In breve
- La regola è semplice a dirsi e antipatica a leggersi: se hai usato il 110 per cento con sconto in fattura o cessione del credito, quelle spese non aumentano il costo dell’immobile nei primi cinque anni dalla fine dei lavori, e lo aumentano solo al 50 per cento fra il quinto e il decimo anno.
- Il risultato è che la plusvalenza può essere molto più alta di quella «percepita»: si tassa anche il valore creato con soldi pubblici.
- Due correttivi a favore di chi vende: la rivalutazione ISTAT del costo per gli immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni prima dell’inizio dei lavori, e la possibilità di chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26 per cento.
La regola generale l’abbiamo spiegata in Vendi casa dopo il Superbonus: quando si paga la plusvalenza. Qui facciamo la cosa che serve davvero: i conti. Quattro casi, tutti inventati a scopo esemplificativo, con numeri tondi scelti per far vedere il meccanismo. Le cifre del tuo caso vanno calcolate sui tuoi documenti: qui si impara a leggere il problema.
Fa parte del percorso: Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida completa
Caso 1: casa affittata, venduta tre anni dopo la fine dei lavori
Antonio, appartamento a Fuorigrotta sempre affittato
- Acquisto nel 2018 a 160.000 euro; spese notarili e imposte inerenti all’acquisto: 9.000 euro.
- Superbonus 110% con sconto in fattura, lavori conclusi a giugno 2022: spese agevolate 90.000 euro (cappotto e infissi, quota condominiale più trainati).
- Vendita a maggio 2025 a 265.000 euro. L’immobile è sempre stato locato: nessuna esclusione per abitazione principale.
Costo riconosciuto: 160.000 + 9.000 = 169.000 euro. Le spese Superbonus non entrano (meno di cinque anni dalla fine lavori). Plusvalenza: 265.000 − 169.000 = 96.000 euro. Con l’imposta sostitutiva del 26%: 24.960 euro.
È il caso più pesante, ed è anche il più frequente fra chi ha usato il Superbonus su una seconda casa o su un immobile da reddito. Antonio ha in mano 265.000 euro, ma quasi centomila di quel valore sono stati creati da lavori che non ha pagato lui. La norma tassa esattamente quello.
Caso 2: stessa casa, venduta sette anni dopo i lavori
Antonio aspetta: vendita a settembre 2029
- Stessi dati di partenza; prezzo di vendita ipotizzato 275.000 euro.
- Dalla fine dei lavori (giugno 2022) sono passati più di cinque anni e meno di dieci.
Costo riconosciuto: 169.000 + il 50% delle spese Superbonus (45.000) = 214.000 euro. Plusvalenza: 275.000 − 214.000 = 61.000 euro. Con l’imposta sostitutiva del 26%: 15.860 euro.
Fra il caso 1 e il caso 2 ballano circa 9.000 euro di imposta, a parità di tutto il resto. È il motivo per cui, quando il quinto anno dalla fine dei lavori è vicino, la data del rogito diventa una decisione economica e non una questione di agenda. Vale lo stesso ragionamento fatto per i cinque anni ordinari nell’articolo Plusvalenza e cinque anni: il compromesso non ferma il tempo: conta la data dell’atto, non quella del preliminare.
Caso 3: casa ereditata, con Superbonus fatto dal condominio
Lucia eredita dalla madre un appartamento al Vomero
- Successione aperta nel 2021; valore dichiarato in successione 210.000 euro.
- Il condominio esegue il Superbonus sulle parti comuni con cessione del credito, fine lavori dicembre 2023.
- Lucia vende a ottobre 2026 a 290.000 euro.
Nessuna plusvalenza da Superbonus: la norma esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. E nemmeno la plusvalenza ordinaria della lettera b), che non si applica agli immobili pervenuti per successione. Imposta dovuta: zero.
Caso 4: Superbonus fruito come detrazione in dichiarazione
Vincenzo ha pagato i lavori di tasca sua
- Acquisto nel 2010 a 140.000 euro, più 8.000 euro di costi inerenti.
- Superbonus nel 2022 per 70.000 euro, pagati con bonifico e portati in detrazione in dichiarazione in dieci quote: nessuno sconto in fattura, nessuna cessione del credito.
- Vendita nel 2027 a 280.000 euro.
La limitazione dell’art. 68 opera quando si sono usati sconto in fattura o cessione del credito con l’aliquota del 110%. Fuori da quel perimetro valgono le regole ordinarie sui costi inerenti: le spese entrano nel costo. Costo: 140.000 + 8.000 + 70.000 = 218.000 euro, da rivalutare ISTAT perché l’immobile era posseduto da più di cinque anni all’inizio dei lavori. Plusvalenza: molto più contenuta, e in alcuni casi azzerata dalla rivalutazione.
Questo quarto caso spiega perché chi ha potuto permettersi di anticipare i soldi si trova oggi in una posizione fiscale migliore. Non è una scelta politica da commentare: è un dato da conoscere, perché cambia il prezzo a cui conviene vendere.
Riepilogo dei quattro casi
| Caso | Modalità Superbonus | Anni dalla fine lavori | Spese nel costo | Esito |
|---|---|---|---|---|
| 1. Casa affittata | 110% con sconto in fattura | 3 | 0% | Plusvalenza 96.000 euro; 26% = 24.960 euro |
| 2. Stessa casa più avanti | 110% con sconto in fattura | 7 | 50% | Plusvalenza 61.000 euro; 26% = 15.860 euro |
| 3. Casa ereditata | Cessione del credito, parti comuni | 3 | Non rileva | Esclusa: immobile acquisito per successione |
| 4. Detrazione in dichiarazione | Nessuno sconto né cessione | 5 | 100%, con rivalutazione ISTAT | Plusvalenza fortemente ridotta |
Tutti i casi sono inventati a scopo esemplificativo: nomi, importi e date non corrispondono a persone o pratiche reali. Il calcolo del tuo caso dipende dai documenti, dalla data esatta di conclusione dei lavori e dai costi inerenti effettivamente documentati.
Cosa fa il notaio
Il notaio raccoglie i dati che servono per il calcolo (atto di provenienza, fatture, comunicazioni di fine lavori, delibere condominiali e riparti), spiega il meccanismo prima che il prezzo sia deciso, riceve in atto la richiesta dell’imposta sostitutiva del 26 per cento se il venditore la sceglie, ne cura il versamento e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Quando il quinto o il decimo anno è vicino, aiuta a calendarizzare la firma con cognizione di causa. Il conto definitivo in dichiarazione resta materia del commercialista, con cui lo Studio si coordina volentieri: su chi fa che cosa leggi Chi fa cosa nell’atto.
Per i conti trovi gli Strumenti notarili, calcolo della plusvalenza; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; l’elenco dei documenti in Documenti da portare in Studio; e storie passo passo nei Casi concreti.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Vuoi sapere quanto pagheresti tu? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: portaci atto di acquisto, fatture e fine lavori e facciamo il conto insieme. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Conviene aspettare il quinto anno dalla fine dei lavori? +
Dal punto di vista fiscale sì, perché dal quinto anno in poi metà delle spese Superbonus torna a ridurre la plusvalenza. Ma la convenienza va pesata con il mercato, con i costi di mantenimento e con le esigenze personali: rimandare di due anni una vendita per risparmiare novemila euro di imposta non conviene se nel frattempo il prezzo scende di ventimila.
Le spese notarili dell’acquisto aumentano il costo? +
Sì: l’art. 68 del TUIR consente di aumentare il prezzo di acquisto di ogni costo inerente al bene, quindi imposte di registro o IVA, onorario notarile, provvigione dell’agenzia, spese incrementative documentate. Servono i documenti: fatture e quietanze, non ricordi.
Come funziona la rivalutazione ISTAT? +
Per gli immobili acquisiti o costruiti da più di cinque anni alla data di inizio degli interventi, il costo determinato secondo le regole viste viene rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Su acquisti lontani nel tempo l’effetto è rilevante e può ridurre molto la plusvalenza.
Il box e la cantina fanno storia a sé? +
Per la plusvalenza ordinaria dei cinque anni sì, e l’Agenzia lo ha confermato: ogni immobile, pertinenze comprese, va verificato singolarmente in base alla propria data di acquisto. Per la plusvalenza da Superbonus il riferimento è invece l’esecuzione degli interventi agevolati su quell’immobile o sulle parti comuni dell’edificio. Se hai pertinenze comprate in momenti diversi, fallo verificare prima di fissare il rogito.
Fonti per verificare
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 – normattiva.it
- TUIR, artt. 67, comma 1, lettere b e b-bis, e 68, comma 1 (determinazione del costo e rivalutazione ISTAT) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 13 giugno 2024 e risposte a interpello in materia di plusvalenze immobiliari – agenziaentrate.gov.it
- Art. 1, comma 496, legge 266/2005 (imposta sostitutiva 26 per cento) – normattiva.it
- ISTAT, indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati – istat.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, studi tributari e Guide per il cittadino – notariato.it
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