In breve
- Sì: l’accordo di mediazione può contenere una vendita, una permuta, una divisione o l’attribuzione di una quota. Per trascriverlo serve l’autentica del notaio (art. 11, comma 3, d.lgs. 28/2010).
- Il verbale deve contenere tutto quello che contiene un rogito: identificazione catastale, dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati e alle planimetrie catastali (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985), menzioni urbanistiche, provenienze, regime patrimoniale, dati antiriciclaggio e tracciabilità dei pagamenti.
- Se un documento manca, non si improvvisa: si chiude la mediazione con l’obbligo di stipulare entro una data, e il trasferimento si fa in Studio. L’accordo resta comunque titolo esecutivo.
La mediazione ha un vantaggio che una causa non ha: permette di inventare la soluzione. In una lite su una servitù si può concordare la cessione di una striscia di terreno; in una divisione ereditaria si può attribuire l’appartamento a chi ci vive e il box all’altro; in una lite fra vicini si può costituire una servitù di passaggio regolare al posto di quella che nessuno ha mai scritto. Tutte cose che un giudice difficilmente potrebbe disporre. Ma quando l’accordo tocca un immobile, il verbale diventa a tutti gli effetti un atto di trasferimento, e deve reggerne il peso.
Che cosa deve contenere il verbale per essere trascritto?
Il verbale non è un accordo qualsiasi: sarà presentato alla conservatoria dei registri immobiliari e all’Agenzia delle Entrate, e quindi deve contenere gli stessi elementi di un atto notarile di trasferimento. Mancano spesso, e sono proprio quelli che bloccano la trascrizione.
- Identificazione catastale dell’immobile, riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiarazione degli intestatari sulla conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52. In alternativa, l’attestazione di un tecnico abilitato.
- Menzioni urbanistiche: estremi del permesso di costruire o del titolo edilizio, o la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 1º settembre 1967 (artt. 46 d.P.R. 380/2001 e 40 legge 47/1985). Per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica.
- Provenienza del bene, con la storia ventennale, e le formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, sequestri.
- Stato civile e regime patrimoniale delle parti persone fisiche, e i poteri di chi firma per una società o per conto altrui.
- Prezzo o conguaglio, modalità di pagamento tracciate e, dove dovuta, la dichiarazione sull’attività di mediazione immobiliare; adempimenti antiriciclaggio a carico del notaio che autentica.
- Attestato di prestazione energetica, quando l’atto è a titolo oneroso e riguarda un edificio.
Quando conviene trasferire in mediazione e quando no
Conviene quando il trasferimento è il prezzo della pace: la lite si chiude perché uno esce dalla comproprietà, o perché si regolarizza una situazione di fatto che dura da decenni. Conviene anche per un motivo fiscale non piccolo: l’art. 17 del d.lgs. 28/2010 esenta il verbale di accordo dall’imposta di registro entro un limite di valore di 100.000 euro, e tutti gli atti del procedimento sono esenti da bollo e da ogni spesa, tassa o diritto.
Non conviene, o meglio non si può fare seduta stante, quando l’immobile ha problemi urbanistici aperti, quando manca la conformità catastale, quando ci sono ipoteche da cancellare o mutui da accollare, o quando una delle parti è un minore o una persona con amministratore di sostegno e serve un’autorizzazione. In questi casi l’accordo si scrive come impegno a stipulare, con termini e penali, e il notaio lavora nel frattempo.
Un caso particolare è l’accertamento dell’usucapione: l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione si trascrive ai sensi dell’art. 2643, n. 12-bis, del codice civile, ma con effetti diversi da quelli di una sentenza. Ne parliamo nell’articolo dedicato.
Quanto si paga di imposte?
Le imposte seguono la natura dell’atto contenuto nell’accordo, con la franchigia dell’art. 17. In pratica: se il valore dell’attribuzione sta entro 100.000 euro, l’imposta di registro non si paga; sull’eccedenza si applica l’imposta ordinaria dell’atto (per esempio il 9% o il 2% con l’agevolazione prima casa per una compravendita, l’1% per una divisione con conguaglio nei limiti di legge).
Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura prevista per quel tipo di atto, perché l’esenzione dell’art. 17 riguarda il bollo, le tasse e l’imposta di registro. Restano dovuti anche i tributi speciali catastali e i diritti di conservatoria. È un punto su cui conviene farsi fare due conti prima di firmare, perché la differenza fra una divisione e una vendita, a parità di risultato pratico, può valere migliaia di euro.
Una precisazione che il Consiglio Nazionale del Notariato ha messo in evidenza: l’esenzione riguarda l’accordo raggiunto in mediazione, non ogni atto che le parti decidano di stipulare in un momento successivo perché lo avevano promesso in mediazione. Se il trasferimento avviene con un rogito separato, quel rogito si tassa secondo le regole ordinarie.
Un caso a Pianura: la striscia di terreno e la servitù mai scritta
Michele e Carmela (nomi di fantasia) sono proprietari di due fondi confinanti a Pianura. Da trent’anni Michele passa con l’auto su una striscia del terreno di Carmela per arrivare al suo cancello: nessuno ha mai scritto niente. Quando Carmela decide di vendere, il compratore chiede che la strada sia libera, e la lite parte.
In mediazione si trova la soluzione ovvia che nessuno aveva mai formalizzato: Carmela costituisce a favore del fondo di Michele una servitù di passaggio larga tre metri, e Michele paga un corrispettivo concordato. Il notaio, chiamato prima dell’incontro conclusivo, verifica il certificato di destinazione urbanistica, la provenienza e le ipoteche, fa redigere al geometra il tipo di frazionamento e la mappa, e autentica il verbale davanti al mediatore.
La servitù viene trascritta lo stesso mese. Carmela vende senza contestazioni, Michele ha finalmente un diritto scritto che segue il fondo anche se lui un domani lo vendesse. La lite è durata quattro mesi invece di quattro anni.
Cosa fa il notaio
- Dice prima se si può fare: legge la bozza, fa le visure e verifica se il bene è in condizione di essere trasferito adesso o se prima va sistemato qualcosa.
- Coordina il tecnico per conformità catastale, planimetrie, frazionamenti e certificato di destinazione urbanistica.
- Scrive le clausole che reggono la trascrizione: identificazione, menzioni, provenienze, garanzie, termini.
- Fa i conti delle imposte confrontando le alternative (divisione, vendita, permuta, transazione) e spiega dove arriva l’esenzione dell’art. 17.
- Autentica, registra, trascrive e voltura, e cura gli adempimenti antiriciclaggio e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
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Domande frequenti
Il mediatore può redigere lui l’atto di trasferimento?
Il mediatore verbalizza quello che le parti concordano, ma non è un pubblico ufficiale rogante e non svolge i controlli di legalità immobiliare. Per la trascrizione la sottoscrizione del verbale deve essere autenticata da un notaio, che di quei controlli risponde.
Serve l’attestato di prestazione energetica anche in mediazione?
Sì, quando l’accordo contiene un trasferimento a titolo oneroso di un edificio o di un’unità immobiliare: gli obblighi in materia di APE non spariscono perché l’atto nasce davanti a un mediatore.
Posso trasferire una casa gravata da mutuo e ipoteca?
Si può, ma va gestito: o si estingue il mutuo e si cancella l’ipoteca, o si concorda l’accollo con la banca, o il bene passa con l’ipoteca addosso e chi lo riceve lo sa e lo accetta. È una delle cose da decidere prima dell’incontro, non davanti al mediatore.
L’esenzione da imposta di registro vale su tutto il valore?
No: vale entro un limite di valore di 100.000 euro, elevato dai precedenti 50.000 dal d.lgs. 149/2022 con effetto dal 30 giugno 2023. Sull’eccedenza si applica l’imposta dovuta per quel tipo di atto, e restano comunque dovute le imposte ipotecaria e catastale.
Fonti per verificare
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 11 e 17 (autentica per la trascrizione ed esenzioni fiscali) — normattiva.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (identificazione catastale e conformità) — normattiva.it
- Codice civile, artt. 2643 e 2657 (atti soggetti a trascrizione e titolo per trascrivere) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 5-2023/M, sul regime fiscale dell’accordo di conciliazione dopo la riforma Cartabia — notariato.it
- Agenzia delle Entrate, area imposta di registro e atti immobiliari — agenziaentrate.gov.it
Approfondimenti sul sito: Accordo di mediazione e autentica del notaio · Conformità catastale prima del rogito · Menzioni urbanistiche nell’atto: quando la vendita è nulla · Strumenti notarili: costi della compravendita · Documenti da portare in Studio · Casi risolti · Glossario.
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