In breve
- Le esclusioni sono due sole — successione e abitazione principale per la maggior parte del periodo — e la seconda è più stretta di quanto sembri: non basta aver comprato con la «prima casa».
- Le trappole nascono quasi sempre da tre convinzioni sbagliate: «io non ho fatto lavori», «ho venduto solo una quota», «il box è pertinenza, segue la casa».
- Due risposte recenti dell’Agenzia delle Entrate aiutano a orientarsi: la 157 del 2026 sui cinque anni e sulle pertinenze e la 158 del 2026 sulla cessione della quota fra comproprietari.
La regola l’abbiamo vista in Vendi casa dopo il Superbonus: quando si paga la plusvalenza e i conti in Quattro casi con i numeri. Qui parliamo dei punti in cui, in Studio, le persone si sbagliano più spesso. Nessuna di queste sei situazioni è rara: le vediamo tutte, ogni mese.
Fa parte del percorso: Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida completa
Trappola 1: «Io non ho fatto lavori, li ha fatti il condominio»
È la più comune, e la risposta è la più antipatica. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 13/E del 13 giugno 2024, ha chiarito che la nuova plusvalenza scatta anche quando gli interventi agevolati hanno riguardato soltanto le parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità venduta. Il cappotto sulla facciata, il tetto, l’impianto centralizzato: basta uno di questi, e il tuo appartamento entra nel perimetro anche se dentro casa non è stato spostato un chiodo.
Che cosa fare, in concreto: chiedere all’amministratore la data di conclusione dei lavori, la modalità di fruizione (sconto in fattura, cessione del credito o detrazione) e il riparto della spesa imputata alla tua unità. Sono gli stessi documenti che servono per le spese arretrate: ne parliamo in Spese condominiali arretrate: chi paga quando si vende casa.
Trappola 2: «Era la mia prima casa, quindi sono escluso»
No. L’agevolazione prima casa è uno sconto sulle imposte d’acquisto e ha requisiti suoi (residenza nel Comune, assenza di altre case agevolate, e così via): la trovi spiegata in Agevolazione prima casa. L’esclusione dalla plusvalenza richiede invece che l’immobile sia stato abitazione principale, cioè dimora abituale tua o di un tuo familiare, per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione, o per la maggior parte del periodo di possesso se più breve.
Tradotto in anni: se hai comprato nel 2020, ci hai abitato due anni e poi hai affittato fino alla vendita del 2026, non sei escluso, perché la dimora abituale non ha coperto la maggior parte del periodo. Se invece ci hai abitato dal 2020 al 2025 e hai affittato solo l’ultimo anno, l’esclusione opera.
Trappola 3: «Ho venduto solo la mia quota a mio fratello»
Anche la cessione di una quota è una cessione a titolo oneroso, e come tale può generare plusvalenza. Il fatto che la controparte sia un familiare non cambia nulla: non esiste un’esenzione per le vendite in famiglia. È il tema della risposta a interpello 158 del 2026, che abbiamo commentato in Superbonus e vendita della quota al fratello. Attenzione anche alla divisione: quando è puramente dichiarativa non genera plusvalenza, ma se comporta conguagli e assegnazioni eccedenti la quota il discorso cambia. Sul punto leggi Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione.
Trappola 4: «Il box è pertinenza, segue la casa»
Segue la casa nel linguaggio comune e in molti profili civilistici, non nel calcolo delle plusvalenze. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 157 del 10 agosto 2026, ha ricordato due cose: che il quinquennio della lettera b) dell’art. 67 si verifica per ciascun immobile, pertinenze comprese, in base alla rispettiva data di acquisto, e che il compromesso non ferma il tempo, perché conta la data del rogito. Ne abbiamo scritto in Plusvalenza e cinque anni: il compromesso non ferma il tempo.
Per la plusvalenza da Superbonus il ragionamento va fatto per gradi: si guarda su quale immobile (o su quali parti comuni) sono stati eseguiti gli interventi agevolati, e si verifica la data di conclusione. Se il box è in un altro edificio, che non ha fatto Superbonus, quel box resta fuori dalla lettera b-bis e segue solo le regole ordinarie.
Trappola 5: «La casa me l’ha donata mio padre, quindi è come un’eredità»
No, ed è una differenza che vale decine di migliaia di euro. L’esclusione riguarda gli immobili acquisiti per successione. La donazione non è esclusa: chi vende un immobile ricevuto in donazione applica le regole ordinarie e fa riferimento al costo sostenuto dal donante. Se il donante aveva fatto il Superbonus con sconto in fattura, la limitazione sul costo si trascina al donatario. Sui profili civilistici della provenienza donativa, cambiati nel 2025, leggi Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c..
Trappola 6: «I lavori sono finiti quando ho pagato l’ultima fattura»
La data che conta è quella di conclusione degli interventi, e l’Agenzia ha indicato che si prova, in linea di principio, con le abilitazioni amministrative: comunicazione di fine lavori, pratiche edilizie, e in mancanza attestati di prestazione energetica, certificazioni di conformità, altri documenti probanti. Non è la data del bonifico e non è la data del collaudo estetico. Su un immobile prossimo al quinto o al decimo anno, un mese di differenza può valere migliaia di euro: va accertata prima, con il tecnico e con l’amministratore, non il giorno del rogito.
Riepilogo: che cosa esclude e che cosa no
| Situazione | Esclude la plusvalenza da Superbonus? |
|---|---|
| Immobile acquisito per successione | Sì, esclusione espressa |
| Abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni (o del possesso, se più breve) | Sì, se documentata |
| Lavori conclusi da oltre dieci anni | Sì: la lettera b-bis non opera |
| Acquisto con agevolazione prima casa ma immobile locato | No: la prima casa è un’altra cosa |
| Superbonus eseguito solo sulle parti comuni | No: rientra comunque |
| Vendita della sola quota, anche a un familiare | No: è cessione a titolo oneroso |
| Immobile ricevuto in donazione | No: si guarda al costo del donante |
| Donazione fatta dal proprietario (invece della vendita) | Non genera plusvalenza in capo al donante, ma sposta il problema in avanti |
Cosa fa il notaio
Il notaio fa le domande giuste al momento giusto: da quanto possiedi l’immobile, come ti è arrivato, chi ci ha abitato e per quanto, quali lavori sono stati fatti sull’unità e sulle parti comuni, quando sono finiti, come sono stati pagati. Da quelle risposte dipende una cifra che entra nel prezzo. Poi, se il venditore sceglie l’imposta sostitutiva del 26 per cento, raccoglie la richiesta in atto, applica e versa l’imposta e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. Nei casi complessi lavora insieme al commercialista: leggi Chi fa cosa nell’atto.
Per i conti trovi gli Strumenti notarili, calcolo della plusvalenza; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; storie passo passo nei Casi concreti.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal d.l. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Non sei sicuro di rientrare in un’esclusione? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: guardiamo insieme atto di provenienza, residenze e documenti dei lavori. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Come dimostro che la casa era la mia abitazione principale? +
Con la residenza anagrafica, che è l’indizio più forte, e con gli elementi di fatto che confermano la dimora abituale: utenze intestate e consumi coerenti, corrispondenza, eventuali contratti. Se ci ha abitato un familiare, servono i suoi documenti e la prova del rapporto di parentela o affinità nei limiti dell’art. 5, comma 5, del TUIR.
Se dono la casa invece di venderla, evito la plusvalenza? +
La donazione non genera plusvalenza in capo a chi dona, perché non c’è corrispettivo. Ma sposta il problema: chi riceve, se poi vende, applica le regole ordinarie facendo riferimento al costo sostenuto dal donante, limitazioni Superbonus comprese. E la donazione ha conseguenze civilistiche e fiscali proprie, da valutare con attenzione.
La vendita all’asta o l’esproprio contano come cessione? +
La norma parla di cessione a titolo oneroso, e la giurisprudenza e la prassi hanno da tempo chiarito che vi rientrano le vendite forzate. Per gli indennizzi espropriativi esistono regole specifiche nell’art. 11 della legge 413/1991. È una materia in cui conviene chiedere una verifica puntuale prima dell’atto o dell’incasso.
Che succede se ho fatto il Superbonus con aliquota diversa dal 110 per cento? +
L’immobile rientra comunque nel perimetro della lettera b-bis se gli interventi erano agevolati ai sensi dell’art. 119 del d.l. 34/2020 e sono conclusi da meno di dieci anni. Cambia però il calcolo del costo: la regola che azzera o dimezza le spese opera quando si è fruito dell’aliquota del 110 per cento con sconto in fattura o cessione del credito. Negli altri casi valgono le regole ordinarie sui costi inerenti.
Fonti per verificare
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 – normattiva.it
- TUIR, artt. 5, comma 5, 67, comma 1, lettere b e b-bis, e 68, comma 1 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 13 giugno 2024; risposta n. 157 del 10 agosto 2026 (cinque anni e pertinenze); risposta n. 158 del 2026 (cessione della quota fra comproprietari) – agenziaentrate.gov.it
- Art. 11 della legge 30 dicembre 1991, n. 413 (indennità di esproprio) – normattiva.it
- Art. 1, comma 496, legge 266/2005 (imposta sostitutiva 26 per cento) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi e segnalazioni tributarie – notariato.it
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