In breve
- Dal 2013 l’art. 2643, n. 12-bis, del codice civile rende trascrivibili gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, con la sottoscrizione del verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
- L’accordo accerta un acquisto già avvenuto per effetto del possesso: non lo crea. Ma vincola solo chi ha partecipato alla mediazione, a differenza della sentenza, e per questo il proprietario formale e i suoi eredi devono esserci tutti.
- La trascrizione non ripulisce il bene: ipoteche, pignoramenti e trascrizioni anteriori restano, e chi ha trascritto prima resta davanti. Conviene guardare le visure prima di sedersi al tavolo.
Fino al 2013, chi voleva far riconoscere un’usucapione aveva una sola strada: la causa. Anni di giudizio anche quando nessuno contestava nulla, semplicemente perché serviva una sentenza da trascrivere. Poi il legislatore ha aperto una porta laterale, e oggi una parte consistente delle usucapioni napoletane si chiude davanti a un mediatore, con un notaio che autentica. È una soluzione ottima, a patto di sapere esattamente che cosa si ottiene e che cosa no.
Come funziona la trascrizione dell’accordo?
La norma è stata introdotta dal decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, che ha aggiunto all’art. 2643 del codice civile il numero 12-bis: si devono rendere pubblici con la trascrizione «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».
La logica è semplice. Le controversie in materia di diritti reali sono materia di mediazione obbligatoria (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010), e quindi chi vuole far accertare un’usucapione deve comunque passare dal mediatore prima di andare in causa. Se in quella sede si trova l’accordo, sarebbe assurdo dover comunque fare il processo solo per ottenere un titolo trascrivibile.
Restano fermi i due requisiti formali: l’accordo deve accertare l’usucapione, cioè dare atto che il possesso ha avuto le caratteristiche e la durata di legge, e la sottoscrizione del verbale deve essere autenticata da un notaio, che verifica identità, capacità, liceità e trascrivibilità. Senza autentica non c’è trascrizione; senza trascrizione l’accordo non protegge da nessuno.
E se le firme non sono state autenticate?
Capita che l’accordo venga chiuso in mediazione senza pensare alla trascrizione, e che ci si accorga del problema mesi dopo, magari davanti a un acquirente: il verbale c’è, le parti sono d’accordo, ma la Conservatoria non lo prende. Il motivo sta nel combinato disposto dell’art. 11, comma 3, del D.Lgs. 28/2010 — che per gli accordi soggetti a trascrizione impone l’autentica delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale autorizzato — e dell’art. 2657 del codice civile, secondo cui la scrittura privata si trascrive solo se la firma è autenticata oppure accertata giudizialmente.
Su quella seconda via la giurisprudenza di merito non è allineata. Il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza 16 giugno 2023, n. 841, ha indicato come rimedio la domanda di verificazione proposta in via principale ai sensi dell’art. 216, comma 2, del codice di procedura civile: accertata giudizialmente l’autenticità delle firme, l’accordo diventa trascrivibile. Una pronuncia di merito del 2026, segnalata dalla stampa specializzata in materia di ADR, ha invece escluso che il riconoscimento giudiziale delle firme possa sostituire l’autentica, osservando che il pubblico ufficiale non si limita a verificare le sottoscrizioni ma controlla la conformità dell’atto alle norme e l’esatta identificazione del bene. Tradotto in pratica: chi vuole essere sicuro di poter trascrivere fa autenticare l’accordo nel momento in cui lo firma, perché rimediare dopo significa, nella migliore delle ipotesi, un altro giudizio — cioè esattamente ciò che la mediazione serviva a evitare.
Vale quanto una sentenza?
No, e questa è la parte che va detta con chiarezza. La sentenza che accerta l’usucapione è opponibile a chiunque e, nei limiti del giudicato, chiude la questione. L’accordo di mediazione ha invece natura negoziale: accerta fra le parti che lo hanno firmato una situazione già maturata, ma non produce effetti verso chi non c’era.
Le conseguenze pratiche sono tre. Primo: al tavolo devono sedersi tutti i titolari formali del bene, eredi compresi, altrimenti l’accordo è monco e il pezzo mancante resta contestabile. Secondo: la trascrizione ha efficacia dichiarativa e non retroattiva: risolve i conflitti con chi trascrive dopo, non con chi ha già trascritto prima. Terzo: il diritto che si acquista ha la stessa estensione di quello che aveva il precedente titolare e resta gravato dai diritti dei terzi iscritti o trascritti anteriormente, ipoteche comprese.
C’è poi un profilo che la giurisprudenza ha affrontato più volte: un accordo di mediazione trascritto può non essere sufficiente a rendere opponibile l’acquisto a un creditore procedente in un’esecuzione già iniziata e trascritta. È un altro modo per dire la stessa cosa: prima si guardano le visure, poi si prenota la sala del mediatore.
Chi deve partecipare, e cosa succede se manca qualcuno
Devono partecipare tutti coloro che, nei registri immobiliari, risultano titolari del diritto che si vuole accertare usucapito, e i loro eredi se sono morti. In pratica il primo lavoro non è giuridico ma investigativo: ricostruire la catena delle intestazioni, individuare gli eredi, trovarli anche all’estero, verificare se qualcuno ha rinunciato all’eredità e chi è subentrato.
Se manca un comproprietario per una quota, l’accordo potrà accertare l’usucapione solo delle quote di chi ha partecipato: si resta comproprietari con un assente, che è quasi sempre il punto di partenza di una nuova lite. Se mancano gli eredi di un intestatario deceduto, la situazione è ancora più fragile, perché il titolo trascritto avrà un buco visibile a chiunque faccia una visura.
In questi casi, e quando il proprietario formale contesta, la strada resta l’azione giudiziale di accertamento dell’usucapione, con trascrizione della domanda ai sensi dell’art. 2653, n. 1, c.c. Costa di più, dura di più, ma dà un titolo che non teme obiezioni. È una scelta che si fa a ragion veduta, dopo aver visto le carte, e mai per abitudine.
Quanto costa e come si tassa
Sul piano fiscale l’accordo gode delle agevolazioni della mediazione: esenzione dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto per gli atti del procedimento, ed esenzione dall’imposta di registro entro un limite di valore di 100.000 euro (art. 17 D.Lgs. 28/2010, nel testo in vigore dal 30 giugno 2023). Sull’eccedenza si applica l’imposta ordinaria prevista per l’atto.
Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale per la trascrizione e la voltura, e i tributi speciali. Sul trattamento ai fini dell’imposta di registro degli accordi accertativi dell’usucapione si sono registrati orientamenti non uniformi, e il Consiglio Nazionale del Notariato vi ha dedicato specifici approfondimenti: è un conto che va fatto prima, con i valori veri del bene, e non stimato a occhio.
Va aggiunto il credito d’imposta previsto dall’art. 20 del D.Lgs. 28/2010, fino a 600 euro per l’indennità versata all’organismo e altri 600 euro per il compenso dell’avvocato nella mediazione obbligatoria, secondo le regole fissate dal decreto interministeriale del 1º agosto 2023. Su una pratica di usucapione questi importi coprono spesso una parte significativa del costo del tentativo.
Un caso a Ponticelli: il terreno e i tre cugini
Un terreno di duemila metri a Ponticelli, coltivato dalla famiglia di Vincenzo (nomi di fantasia) dal 1975, risulta in catasto e nei registri immobiliari intestato a un bisnonno morto nel 1981. Alla morte del bisnonno non è mai stata presentata la dichiarazione di successione, e gli eredi oggi sono tre cugini: due a Napoli, uno a Torino.
Il notaio ricostruisce la catena e verifica che sul terreno non gravano ipoteche né pignoramenti. I tre cugini vengono convocati in mediazione: riconoscono che il possesso di Vincenzo è stato pubblico, continuo e pacifico per quasi cinquant’anni. Nell’accordo si dà atto dell’usucapione; il notaio autentica le firme e trascrive ai sensi dell’art. 2643, n. 12-bis, c.c., curando anche la voltura catastale.
Se uno solo dei tre cugini non si fosse presentato, l’accordo avrebbe accertato l’usucapione solo per due terzi, e Vincenzo si sarebbe ritrovato comproprietario con un assente. Il tempo speso a rintracciare il cugino di Torino è stato il tempo meglio speso dell’intera pratica.
Cosa fa il notaio
- Ricostruisce la catena dei titoli con ispezioni ipotecarie ventennali e ricerche successorie, e individua tutti coloro che devono partecipare.
- Controlla le formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali trascritte, sequestri. Sono loro a decidere se la mediazione basta o serve la causa.
- Scrive il testo dell’accordo in modo che descriva davvero i fatti del possesso: durata, atti compiuti, testimoni, documenti. Un accordo generico è un accordo debole.
- Autentica il verbale e cura registrazione, trascrizione e voltura catastale, comprese le eventuali riunioni di usufrutto o rettifiche.
- Dice quando la mediazione non basta: è la parte più utile del lavoro, e a volte la più impopolare.
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Domande frequenti
Se il proprietario è morto e gli eredi non si trovano, posso fare lo stesso la mediazione?
La mediazione si può attivare, ma un accordo che accerti l’usucapione ha bisogno che gli eredi partecipino e riconoscano i fatti. Se non si rintracciano o non si presentano, la strada corretta è l’azione giudiziale di accertamento, con trascrizione della domanda ai sensi dell’art. 2653, n. 1, c.c.
L’accordo trascritto cancella l’ipoteca iscritta sul bene?
No. La trascrizione dell’accordo non ha effetto purgativo: le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni anteriori restano e conservano il loro grado. Per liberare il bene occorre trattare con il creditore o percorrere le strade previste per la cancellazione.
Il verbale di mediazione mi permette di vendere subito?
Una volta autenticato e trascritto, sì: sei il titolare risultante dai registri. Chi compra, però, farà valutare al proprio notaio la solidità del titolo, perché l’accordo vincola solo chi ha partecipato. Un titolo costruito bene, con tutti i legittimati, non crea problemi; uno costruito male sì.
Quanto tempo ci vuole?
Il procedimento di mediazione dura al massimo tre mesi, prorogabili di altri tre. A questi vanno aggiunte le settimane di lavoro preliminare del notaio e del tecnico: visure, ricerche successorie, verifica catastale. Nella pratica, una usucapione pulita si chiude in quattro o cinque mesi.
Fonti per verificare
- Codice civile, art. 2643, n. 12-bis, e art. 2653, n. 1 (trascrizione dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione e della domanda giudiziale) — normattiva.it
- Legge 9 agosto 2013, n. 98, di conversione del D.L. 21 giugno 2013, n. 69 (introduzione del n. 12-bis) — normattiva.it
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 5, 11, 17 e 20 (materie, autentica, esenzioni e credito d’imposta) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5-2023/M sul regime fiscale dell’accordo di conciliazione — notariato.it
- Corte di cassazione, banca dati della giurisprudenza di legittimità — italgiure.giustizia.it
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