Riassunto in 10 punti
Se hai due minuti e non dieci, leggi solo questo.
- Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.).
- «Anno» significa anno di gestione del condominio, quello del rendiconto approvato: spesso non coincide con l’anno solare.
- Il condominio può chiedere il pagamento a chi compra anche se il debito non è suo: l’acquirente paga e poi si rivale sul venditore.
- Gli accordi fra venditore e compratore («le spese arretrate le paga lui») non si oppongono al condominio: valgono solo fra le parti.
- Chi vende resta obbligato in solido fino a quando all’amministratore non arriva copia autentica dell’atto (art. 63, comma 5): la comunicazione va fatta subito.
- I lavori straordinari li paga chi era proprietario quando l’assemblea ha approvato l’esecuzione dei lavori, non chi è proprietario quando i lavori si fanno o si pagano.
- Conta la delibera attuativa, quella che decide opere e importo: le delibere preparatorie (incarico al tecnico, richiesta di preventivi) non fanno nascere l’obbligo.
- Prima di firmare chiedi all’amministratore l’attestazione dell’art. 1130, n. 9, c.c.: stato dei pagamenti, spese deliberate e liti in corso.
- Se il condominio ha deliberato lavori importanti, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’opera (art. 1135, n. 4, c.c.): chiedi se è stato versato e da chi.
- Dopo un Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito, la vendita entro dieci anni dalla fine dei lavori può generare plusvalenza tassata: verificalo prima di fissare il prezzo.
In breve
- La legge protegge il condominio, non il compratore: l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile rende chi subentra solidalmente obbligato per l’anno in corso e per quello precedente.
- Fra venditore e compratore, invece, il criterio è un altro: paga chi era proprietario al momento della delibera che approva l’esecuzione dei lavori straordinari.
- Il rimedio pratico esiste ed è semplice: attestazione dell’amministratore prima del compromesso, clausola chiara in atto, trattenuta di una somma a garanzia e comunicazione immediata dell’atto all’amministratore.
«Ho comprato a gennaio e a marzo mi è arrivata l’ingiunzione per il rifacimento del tetto deliberato due anni fa.» È una delle telefonate più frequenti dopo un rogito, e quasi sempre nasce dallo stesso equivoco: si crede che chi compra prenda la casa «pulita», mentre la legge, verso il condominio, ragiona in modo diverso. La buona notizia è che il problema si vede prima, con due documenti e tre righe in atto. Vediamo come.
Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio
Chi paga le spese condominiali arretrate dopo il rogito?
Bisogna tenere separati due piani, perché rispondono a regole diverse e vengono continuamente confusi.
Verso il condominio vale l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». Solidalmente vuol dire che l’amministratore può chiedere tutto a chi compra, senza dover prima inseguire chi ha venduto. Non è una punizione per l’acquirente: è il modo con cui la legge garantisce al condominio di incassare le spese comuni, che servono a tenere in piedi l’edificio dove quell’appartamento si trova.
Due precisazioni che valgono soldi. La prima: «anno in corso e quello precedente» si legge riferito all’anno di gestione condominiale, cioè al periodo del rendiconto approvato dall’assemblea, che in molti condomìni va da luglio a giugno o da settembre ad agosto e non coincide con l’anno solare. La seconda: la solidarietà riguarda i contributi, cioè le quote nascenti da uno stato di ripartizione approvato; non copre qualunque pretesa generica dell’amministratore.
Fra venditore e compratore, invece, la regola è quella che vedremo più avanti: paga chi era proprietario al momento in cui l’assemblea ha deliberato l’esecuzione dei lavori. Chi ha pagato al condominio senza essere il vero debitore ha azione di regresso verso l’altro. E attenzione al comma 5 dello stesso art. 63: «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Tradotto: finché l’amministratore non riceve copia autentica dell’atto, anche il venditore continua a rispondere. Mandare la copia è nell’interesse di tutti e due.
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A cosa serve l’attestazione dell’amministratore (art. 1130, n. 9, c.c.)?
L’art. 1130, n. 9, del codice civile obbliga l’amministratore a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso». È il documento che fa la differenza tra un acquisto informato e una sorpresa. Va chiesto prima del compromesso, non il giorno del rogito, e va letto per intero, perché le tre informazioni che contiene pesano in modo diverso:
- Stato dei pagamenti: quanto il venditore deve al condominio a oggi, ordinario e straordinario.
- Spese deliberate e non ancora pagate: la voce più insidiosa, perché un debito può essere nato con una delibera di due anni fa e diventare esigibile dopo il rogito.
- Liti in corso: una causa contro l’impresa che ha rifatto il tetto, o un ricorso contro una delibera, può generare costi futuri e va valutata.
Se l’amministratore non risponde o risponde in modo generico, insisti per iscritto: la richiesta scritta serve anche a dimostrare la tua diligenza se poi nasce un contenzioso. Chiedi anche l’ultimo rendiconto approvato, il preventivo di gestione in corso, i verbali delle ultime tre assemblee e il regolamento di condominio: su quest’ultimo abbiamo scritto Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale?, perché un regolamento contrattuale può vietare usi che davi per scontati.
Lavori straordinari deliberati prima del rogito: chi li paga?
Qui la giurisprudenza è netta e costante: l’obbligo di contribuzione nasce con la delibera che approva l’esecuzione dei lavori, e grava su chi era proprietario in quel momento, indipendentemente da quando i lavori vengono eseguiti o materialmente pagati (fra le tante, Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2021, n. 11199). Se la delibera è anteriore al rogito, quindi, la spesa resta al venditore anche se il cantiere apre sei mesi dopo, quando in casa c’è già il compratore.
La Cassazione ha poi chiarito quale delibera conta davvero: non quella preparatoria, con cui l’assemblea dà un incarico a un tecnico o chiede preventivi, ma quella attuativa, che individua le opere e ne approva l’importo (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2025, n. 24236). Prima di quella delibera non c’è nessun debito: c’è solo un’intenzione. Nella pratica significa che, quando in assemblea si è parlato di rifare la facciata due anni fa ma la spesa è stata approvata solo il mese scorso, la spesa è del proprietario di oggi.
Una precisazione, perché il numero circola spesso a sproposito: le Sezioni Unite 14 aprile 2021, n. 9839 non si occupano di chi paga fra venditore e compratore. Riguardano un tema vicino ma diverso: quando una delibera che approva il riparto è nulla (per esempio perché modifica i criteri legali o contrattuali di ripartizione, materia che richiede il consenso di tutti) e quando invece è solo annullabile, cioè impugnabile entro trenta giorni dall’art. 1137 c.c. La distinzione conta perché una delibera annullabile non impugnata resta efficace, e il debito va pagato anche se il riparto era sbagliato.
E se il venditore rifiuta di pagare? L’acquirente che ha subito il decreto ingiuntivo paga il condominio e poi agisce in regresso. È una causa che si vince, ma costa tempo e denaro: molto meglio prevenire con una trattenuta sul prezzo, di cui parliamo più avanti.
Come si ripartiscono le spese: millesimi, ascensore, lastrico solare
Prima ancora di chiedersi «chi paga», conviene sapere «quanto». Il codice civile detta tre criteri e un’eccezione.
| Norma | Che cosa riguarda | Come si divide |
|---|---|---|
| Art. 1123, comma 1 | Spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune, per le innovazioni | In proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi, salvo diversa convenzione |
| Art. 1123, comma 2 | Cose destinate a servire i condomini in misura diversa | In proporzione all’uso che ciascuno può farne |
| Art. 1123, comma 3 | Edificio con più scale, cortili, lastrici, opere o impianti che servono solo una parte | Solo dal gruppo di condomini che ne trae utilità |
| Art. 1124 | Scale e ascensore: manutenzione, sostituzione, ricostruzione | Metà per millesimi, metà in proporzione all’altezza di piano |
| Art. 1125 | Solai, volte e soffitti fra due piani | In parti uguali fra i due proprietari; pavimento a chi sta sopra, intonaco e decorazioni a chi sta sotto |
| Art. 1126 | Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo | Un terzo a chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi ai proprietari dei piani sottostanti coperti |
La tabella millesimale non crea diritti: fotografa i valori delle singole proprietà. Per questo, se è solo la traduzione dei criteri di legge, può essere approvata a maggioranza; se invece introduce criteri diversi da quelli legali, serve il consenso di tutti i condomini, perché equivale a una convenzione. Se hai unito due appartamenti, hai ampliato un sottotetto o hai chiuso un balcone, la tabella potrebbe non corrispondere più alla realtà: sono le stesse irregolarità che bloccano una vendita, e ne parliamo in Ho unito due appartamenti senza dirlo a nessuno: posso vendere? e in Vendere casa con una veranda o un sottotetto «sistemato».
Fondo speciale, Superbonus e cessione del credito: cosa chiedere
Quando l’assemblea approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’art. 1135, n. 4, del codice civile impone di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori sono affidati con un contratto che prevede pagamenti a stati di avanzamento, il fondo può essere costituito «in relazione ai singoli pagamenti dovuti». È una garanzia per l’impresa e per il condominio, ma per chi compra è soprattutto un’informazione: se il fondo è stato deliberato e il venditore non ha versato la sua quota, quel debito esiste già, anche se il cantiere non è ancora partito.
Con i bonus edilizi la fotografia si complica, e vanno fatte tre domande all’amministratore, per iscritto:
- Come è stato pagato il lavoro? Con sconto in fattura, con cessione del credito o con pagamento diretto e detrazione in dichiarazione. La differenza cambia il conto finale del venditore, e a volte anche il prezzo.
- Ci sono quote non coperte dal bonus? Spese escluse, lavori extra, importi eccedenti i massimali: restano a carico dei condomini e spesso arrivano a conguaglio molto dopo.
- Ci sono contestazioni aperte su asseverazioni, visti di conformità o crediti sospesi? Se sì, la lite è «in corso» ai sensi dell’art. 1130, n. 9, e va dichiarata.
C’è poi un effetto che riguarda direttamente chi vende. Dal 1º gennaio 2024 la cessione a titolo oneroso di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni può generare una plusvalenza tassabile (art. 1, commi 64-67, legge 213/2023, che ha introdotto la lettera b-bis nell’art. 67 del TUIR), e la regola vale anche quando i lavori hanno riguardato soltanto le parti comuni del condominio. Non è una tassa sul condominio: è una tassa sulla vendita, e va calcolata prima di trattare il prezzo. Ne abbiamo scritto in Plusvalenza dopo il Superbonus: la guida e in Lettera dell’Agenzia delle Entrate sulla rendita catastale dopo il Superbonus.
Come si scrive in atto: morosità, trattenuta e comunicazione all’amministratore
Non esiste una formula magica, ma esistono quattro accorgimenti che funzionano quasi sempre.
- Dichiarazione del venditore sull’assenza di morosità e sull’esistenza o meno di delibere di spesa straordinaria non ancora eseguite, con allegazione dell’attestazione dell’amministratore.
- Clausola di accollo espressa: chi paga cosa, con richiamo puntuale alle delibere già approvate. Vale fra le parti e fonda il regresso; non vincola il condominio, ma è proprio il regresso che serve.
- Somma trattenuta a garanzia fino all’attestazione di saldo, depositata dal notaio sul conto dedicato quando le parti lo chiedono: è lo stesso meccanismo del conto dedicato, e si scioglie in pochi giorni quando l’amministratore conferma.
- Comunicazione all’amministratore con copia autentica dell’atto, subito dopo il rogito: chiude la solidarietà del venditore ai sensi dell’art. 63, comma 5, e mette l’acquirente nell’elenco dei condomini con i suoi dati esatti.
Un caso napoletano, con i numeri
Caso inventato a scopo esemplificativo: i nomi e le cifre non corrispondono a persone reali. Rosaria vende un appartamento in un palazzo al Vomero. Il compratore, Ciro, chiede l’attestazione dell’amministratore e scopre due cose: 1.480 euro di quote ordinarie non versate e, soprattutto, una delibera del marzo precedente che approva il rifacimento dei frontalini dei balconi per 96.000 euro complessivi, con quota millesimale dell’appartamento pari a 4.300 euro; i lavori partiranno a primavera. Nessuno dei due lo sapeva: l’agenzia aveva parlato genericamente di «lavori che forse si faranno».
La soluzione è stata semplice. Rosaria ha saldato i 1.480 euro prima del rogito. Sui 4.300 euro dei frontalini si è applicata la regola: la delibera attuativa è anteriore all’atto, quindi la spesa resta a lei. In atto si è scritta la clausola, e dal prezzo si sono trattenuti 4.500 euro, versati sul conto dedicato del notaio e svincolati a favore del condominio quando l’amministratore ha emesso la richiesta di versamento al fondo speciale. Ciro ha comprato sapendo esattamente quanto avrebbe speso; Rosaria non ha subito richieste a sorpresa dodici mesi dopo. Costo dell’operazione: una email all’amministratore e tre righe in più nell’atto.
Cosa fa il notaio
Il notaio non è l’amministratore del condominio e non certifica lo stato dei pagamenti: quel documento lo rilascia l’amministratore. Il notaio fa altro, e serve. Spiega alle parti la doppia regola — solidarietà verso il condominio, riparto fra loro — prima che il prezzo sia già stato deciso; chiede l’attestazione dell’art. 1130, n. 9, e i verbali, e li allega o li richiama in atto; scrive la clausola sugli arretrati in modo che regga in giudizio, distinguendo le delibere attuative da quelle preparatorie; gestisce, se le parti lo chiedono, la somma trattenuta a garanzia sul conto dedicato; verifica se il regolamento è contrattuale e se va menzionato; e, sul fronte fiscale, controlla se la vendita rientra in una delle ipotesi di plusvalenza, Superbonus compreso.
Per stimare imposte e importi trovi gli Strumenti notarili, riparto delle spese condominiali; le parole tecniche sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti e l’elenco di ciò che serve in Documenti da portare in Studio. Situazioni simili raccontate passo passo sono nei Casi concreti. Se la lite condominiale è già aperta, leggi Lite di condominio: si deve andare in mediazione prima del giudice?.
Sull’onorario, per chiarezza: l’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima; resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio.
Stai comprando o vendendo in un condominio con lavori in corso? Chiedi il preventivo per la compravendita oppure prenota una consulenza online: leggiamo insieme l’attestazione dell’amministratore e i verbali, e ti diciamo cosa scrivere nel compromesso prima che sia tardi. Studio Notarile Marco Fiorentino, Viale Antonio Gramsci 19, 80122 Napoli · segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Domande frequenti
Il condominio può chiedere a me, che ho appena comprato, i debiti del venditore? +
Sì, ma entro un limite: l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile rende chi subentra obbligato in solido per i contributi dell’anno di gestione in corso e di quello precedente. Per gli anni più vecchi il condominio deve rivolgersi al venditore. Se paghi un debito che non è tuo, hai azione di regresso verso chi ti ha venduto.
Abbiamo scritto nel compromesso che gli arretrati li paga il venditore: basta? +
Basta fra voi due, non verso il condominio. L’accordo non si oppone all’amministratore, che resta libero di chiedere il pagamento a chi è titolare oggi. La clausola serve però a fondare il regresso: per questo va scritta bene e, meglio ancora, accompagnata da una somma trattenuta a garanzia fino all’attestazione di saldo.
I lavori del tetto sono stati deliberati prima del rogito ma partono dopo: chi paga? +
Paga chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato l’esecuzione dei lavori e il relativo importo, quindi il venditore. Non conta la data di apertura del cantiere né quella dei pagamenti all’impresa. Attenzione alla natura della delibera: quella solo preparatoria, con cui si incarica un tecnico o si chiedono preventivi, non fa nascere alcun obbligo.
Devo comunicare io la vendita all’amministratore? +
È interesse di entrambe le parti farlo subito, con copia autentica dell’atto. Finché l’amministratore non la riceve, chi ha venduto resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi che maturano, ai sensi dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c. Lo Studio può occuparsene insieme agli altri adempimenti successivi all’atto.
Fonti per verificare
- Art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (riscossione dei contributi, solidarietà di chi subentra e di chi cede) – normattiva.it
- Codice civile, artt. 1123, 1124, 1125, 1126 (ripartizione delle spese), 1130, n. 9 (attestazione dell’amministratore), 1135, n. 4 (fondo speciale) e 1137 (impugnazione delle delibere) – normattiva.it
- Corte di cassazione, sezioni unite, 14 aprile 2021, n. 9839 (delibere di riparto: nullità e annullabilità) e sez. II, 28 aprile 2021, n. 11199; sez. II, 30 agosto 2025, n. 24236 (rilevanza della delibera attuativa) – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 320-2013/C e Guide per il cittadino sul condominio – notariato.it
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 (plusvalenza da interventi Superbonus) – normattiva.it; Agenzia delle Entrate, circolare 13/E del 13 giugno 2024 – agenziaentrate.gov.it
- Comune di Napoli, tributi locali e servizi al cittadino (TARI, IMU, cambio di residenza dopo l’atto) – comune.napoli.it
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