevolati siano stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità venduta, anche se dentro casa non è stato toccato nulla.
Quali sono le esclusioni?
La norma ne prevede due, e sono tassative.
- Immobili acquisiti per successione. Chi ha ereditato la casa non paga la plusvalenza da Superbonus, anche se i lavori sono finiti l’anno scorso. Attenzione: l’esclusione vale per la successione, non per la donazione. Chi ha ricevuto in donazione applica le regole ordinarie, e il costo di riferimento è quello sostenuto dal donante.
- Abitazione principale. Sono esclusi gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione oppure, se fra l’acquisto o la costruzione e la cessione è passato meno di dieci anni, per la maggior parte di quel periodo.
La seconda esclusione è la più importante e la più fraintesa. Non basta aver avuto la prima casa come agevolazione: quella è un’altra cosa, ed è spiegata in Agevolazione prima casa: imposte, requisiti, decadenza. Qui conta l’uso effettivo come abitazione principale, cioè la dimora abituale del venditore o di un suo familiare, e conta per quanto tempo. Una casa comprata nel 2019, ristrutturata con il Superbonus nel 2022 e sempre affittata, venduta nel 2026, è pienamente tassabile.
Come si calcola la plusvalenza (art. 68 TUIR)
La plusvalenza è la differenza fra il corrispettivo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto, cioè il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato dei costi inerenti. Fin qui nulla di nuovo. La novità riguarda il trattamento delle spese Superbonus, che normalmente aumenterebbero il costo e quindi ridurrebbero la plusvalenza.
| Situazione | Le spese Superbonus entrano nel costo? |
|---|---|
| Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, lavori conclusi da non più di cinque anni | No: non si computano affatto |
| Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, lavori conclusi da più di cinque e fino a dieci anni | Sì, al 50 per cento |
| Superbonus fruito come detrazione in dichiarazione, oppure con aliquota diversa dal 110% | Si applicano le regole ordinarie sui costi inerenti |
C’è poi un correttivo a favore del contribuente: per gli immobili acquisiti o costruiti da più di cinque anni alla data di inizio degli interventi, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato come sopra, è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Su un acquisto del 2003 questo correttivo pesa parecchio, e conviene farselo calcolare.
Sulla tassazione: la plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e sconta l’IRPEF a scaglioni, oppure — su richiesta espressa del venditore al notaio, resa nell’atto — l’imposta sostitutiva del 26 per cento prevista dall’art. 1, comma 496, della legge 266/2005, estesa alla nuova lettera b-bis dal comma 65 della legge 213/2023. Quale delle due convenga dipende dal tuo reddito complessivo: i conti li trovi nell’articolo 26 per cento in atto dal notaio o IRPEF in dichiarazione?.
Cosa fa il notaio
Il notaio non fa la dichiarazione dei redditi al posto tuo, ma ha un ruolo preciso e non rinviabile. Prima dell’atto chiede se sull’immobile o sulle parti comuni sono stati eseguiti interventi Superbonus, quando si sono conclusi e con quale modalità di fruizione; spiega le conseguenze fiscali prima che il prezzo sia stato deciso, perché dopo è tardi; raccoglie, se il venditore lo chiede, la richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva del 26 per cento, la applica, ne riceve il versamento e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. Verifica inoltre la coerenza con la rendita catastale aggiornata dopo i lavori, tema su cui l’Agenzia ha inviato molte lettere di compliance: ne parliamo in Lettera dell’Agenzia delle Entrate sulla rendita catastale dopo il Superbonus.
Per i conti trovi gli Strumenti notarili, calcolo della plusvalenza; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie raccontate passo passo nei Casi concreti. Vedi anche Plusvalenze immobiliari: quando la vendita di una casa è tassata.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Hai fatto il Superbonus e ora vuoi vendere? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: facciamo il conto della plusvalenza prima che tu accetti un’offerta. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
I dieci anni si contano dall’acquisto o dalla fine dei lavori? +
Dalla conclusione degli interventi agevolati, non dall’acquisto dell’immobile. È un termine autonomo che si aggiunge alla vecchia regola dei cinque anni dall’acquisto: puoi possedere la casa da vent’anni e pagare comunque la plusvalenza, se i lavori Superbonus sono finiti da meno di dieci. La data di conclusione si prova di regola con le abilitazioni amministrative e le comunicazioni di fine lavori.
Il Superbonus l’ha fatto il condominio, io non ho toccato nulla: pago lo stesso? +
Sì. La circolare 13/E del 13 giugno 2024 ha chiarito che è sufficiente che gli interventi agevolati siano stati realizzati sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità ceduta. Il cappotto sulla facciata basta, anche se dentro casa non è cambiato niente.
Ho ereditato la casa: devo pagare la plusvalenza? +
No. La norma esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. Attenzione però: l’esclusione riguarda la successione, non la donazione. Chi vende un immobile ricevuto in donazione applica le regole ordinarie, facendo riferimento al costo sostenuto dal donante.
Se la casa era la mia abitazione principale sono sempre escluso? +
Solo se lo è stata per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione, oppure, se il possesso è stato più breve, per la maggior parte del periodo fra acquisto o costruzione e vendita. Vale anche l’uso da parte dei familiari indicati dall’art. 5, comma 5, del TUIR. Va documentato: residenza, utenze, contratti.
Fonti per verificare
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 (plusvalenze da interventi Superbonus) – normattiva.it
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 5, comma 5, 67, comma 1, lettere b e b-bis, e 68, comma 1 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (plusvalenze da cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus) – agenziaentrate.gov.it
- Art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (imposta sostitutiva del 26 per cento richiesta al notaio) – normattiva.it
- Art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla legge 77/2020 (Superbonus) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e segnalazioni in materia tributaria – notariato.it
- ISTAT, indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (rivalutazione del costo) – istat.it
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