L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà — o di un altro diritto reale di godimento — a titolo originario: si acquista per effetto del possesso del bene protratto in modo continuato per il tempo stabilito dalla legge, di regola venti anni per gli immobili. La ratio è chiara: l’ordinamento preferisce chi di un bene fa un uso produttivo rispetto a un proprietario inerte che se ne è disinteressato per decenni.
Il problema pratico: come si “dimostra” l’usucapione
Il possesso ventennale, da solo, non basta a far risultare il nuovo proprietario dai pubblici registri. Finché la situazione non viene formalizzata, chi ha usucapito non può vendere, ipotecare o donare il bene: nessun notaio potrebbe ricevere l’atto e nessuna banca concederebbe un mutuo, perché dai registri immobiliari risulta ancora intestatario qualcun altro.
Per anni l’unica strada è stata la causa: un giudizio di accertamento davanti al tribunale, con tempi e costi che spesso scoraggiavano dal muoversi.
La soluzione: l’accordo di mediazione
Oggi esiste un’alternativa molto più rapida, prevista espressamente dall’art. 2643, n. 12-bis, del codice civile: gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione sono trascrivibili nei registri immobiliari.
Il percorso, in sintesi:
- Chi ritiene di aver usucapito avvia la procedura di mediazione davanti a un organismo accreditato, chiamando in causa il proprietario formale (o i suoi eredi).
- Se le parti raggiungono un accordo, viene redatto il verbale di conciliazione con cui si dà atto che la proprietà è stata acquistata per usucapione.
- Perché quell’accordo possa essere trascritto, la legge richiede che le firme siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato: nella pratica, il notaio.
- Il notaio esegue i controlli, autentica e cura la trascrizione e la voltura catastale.
Da quel momento la situazione di fatto e quella dei registri coincidono, e il bene torna pienamente commerciabile.
Due avvertenze importanti
- Serve la collaborazione della controparte. La mediazione funziona solo se il proprietario formale partecipa e aderisce. Se non si presenta o contesta, resta la via giudiziale.
- L’accordo vale tra le parti che lo firmano. La trascrizione lo rende opponibile secondo le regole ordinarie, ma non può pregiudicare i diritti dei terzi che avessero già trascritto il proprio titolo. È una delle verifiche che facciamo prima di autenticare.
Quanto costa
Rispetto a un giudizio la differenza è sensibile, sia nei tempi (settimane o pochi mesi, contro anni) sia nelle spese. Sul piano fiscale l’accordo che accerta l’usucapione sconta l’imposta di registro con le aliquote proprie dei trasferimenti immobiliari (e, ricorrendone i presupposti, possono trovare applicazione le agevolazioni prima casa), oltre alle imposte ipotecaria e catastale.
Se hai un immobile che possiedi da decenni ma che catastalmente risulta ancora intestato ad altri — una situazione frequentissima nelle successioni non definite — vale la pena farci una valutazione. Vedi anche i documenti da portare in Studio e le domande frequenti.
