In breve
- Le controversie in materia di condominio sono materia di mediazione obbligatoria: senza il tentativo, la domanda è improcedibile (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010).
- Dal 30 giugno 2023 l’amministratore è legittimato ad attivare la mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi senza una delibera preventiva (art. 5-ter D.Lgs. 28/2010): ma l’accordo o la proposta del mediatore vanno poi approvati dall’assemblea con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.
- Per impugnare una delibera i giorni sono trenta dalla delibera (per i dissenzienti e astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti): la domanda di mediazione impedisce la decadenza, ma solo se è depositata in tempo e presso l’organismo giusto.
Nei palazzi di Napoli si litiga su tre cose: le spese, il lastrico e chi ha chiuso un balcone. Prima di andare dal giudice, però, c’è un passaggio che la legge impone e che molti scoprono tardi, quando l’avvocato dice che la causa è improcedibile: la mediazione. Dal 2023 le regole sono cambiate, e in meglio, ma c’è un dettaglio che continua a far perdere cause perfettamente vincibili.
Quali liti di condominio passano dalla mediazione?
Il perimetro lo fissa l’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile: sono controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del D.Lgs. 28/2010, quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile (gli artt. 1117 e seguenti) e degli artt. da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione.
Tradotto in casi concreti: impugnazione di delibere, riparto delle spese e tabelle millesimali, uso e modifica delle parti comuni, innovazioni, lastrico solare e terrazze a livello, distacco dall’impianto centralizzato, sopraelevazioni, regolamento condominiale assembleare, nomina e revoca dell’amministratore.
Non ci passano invece, di regola, i decreti ingiuntivi per il recupero delle quote finché si resta nella fase monitoria: la mediazione non è condizione di procedibilità per i procedimenti per ingiunzione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione. Dopo, però, il giudice dell’opposizione dispone quasi sempre la mediazione.
Chi ci va, l’amministratore o i condomini?
Qui sta la novità più importante degli ultimi anni. Prima della riforma l’amministratore doveva farsi autorizzare dall’assemblea perfino per aderire a una mediazione, e bastava un’assemblea andata deserta per far saltare tutto. Oggi l’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010 stabilisce che l’amministratore di condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.
Il contrappeso è nella seconda parte della norma: il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea, che delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’art. 1136 del codice civile. In mancanza di approvazione entro quel termine, la conciliazione si intende non conclusa.
È un meccanismo elegante: l’amministratore può trattare senza chiedere il permesso ogni volta, ma non può impegnare il condominio senza il voto. Chi amministra deve però ricordarsi di due cose: mettere nell’accordo un termine realistico per convocare l’assemblea, e verificare quale maggioranza serve per quel contenuto, perché su innovazioni o modifiche di destinazione il quorum è più alto.
Dove si deposita la domanda e quali termini non si perdono
Il termine per impugnare una delibera è di trenta giorni (art. 1137 c.c.), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e per gli astenuti, e dalla data della comunicazione del verbale per gli assenti. È un termine di decadenza, cioè non si interrompe: si può solo impedire che scada.
La domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta (art. 8, comma 2, D.Lgs. 28/2010). Se la mediazione fallisce, la domanda giudiziale va proposta entro il termine residuo, calcolato dal deposito del verbale negativo. È un conteggio che va fatto con la penna in mano.
Sulla competenza territoriale, la regola generale dell’art. 4 del D.Lgs. 28/2010 porta all’organismo del luogo del giudice territorialmente competente per la controversia: per il condominio, il tribunale del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Depositare la domanda presso un organismo sbagliato non è una sottigliezza: l’altra parte può eccepirlo e il tentativo rischia di non valere.
E se la lite riguarda il regolamento o le tabelle?
Bisogna distinguere. Il regolamento assembleare e le tabelle millesimali approvate in assemblea si contestano e si modificano con le regole condominiali, e la mediazione è la sede naturale per farlo senza vent’anni di cause: basta che l’accordo sia poi approvato dall’assemblea con la maggioranza corretta.
Il regolamento contrattuale, invece, contiene spesso limiti all’uso delle proprietà esclusive — il divieto di destinare l’appartamento a bed and breakfast, per esempio — e ha natura di vincolo convenzionale: per modificarlo serve l’unanimità dei proprietari e un atto notarile trascritto, altrimenti chi compra dopo non ne è vincolato. La mediazione può costruire il consenso, ma la firma finale va formalizzata.
Se dall’accordo nasce un vincolo reale sulle proprietà esclusive, o la modifica di una destinazione di parte comune, o la costituzione di un diritto di uso esclusivo, allora l’autentica del notaio e la trascrizione tornano obbligatorie: altrimenti il nuovo assetto vale solo per chi era presente quel giorno.
Un caso a Chiaia: il lastrico che perde e il riparto sbagliato
Nel palazzo di Anna e Salvatore (nomi di fantasia) a Chiaia il lastrico solare di uso esclusivo di un attico perde e allaga il sottostante. L’assemblea delibera i lavori addebitando l’intera spesa al proprietario dell’attico. Lui impugna, convinto che la spesa vada ripartita con il criterio dell’art. 1126 del codice civile: un terzo a chi ha l’uso esclusivo, due terzi a tutti i condomini dell’edificio cui il lastrico serve da copertura.
L’avvocato deposita la domanda di mediazione al ventiseiesimo giorno. In mediazione un tecnico nominato di comune accordo distingue la parte di danno dovuta alla mancata manutenzione del titolare dell’uso esclusivo da quella dovuta al degrado dell’impermeabilizzazione originaria. Ne esce un riparto misto, che nessun giudice avrebbe potuto costruire così.
L’amministratore porta l’accordo in assemblea entro i quarantacinque giorni previsti nel verbale: approvato. Il lastrico viene rifatto prima dell’inverno. Senza mediazione, con i tempi della causa, l’acqua avrebbe continuato a scendere per almeno due stagioni.
Cosa fa il notaio
- Legge il regolamento e dice se è assembleare o contrattuale, perché da lì dipende quale maggioranza serve e se occorre un atto trascritto.
- Verifica i titoli quando la lite riguarda parti comuni, lastrici, sottotetti, cortili o diritti d’uso esclusivo: spesso la risposta è nell’atto di acquisto del 1962, non nel verbale di ieri.
- Formalizza gli accordi che creano diritti reali: servitù, uso esclusivo, modifiche di destinazione, cessioni di porzioni comuni.
- Autentica e trascrive le modifiche del regolamento contrattuale e le tabelle allegate, così vincolano anche chi comprerà dopo.
- Non sostituisce l’avvocato: la lite la gestisce il difensore, il notaio dà forma stabile al risultato.
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Domande frequenti
L’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea per andare in mediazione?
Non più per partecipare: dal 30 giugno 2023 l’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010 lo legittima ad attivare la mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Serve però la delibera dell’assemblea per approvare l’accordo o la proposta del mediatore, entro il termine fissato e con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.
Se l’assemblea non approva l’accordo, cosa succede?
La conciliazione si intende non conclusa. Il procedimento si chiude con esito negativo e la strada resta quella giudiziale. Per questo il termine per convocare l’assemblea va scritto nell’accordo in modo realistico, tenendo conto dei tempi di convocazione previsti dal regolamento.
La mediazione serve anche per il decreto ingiuntivo delle quote?
Nella fase monitoria no: la mediazione non è condizione di procedibilità per i procedimenti per ingiunzione. Diventa rilevante nel giudizio di opposizione, dove il giudice la dispone nella grande maggioranza dei casi.
Posso andare in mediazione da solo, senza il condominio?
Un singolo condomino può promuovere la mediazione per far valere un proprio diritto sulle parti comuni o per impugnare una delibera. La controparte, in quel caso, è il condominio, che partecipa tramite l’amministratore.
Fonti per verificare
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 4, 5, 5-ter e 8 (competenza, materie, amministratore di condominio, effetti della domanda) — normattiva.it
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 71-quater (nozione di controversia condominiale ai fini della mediazione) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 1117, 1126, 1136 e 1137 (parti comuni, lastrico solare, maggioranze, impugnazione delle delibere) — normattiva.it
- Decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149 (riforma Cartabia, efficace dal 30 giugno 2023 per la mediazione) — normattiva.it
- Ministero della Giustizia, mediazione civile e commerciale: registro degli organismi e tabelle delle indennità — giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5-2023/M di Annarita Lomonaco, sul regime dell’accordo di conciliazione dopo la riforma Cartabia — notariato.it
- Consiglio Nazionale Forense, area istituzionale su mediazione e ADR — consiglionazionaleforense.it
Approfondimenti sul sito: Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale? · Quando la mediazione è obbligatoria · Accordo di mediazione e autentica del notaio · Strumenti notarili: riparto delle spese condominiali · Domande frequenti · Glossario · Chi fa cosa nell’atto.
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