In breve
- Il coerede che resta nella casa ereditata può usucapire anche le quote degli altri, ma deve provare un possesso ad excludendum: un rapporto con il bene che escluda gli altri coeredi dalla possibilità di un rapporto analogo.
- La giurisprudenza presume che l’atto di uso o amministrazione compiuto da un coerede sia compiuto anche per conto degli altri: vivere nella casa, pagare l’IMU e fare le manutenzioni non basta a vincere quella presunzione.
- L’onere della prova è rafforzato: servono elementi che rendano evidente dall’esterno la volontà di possedere come proprietario esclusivo, e non come comproprietario, per tutto il periodo di legge.
È la storia più comune delle famiglie napoletane. Muore la nonna, la casa resta a tre figli, ma uno solo ci vive: ci ha cresciuto i suoi figli, ha rifatto il bagno, ha pagato le tasse, ha tenuto la casa in piedi. Passano venticinque anni. Poi qualcuno propone di vendere, e chi ci abita dice la frase che tutti si aspettano: «questa casa ormai è mia, l’ho usucapita». Giuridicamente può essere vero. Ma è molto più difficile di quanto sembri, e il motivo è delicato: fra fratelli, la legge presume solidarietà.
Perché fra coeredi è più difficile?
Perché il coerede ha già un titolo sul bene: è comproprietario. Non parte da estraneo, parte da avente diritto. Quando usa la casa, il suo comportamento è di per sé compatibile con il diritto che gli spetta, e quindi non dice nulla sull’intenzione di escludere gli altri.
La Corte di cassazione ha precisato che il coerede rimasto nel possesso del bene ereditario dopo la morte del defunto può usucapire anche la quota degli altri eredi senza necessità di un formale atto di interversione del possesso, ma deve provare di aver esercitato un possesso ad excludendum: una situazione in cui il rapporto materiale con i beni è tale da escludere gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare un rapporto analogo (in questo senso, fra le altre, Cass. 16 gennaio 2019, n. 966, e Cass. 9 settembre 2019, n. 22444).
A questo si aggiunge una presunzione che pesa moltissimo: l’atto di uso o di amministrazione compiuto dal singolo coerede su un bene ereditario si presume compiuto anche nell’interesse degli altri, come se agisse da mandatario. Per superarla servono elementi che rendano evidente all’esterno, in modo inequivocabile, la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Che cosa non basta (e quasi tutti pensano che basti)
La giurisprudenza è costante su questo punto, e conviene conoscerla prima di iniziare una causa.
- Abitare la casa da soli, anche per decenni: se gli altri coeredi hanno tollerato per ragioni di solidarietà familiare o di ospitalità, il godimento esclusivo non vale come possesso esclusivo (in questo senso Cass. 3 maggio 2018, n. 10512).
- Pagare le imposte e le spese: è un comportamento che si spiega anche con il mandato tacito degli altri coeredi (Cass. 13 novembre 2014, n. 24214).
- Fare manutenzioni ordinarie, tinteggiare, sostituire una caldaia: sono atti di conservazione che ogni comproprietario può compiere.
- Avere le chiavi e la residenza: la residenza anagrafica è un dato amministrativo, non una manifestazione di possesso esclusivo.
Che cosa ha funzionato, nei casi riconosciuti
Gli elementi che hanno fatto la differenza nei casi accolti dalla giurisprudenza sono quelli che manifestano una rottura visibile con la posizione di comproprietario. In una pronuncia che viene spesso citata (Cass. 18 dicembre 2013, n. 28346), l’usucapione è stata riconosciuta al coerede che viveva nell’appartamento con la propria famiglia da oltre vent’anni, aveva eseguito lavori di ristrutturazione, aveva ottenuto autorizzazioni amministrative a proprio nome e aveva pagato le imposte relative all’immobile: non uno di questi elementi da solo, ma il loro insieme.
Un altro elemento decisivo è l’esclusione concreta degli altri: aver cambiato la serratura e non aver dato le chiavi, aver affittato a terzi incassando i canoni senza mai rendicontare, aver rifiutato esplicitamente richieste di accesso o di uso. Sono comportamenti che gli altri coeredi hanno potuto conoscere e contro cui non hanno reagito.
Il contrario, cioè quello che affossa la pretesa, è altrettanto chiaro: aver ospitato i fratelli d’estate, aver diviso i canoni di un affitto, aver partecipato a una dichiarazione di successione o a una divisione parziale, aver scritto una lettera in cui si riconosce la comproprietà. Un solo documento di questo tipo può azzerare vent’anni.
Come si chiude, in pratica
Nella grande maggioranza dei casi la soluzione migliore non è la causa di usucapione ma la divisione, magari in mediazione: chi ha abitato la casa la prende, gli altri ricevono un conguaglio che tiene conto sia del valore sia di quello che il coerede ha speso e fatto negli anni. È una soluzione onesta, si chiude in mesi, gode delle esenzioni fiscali della mediazione ed evita il vero costo delle cause di famiglia, che non è economico.
Quando invece il rapporto con il bene è stato davvero esclusivo per decenni e gli altri coeredi sono d’accordo a prenderne atto, si può accertare l’usucapione in mediazione e trascrivere l’accordo autenticato ai sensi dell’art. 2643, n. 12-bis, c.c. Se invece qualcuno contesta, la strada resta il giudizio, con l’onere della prova a carico di chi invoca l’usucapione.
Un’ultima avvertenza sui tempi: fino a quando la comunione ereditaria resta aperta, ciascun coerede può chiedere la divisione in qualsiasi momento, perché la relativa azione è imprescrittibile (art. 713 c.c.). L’unico modo per chiudere quella porta è proprio l’usucapione compiuta e accertata: motivo in più per non lasciare le cose a metà per vent’anni.
Un caso al Rione Sanità: trent’anni nella casa della nonna
Alla morte della nonna, nel 1994, la casa al Rione Sanità resta ai tre figli. Ci vive solo Titina (nomi di fantasia), che nel 1996 rifà l’impianto elettrico e il bagno con una pratica edilizia a suo nome, cambia la serratura e da allora non dà più le chiavi a nessuno. I fratelli, emigrati a Milano, non chiedono nulla e non tornano più.
Nel 2025 i nipoti vogliono vendere e scoprono che la casa risulta ancora dei tre. Titina invoca l’usucapione. Gli elementi a suo favore ci sono: trent’anni di vita nell’immobile con la famiglia, lavori rilevanti con titolo edilizio intestato, imposte pagate, esclusione concreta degli altri.
C’è però un documento che complica tutto: nel 2008 Titina ha firmato con i fratelli una scrittura per affittare a un negozio il basso sottostante, dividendo il canone in tre. Quel foglio dice che nel 2008 lei riconosceva la comproprietà, e riporta l’orologio indietro. Dal 2008 a oggi non sono trascorsi vent’anni.
La soluzione ragionevole è stata la divisione in mediazione: la casa a Titina, un conguaglio ridotto ai fratelli in considerazione dei lavori documentati, accordo trascritto in quattro mesi. Nessuno ha vinto, nessuno ha perso, e la famiglia si parla ancora.
Cosa fa il notaio
- Ricostruisce la comunione: successioni aperte, quote, accettazioni tacite o espresse, donazioni da collazionare.
- Cerca i documenti che pesano, in un senso e nell’altro: contratti di affitto firmati insieme, dichiarazioni di successione, scritture private, ricevute. Sono loro a decidere la causa, non i ricordi.
- Confronta le strade: usucapione accertata, divisione con conguaglio, vendita con ripartizione del ricavato. Con i numeri, non con le impressioni.
- Formalizza l’accordo in mediazione o con atto notarile, e cura trascrizione e volture perché la situazione risulti anche nei registri.
- Valorizza le spese sostenute da chi ha tenuto in piedi la casa: è quasi sempre il modo per far accettare l’accordo agli altri.
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Domande frequenti
Se i miei fratelli non sono mai venuti, ho usucapito?
Non automaticamente. La giurisprudenza distingue fra tolleranza e possesso esclusivo: se i fratelli non si sono fatti vivi per solidarietà familiare o per disinteresse, quel comportamento non trasforma il tuo godimento in possesso ad excludendum. Servono elementi che dall’esterno rendano evidente la volontà di possedere come unico proprietario.
Serve un atto formale di interversione del possesso?
Fra coeredi la Cassazione non richiede un formale atto di interversione come per la detenzione dell’art. 1164 c.c., ma pretende la prova di un possesso ad excludendum. La differenza è tecnica, l’effetto pratico è lo stesso: l’onere della prova resta pesante.
Vale la pena fare causa?
Va valutato caso per caso, ma nella maggior parte delle situazioni il rapporto fra costo, durata e probabilità di successo suggerisce di percorrere prima la divisione in mediazione, dove le spese sostenute negli anni possono essere riconosciute nel conguaglio. In più, l’azione di divisione è imprescrittibile: il fratello può chiederla in qualunque momento.
Se ho affittato la casa e incassato io i canoni, conta?
Può contare, e molto, se lo hai fatto in modo esclusivo, per anni, senza mai rendicontare né dividere con gli altri, e se gli altri ne erano a conoscenza. Se invece i canoni sono stati divisi anche una sola volta, quel fatto testimonia il riconoscimento della comproprietà a quella data.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 713, 714, 1102, 1146, 1158 e 1164 (divisione, godimento separato, uso della cosa comune, accessione del possesso, usucapione, interversione) — normattiva.it
- Corte di cassazione, banca dati della giurisprudenza di legittimità: fra le altre, Cass. 16 gennaio 2019, n. 966; Cass. 9 settembre 2019, n. 22444; Cass. 3 maggio 2018, n. 10512; Cass. 13 novembre 2014, n. 24214; Cass. 18 dicembre 2013, n. 28346 — italgiure.giustizia.it
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, artt. 5 e 17 (mediazione obbligatoria in materia di successioni e divisione, esenzioni fiscali) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, area studi e Guide per il cittadino su successioni e divisioni — notariato.it
- Federnotizie, rivista dell’Associazione Sindacale dei Notai — federnotizie.it
Approfondimenti sul sito: Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione · Usucapione: dopo quanti anni la casa è tua · Dividere l’eredità in mediazione: costi e risparmi · Strumenti notarili: divisione e conguagli · Strumenti notarili: quote di eredità · Casi risolti · Glossario.
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