In breve
- Il verbale di accordo sottoscritto dalle parti e dagli avvocati è titolo esecutivo: si può usare per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica e per iscrivere ipoteca giudiziale.
- Ma se l’accordo contiene uno degli atti elencati nell’art. 2643 del codice civile — una vendita, una permuta, una divisione, la costituzione di una servitù — per trascriverlo serve la sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale (art. 11, comma 3, d.lgs. 28/2010).
- Senza autentica l’accordo vale fra le parti ma non si trascrive: non è opponibile a chi compra dopo, ai creditori che iscrivono ipoteca, al curatore. È il tipo di errore che si scopre anni dopo, quando si vuole vendere.
Capita più spesso di quanto si pensi: due fratelli chiudono in mediazione una lite che durava da anni, il verbale dice che l’appartamento di via Foria va a uno solo, tutti firmano contenti, e sei mesi dopo la banca a cui si chiede il mutuo risponde che l’immobile in visura risulta ancora per metà all’altro fratello. Che cosa è mancato? Una firma autenticata.
Che valore ha il verbale di mediazione?
L’art. 12 del d.lgs. 28/2010 è chiaro: quando tutte le parti sono assistite da un avvocato, l’accordo sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati, che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico, costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Se le parti non sono assistite, il verbale può essere omologato dal presidente del tribunale.
È molto. Significa che, se l’altro non rispetta l’accordo, non serve fare una causa per farsi dare ragione: si va direttamente all’esecuzione. Ma è una cosa diversa dal far risultare nei registri immobiliari che la casa ha cambiato proprietario. Quello è il mondo della trascrizione, e la trascrizione ha regole sue.
Perché per la casa serve comunque il notaio?
La regola è nell’art. 11, comma 3, del d.lgs. 28/2010: se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’art. 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 5-2023/M curato da Annarita Lomonaco, osserva che questa previsione è la specificazione di un principio generale più che una regola nuova: per trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, come dice l’art. 2657 del codice civile. La mediazione non fa eccezione, e il richiamo all’art. 2643 non va letto come un elenco chiuso.
Il punto pratico è questo: l’autentica non è un timbro. Il notaio che autentica il verbale accerta l’identità delle parti, verifica la capacità, controlla che l’accordo sia lecito e trascrivibile, e si assume la responsabilità dei controlli che la legge gli impone — provenienze, ipoteche, conformità catastale, menzioni urbanistiche, antiriciclaggio. Se uno di questi tasselli manca, l’accordo non si trascrive, e il problema torna.
Quando il notaio deve esserci e quando no
Non tutte le mediazioni finiscono con un atto da trascrivere. Se l’accordo prevede solo il pagamento di una somma, la rinuncia a una pretesa, la rimozione di un’opera o la modifica di un regolamento condominiale non contrattuale, l’autentica non serve. Serve invece ogni volta che l’accordo produce un effetto reale su un immobile.
- Serve l’autentica: vendita, permuta, transazione con effetti traslativi, divisione di beni immobili, costituzione o cessione di usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù, accertamento dell’usucapione, cessione di quote di comunione, atti di destinazione.
- Non serve: accordi puramente obbligatori, pagamenti, rinunce a pretese risarcitorie, impegni a fare o non fare, regolamentazione di spese condominiali, riconoscimenti di debito senza garanzia reale.
- Va valutato caso per caso: preliminari destinati alla trascrizione ex art. 2645-bis c.c., accordi su beni in comunione legale, accordi che coinvolgono minori o persone sotto amministrazione di sostegno, dove può occorrere anche un’autorizzazione.
Come si fa, in concreto
La prassi più solida è coinvolgere il notaio prima della firma, non dopo. Lo Studio riceve la bozza dell’accordo dagli avvocati, fa le visure, verifica la titolarità e le formalità pregiudizievoli, chiede al tecnico la conformità catastale e i titoli edilizi, e restituisce un testo che regge la trascrizione. Il giorno dell’incontro finale il notaio è presente davanti al mediatore e autentica le sottoscrizioni.
L’alternativa, quando il tempo stringe, è chiudere la mediazione con un accordo che contenga l’obbligo di stipulare l’atto notarile entro una data: il verbale resta titolo esecutivo per ottenere l’esecuzione in forma specifica, e il trasferimento vero avviene poi in Studio. È una soluzione più lunga ma sicura, e a volte è l’unica possibile quando mancano documenti urbanistici.
Sul piano fiscale, la registrazione segue le regole ordinarie dell’atto che l’accordo contiene, con l’importante esenzione dell’art. 17 del d.lgs. 28/2010 entro un limite di valore: ne parliamo nell’articolo sui costi della mediazione.
Un caso a Materdei: l’accordo firmato e la visura che non cambia
Ciro e Assunta (nomi di fantasia) sono cugini e comproprietari per metà ciascuno di un appartamento a Materdei arrivato da una vecchia successione. Dopo due anni di silenzi vanno in mediazione e trovano l’accordo: l’appartamento va ad Assunta, che paga a Ciro un conguaglio in tre rate. Firmano il verbale con i loro avvocati e il mediatore. Nessuno chiama un notaio.
Assunta paga regolarmente, poi nel 2026 decide di vendere. L’agenzia chiede la visura: l’immobile risulta ancora per metà a Ciro, perché il verbale non è mai stato trascritto. Nel frattempo un creditore di Ciro ha iscritto ipoteca giudiziale proprio su quella metà. Assunta ha un titolo esecutivo verso Ciro, ma contro il creditore che ha iscritto per primo non ha nulla da opporre: la trascrizione, quando conta, è una gara di velocità.
La soluzione è costata a entrambi molto più di quanto sarebbe costata l’autentica: un atto notarile di ricognizione e trasferimento, la cancellazione dell’ipoteca trattata con il creditore e mesi di attesa.
Cosa fa il notaio
- Legge la bozza prima della firma e dice subito se l’accordo, così com’è scritto, si può trascrivere.
- Fa le visure ipotecarie e catastali e verifica provenienze, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali trascritte.
- Verifica identità, capacità e poteri di chi firma, compresi i casi di società, procuratori, eredi e persone soggette a misure di protezione.
- Autentica le sottoscrizioni del verbale davanti al mediatore, quando l’accordo contiene un atto dell’art. 2643 c.c.
- Registra, trascrive e voltura, e consegna alle parti le copie: da quel momento l’accordo esiste anche per i terzi.
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Domande frequenti
Il verbale di mediazione è un atto pubblico?
No. È un documento formato davanti al mediatore, che non è un pubblico ufficiale rogante. Ha però un’efficacia molto forte: quando è sottoscritto dalle parti e dagli avvocati è titolo esecutivo. Per la trascrizione immobiliare serve invece l’autentica di un pubblico ufficiale autorizzato, cioè il notaio (art. 11, comma 3, d.lgs. 28/2010).
Se abbiamo già firmato senza notaio, l’accordo è nullo?
Fra le parti no: l’accordo resta valido e vincolante. Quello che manca è la trascrizione, e quindi l’opponibilità ai terzi. Si rimedia con un atto notarile successivo che ripete o riconosce il trasferimento, ma nel frattempo chi ha trascritto o iscritto prima resta davanti a voi.
Il notaio deve essere presente all’incontro di mediazione?
Per autenticare le sottoscrizioni sì, deve accertare personalmente l’identità di chi firma davanti a lui. Nella pratica il notaio partecipa all’incontro conclusivo, oppure le parti si trasferiscono in Studio subito dopo per la firma autenticata del testo concordato.
Chi paga il notaio in una mediazione?
Lo decidono le parti nell’accordo. Spesso la spesa viene divisa, oppure la sostiene chi acquista il bene. Il preventivo si può chiedere prima, così la voce entra nei conti della trattativa e non diventa una sorpresa finale.
Fonti per verificare
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 11 e 12 (verbale, accordo, efficacia esecutiva e autentica per la trascrizione) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 2643, 2657 e 2659 (atti soggetti a trascrizione e titolo per trascrivere) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5-2023/M di Annarita Lomonaco, «Il regime fiscale dell’accordo di conciliazione e le novità della Riforma Cartabia» — notariato.it
- Decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149 (riforma Cartabia, modifiche al d.lgs. 28/2010) — normattiva.it
- Federnotizie, rivista dell’Associazione Sindacale dei Notai, sezione civilistica — federnotizie.it
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