Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida completa per chi vende
Dal 1º gennaio 2024 vendere un immobile su cui sono stati fatti lavori Superbonus può costare caro, anche a chi quei lavori non li ha pagati. Qui trovi la regola, le esclusioni, il calcolo, i casi con i numeri e la scelta fra 26 per cento in atto e IRPEF in dichiarazione.
Pubblicato il 2 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026
In breve
- La norma è l’art. 1, commi 64-67, della legge 213/2023, che ha inserito la lettera b-bis nell’art. 67 del TUIR: è tassabile la cessione onerosa di immobili con interventi Superbonus conclusi da meno di dieci anni.
- Le istruzioni operative sono nella circolare 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate, che ha esteso la regola anche agli interventi eseguiti solo sulle parti comuni.
- Il colpo più duro è sul calcolo: con il 110 per cento più sconto in fattura o cessione del credito, le spese non entrano nel costo nei primi cinque anni e vi entrano al 50 per cento fra il quinto e il decimo.
Questa pagina è il punto di partenza: raccoglie in un posto solo tutto quello che lo Studio ha scritto sulla plusvalenza da Superbonus, nell’ordine in cui conviene leggerlo. Se hai fretta, leggi i tre punti qui sopra e poi la tabella dei tre scenari; se stai per vendere, leggi tutto e porta in Studio i documenti dell’ultima sezione.
Percorso di lettura
Quattro approfondimenti, dal generale al particolare.
- Vendi casa dopo il Superbonus: quando si paga la plusvalenza e quando no — la regola generale, le due esclusioni, il calcolo del costo.
- Quattro casi con i numeri — quanto si paga davvero, con i conti passo passo.
- Le esclusioni e le sei trappole — condominio, pertinenze, quote, donazione, data di fine lavori.
- 26 per cento in atto o IRPEF in dichiarazione? — come si sceglie e cosa fa il notaio.
Collegati, dallo stesso archivio:
- Plusvalenze immobiliari: quando la vendita di una casa è tassata — il quadro generale, oltre il Superbonus.
- Plusvalenza e cinque anni: il compromesso non ferma il tempo — risposta dell’Agenzia 157/2026.
- Superbonus e vendita della quota al fratello — risposta dell’Agenzia 158/2026.
- La lettera dell’Agenzia sulla rendita catastale dopo il Superbonus — il catasto dopo i lavori.
- Spese condominiali arretrate: chi paga quando si vende casa — i documenti da chiedere all’amministratore.
- Casa con abusi e bonus edilizi: si perdono le detrazioni? — quando l’irregolarità edilizia tocca il bonus.
- Flipping immobiliare: comprare, ristrutturare, rivendere — per chi compra per rivendere.
La regola in tre scenari
| Quanto tempo è passato dalla fine dei lavori | Spese Superbonus nel costo (110% con sconto o cessione) | Effetto sulla plusvalenza |
|---|---|---|
| Fino a cinque anni | 0 per cento | Massima: si tassa anche il valore creato dai lavori |
| Da cinque a dieci anni | 50 per cento | Ridotta di metà delle spese agevolate |
| Oltre dieci anni | Non rileva | La lettera b-bis non si applica: restano le regole ordinarie |
A questi tre scenari si aggiunge un correttivo che spesso viene dimenticato: per gli immobili acquisiti o costruiti da più di cinque anni alla data di inizio degli interventi, il costo viene rivalutato con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Su acquisti degli anni Duemila l’effetto è rilevante.
Le due esclusioni, in una riga ciascuna
- Successione: gli immobili acquisiti per successione sono esclusi. La donazione no.
- Abitazione principale: escluso l’immobile che è stato dimora abituale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione, o del periodo di possesso se più breve.
I documenti da mettere insieme prima di vendere
Se hai fatto o subito un Superbonus e stai per vendere, questi sono i documenti che servono. Raccoglierli richiede qualche settimana: conviene iniziare quando decidi di mettere in vendita, non quando la data del rogito è già fissata.
- Atto di acquisto o di provenienza, con le spese inerenti documentate (imposte, onorario, provvigione dell’agenzia).
- Comunicazione di fine lavori o altra abilitazione amministrativa che provi la data di conclusione degli interventi.
- Fatture e prova dei pagamenti, oppure documentazione dello sconto in fattura o della cessione del credito.
- Per gli interventi sulle parti comuni: delibere, riparto millesimale della spesa e attestazione dell’amministratore.
- Asseverazioni, attestati di prestazione energetica e, se rilevante, la documentazione del sismabonus.
- Documenti che provano l’uso come abitazione principale, se pensi di rientrare nell’esclusione: certificati di residenza storici, utenze, contratti.
- Visura catastale aggiornata dopo i lavori, per verificare la rendita.
Cosa fa il notaio
Il notaio fa le domande giuste prima che il prezzo sia deciso; verifica i dati che risultano dagli atti; raccoglie in atto la richiesta di imposta sostitutiva del 26 per cento quando il venditore la sceglie, applica l’imposta, la versa e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate; controlla la coerenza della rendita catastale dopo i lavori; e coordina, quando serve, il lavoro con il commercialista. Su chi fa che cosa leggi Chi fa cosa nell’atto e Come si svolge un atto.
Per i conti trovi gli Strumenti notarili, calcolo della plusvalenza; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie passo passo nei Casi concreti; le schede visive in Schede lampo. Tutte le novità normative sono in Novità.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal d.l. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Stai per vendere dopo un Superbonus? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: mezz’ora per capire se paghi, quanto, e che cosa portare al rogito. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Da quando si applica la nuova plusvalenza? +
Alle cessioni effettuate dal 1º gennaio 2024. Non conta la data dei lavori ai fini della decorrenza della norma: conta la data dell’atto di vendita. La data di fine lavori serve invece a stabilire se sono passati più o meno di dieci anni, e se le spese entrano nel costo.
Devo dirlo al notaio anche se penso di essere escluso? +
Sì, sempre. Il notaio deve conoscere la situazione per informarti correttamente e per redigere l’atto con le dichiarazioni giuste. È anche nel tuo interesse: molte esclusioni si perdono perché nessuno ha chiesto i documenti in tempo utile.
Il Superbonus influisce anche sulla rendita catastale? +
Può influire, sì: dopo interventi rilevanti l’Agenzia delle Entrate ha inviato molte comunicazioni per invitare a verificare l’aggiornamento della rendita. Non è la stessa cosa della plusvalenza, ma si incontrano al momento della vendita, perché la rendita incide su imposte e prezzo-valore. Ne parliamo in questo articolo.
Se vendo a un familiare cambia qualcosa? +
No, se c’è un corrispettivo. La cessione a titolo oneroso è tale anche fra parenti, e la plusvalenza si calcola allo stesso modo. Discorso diverso per la donazione, che non genera plusvalenza in capo al donante ma trasferisce il problema a chi riceve.
Fonti per verificare
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 – normattiva.it
- TUIR, artt. 5, comma 5, 11, 67 e 68 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 13 giugno 2024; risposte a interpello 157/2026 e 158/2026 – agenziaentrate.gov.it
- Art. 1, comma 496, legge 266/2005 (imposta sostitutiva 26 per cento) – normattiva.it
- Art. 119 d.l. 34/2020, convertito dalla legge 77/2020 (Superbonus) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e segnalazioni tributarie – notariato.it
- ISTAT, indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati – istat.it; ENEA, portale detrazioni fiscali – detrazionifiscali.enea.it
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